Уникальный идентификатор дела
77RS0030-02-2022-005056-86
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года адрес
Хамовнический районный суд адрес в составе судьи Фокеевой В.А., при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2571/22 по иску ТСЖ «Сильвер – Плэйс» к ФИО1 о взыскании задолженности, встречному иску ФИО1 к ТСЖ «Сильвер – Плэйс» о признании незаконным начисления платы за содержание жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения, штрафа
УСТАНОВИЛ:
ТСЖ «Сильвер – Плэйс», с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с последней в свою пользу: задолженность по оплате эксплуатационных взносов и жилищно-коммунальных платежей за период с 01.06.2020 г. по 31.03.2022 г. в размере сумма, пени за период с 01.01.2021 г. по 31.03.2022 г. в размере сумма, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указывает, что ФИО1 является собственником жилого дома по адресу: адрес, входящего в единый жилой комплекс (коттеджный поселок), объективно связанный общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.Управление жилым комплексом, в том числе эксплуатацию общего имущества, поддержание в надлежащем состоянии инженерных систем, благоустройство и охрану территории обеспечивает истец в соответствии с утверждаемыми на общих собраниях членов ТСЖ сметами расходов. Поскольку в период с 2020 по 2022 гг., как до, так и после выхода из членов ТСЖ ответчик, пользуясь инфраструктурой жилого комплекса и принимая все виды жилищно-коммунальных услуг, не оплачивала их, истец обратился с настоящим иском в суд.
ФИО1 с учетом изменения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ТСЖ «Сильвер – Плэйс», в котором просила признать незаконным, произведенное ТСЖ начисление платы за содержание жилого помещения в размере сумма за период с января 2020 по март 2022 года, взыскать с ТСЖ в качестве неосновательного обогащения переплату по жилищно-коммунальным платежам в размере сумма и штраф за нарушение порядка начисления платы за содержание жилого помещения в размере сумма
Встречные требования мотивированы тем, что ФИО1 в 2015 году приобрела индивидуальный жилой дом по адресу: адрес, в члены ТСЖ не вступала, договор управления с ТСЖ не заключала. Утверждает, что ТСЖ было создано собственниками помещений в корпусах 1-7 блокированной застройки по адрес, в связи с чем её отдельно стоящий дом (корп. 12) не входит в территорию жилого комплекса, управление которым обеспечивает ТСЖ. В спорный период товарищество оказывало ей коммунальные услуги лишь в части электроснабжения, а услуги по содержанию дома – в части эксплуатации объектов локального водоотведения, к которым присоединен дом ФИО1 Все прочие начисления ТСЖ в спорном периоде, которые не имели отношения к обслуживанию её дома, в том числе: содержание расположенных на территории жилого комплекса объектов газо-, электро- и водоснабжения, её уборка, благоустройство, озеленение, охрана, администрирование, управление, юридические услуги и прочее, - должны финансироваться только членами товарищества, тогда как для собственников, не являющихся членами ТСЖ, начисления в данной части являются безосновательными.
Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явилась, против удовлетворения требований возражала, просила удовлетворить встречное исковое заявление.
Учитывая, что стороны о месте и времени проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса единого жилищного комплекса индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, равно как и не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию.
По смыслу правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановление от 28.12.2021 N 55-П, применение к отношениям по взысканию платы за управление и содержание имущества общего пользования жилищно-земельного комплекса по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме, не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности и тем самым не гарантирует обеспечения справедливого баланса интересов всех субъектов указанных отношений (п. 8.1).
Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов. Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах (п.5).
По смыслу пункта 6.2 Постановления применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе отсутствуют прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.
В отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения (п. 7).
Согласно пункту 8.3 Постановления, в отсутствие специального законодательства и договора собственника с управляющей организацией, справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов названных отношений, предполагает, что:
состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания, размер платы сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости, а также имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы;
обязательность решений, принятых общим собранием собственников по вопросам указанной платы, обусловлена наличием гарантий, обеспечивающих возможность всех собственников участвовать в таких собраниях, периодичность их проведения, подотчетность и информационную открытость управляющей организации перед собственниками;
наличествуют организационно-правовые механизмы, позволяющие обеспечить осознанное принятие на себя собственником (притом что он имеет фактическую возможность пользоваться имуществом общего пользования и извлекает полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.
С учетом сформулированных Конституционным Судом РФ в приведенном Постановлении критериев справедливого баланса прав, обязанностей и законных интересов участников отношений по управлению и обслуживанию жилищно-земельных комплексов, суд заключает, что при разрешении настоящего дела доказыванию подлежат следующие обстоятельства: объективная необходимость, разумность и обоснованность услуг, включаемых истцом в плату; обязательность для ответчика решений которыми устанавливается плата; наличие полезного эффекта для ответчика от оказываемых истцом услуг.
В соответствии с положениями статей 12 и 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.10.1997 г. между Правительством Москвы в лице Московского земельного комитета (Арендодатель) и фирмой «Ревестор (Интернэшнл) Лимитед» (Арендатор) заключен договор аренды земли в адрес № М-08-009838 сроком на 49 лет 11 месяцев и 29 дней в отношении земельного участка, общей площадью 2,7 гектара, имеющего адресные ориентиры: адрес, Серебряный бор, адрес, для строительства и последующей эксплуатации коттеджей и спортивно-оздоровительного комплекса (т.3 л.д. 166).
08.01.2002 г. между адрес «Инкорс» (Инвестор), Компанией «Ревестор (Интернэшнл) Лимитед» (Застройщик) и ООО «Строительная компания ИГРУ» (Заказчик) заключен Инвестиционный контракт № 1/02-И на корректировку проекта и завершение строительства коттеджного городка (далее - Инвестиционный контракт), в соответствии с которым:
Инвестор принимает на себя обязательства по инвестированию строительства объекта и приобретает право собственности на долю в объекте на условиях Инвестиционного контракта;
Застройщик обладает правами аренды земельного участка, предоставленного под строительство объекта, принимает на себя обязательства по инвестированию строительства объекта и приобретает право собственности на долю в объекте на условиях контракта;
Заказчик обладает всеми необходимыми для производства работ разрешениями и лицензиями, принимает на себя обязательства в соответствии с условиями контракта построить и передать Застройщику, Инвестору и/или Соинвестору в установленном контрактом порядке завершенный строительством и подготовленный к эксплуатации объект.
В соответствии с Инвестиционным контрактом, объект инвестирования - коттеджный городок, подлежащий строительству по адресу: адрес на земельном участке, принадлежащем Застройщику на условиях договора аренды № М-08-009838 от 16.09.1997 г., путем перестройки находящегося в собственности Застройщика объекта незавершенного строительства (т. 3 л.д. 202).
Требование Инвестора на корректировку проекта (Приложение № 1 к Инвестиционному контракту) предполагало строительство 7 домов, КПП, ТП, КНС, ограждения городка, внеплощадных инженерных сетей (высоковольтная кабельная сеть, газопровод, связь, водопровод, очистные сооружения), внутриплощадных инженерных сетей (водопровод, электрика, связь, канализация, телевидение, газификация), а также вертикальную планировку, благоустройство и озеленение участка.
По откорректированному эскизному проекту (генеральный план; краткая характеристика объекта) предполагалось разместить:
- семь многоквартирных жилых домов с палисадниками и обособленными садиками площадью 100 кв. м при каждой из квартир;
- один индивидуальный одноквартирный двухэтажный дом (коттедж) с приусадебным участком площадью до 1000 кв. и;
- контрольно-пропускной пункт (КПП).
Территорию жилого квартала предполагалось обнести металлической оградой с кирпичными столбами и устройством контролируемого въезда (ворот) с северо-западной части участка. адрес по территории должны были обеспечить удобный проезд к каждой функциональной структурной единице квартала.
Каждый из семи домов предполагалось обеспечить гостевыми стоянками автомашин и контейнерным мусоросборником. Генпланом участка предполагается устройство тротуара с северной и южной территории застройки.
В Инвестиционном контракте определено, что доля Инвестора и/или Соинвестора определяется целым числом коттеджей. Обладателю права на каждый коттедж принадлежит соответствующая доля в праве на объекты инфраструктуры (внутренние инженерные сети) и места общего пользования.
В соответствии с п.п. 2.5 и 2.6 Инвестиционного контракта доля Инвестора в объекте составляет 29 коттеджей и 29/30 в праве на объекты инфраструктуры, доля Застройщика в объекте составляет 1 коттедж, объекты внешней инфраструктуры (внешние инженерные сети: электроэнергия, водопровод, марка автомобиля, канализация, связь - в соответствии с техническими условиями проекта) и 1/30 в праве на объекты инфраструктуры.
В период с декабря 2003 года по июль 2004 года между Инвестором и Соинвесторами (28 граждан) были заключены договоры уступки права требования, в соответствии с которыми после реализации инвестиционного проекта жилые корпуса коттеджной застройки должны были перейти в собственность Соинвесторов.
09.06.2003 г. было заключено Дополнительное соглашение № 3 к Инвестиционному контракту, в соответствии с которым сдачу объектов Заказчику было предписано осуществлять отдельно по каждому из пусковых комплексов: магистральный водопровод диаметром 250 мм; газопровод высокого давления и ГРП; магистральный кабель связи от АТС до РШ; БТРП и высоковольтный кабель от адрес до коттеджной застройки; КНС, напорная канализация и очистные сооружения; жилой дом № 3, внутриплощадные инженерные сети и благоустройство в пятне застройки; жилой дом № 1; жилой дом № 5; жилой дом № 6; жилой дом № 8; жилой дом № 10; жилой дом № 11; дороги, КПП, ограждения; благоустройство и озеленение.
29.11.2004 г. Инвестор, Застройщик, Заказчик и Соинвесторы (28 граждан) подписали Акт о частичной реализации Инвестиционного контракта № 1/02-И от 08.02.2002 г., которым: введены в эксплуатацию и переданы Соинвесторам секции в жилых корпусах: 2, 3, 4, 5, 6, 7;
- введены в эксплуатацию и распределены Застройщику (для последующей передачи в собственность адрес) следующие объекты внешней инфраструктуры: магистральный водопровод диаметром 250 мм, БРТП и высоковольтный кабель от адрес до коттеджной застройки, магистральный кабель связи, телефонная канализация от существующего колодца, газопровод высокого давления, газорегуляторный пункт шкафного типа;
- введены в эксплуатацию и переданы в собственность Застройщика следующие объекты внутренней инфраструктуры: внутриплощадные сети канализации, внутриплощадные сети электроснабжения, внутриплощадные сети водопровода, КНС, напорный коллектор и установка биологической очистки сточных вод, наружные сети газопровода низкого давления, устройство активной защиты от коррозии газопровода;
- установлено, что оставшиеся не введенными в эксплуатацию пусковые комплексы, установленные Дополнительным соглашением № 3 от 09.06.2003 (дороги, ограждения, КПП, система для приема эфирного и спутникового телевидения, сети связи и канализации, благоустройство и озеленение) будут введены в эксплуатацию по мере выполнения полного объема работ, после чего стороны подпишут Акт выполнения обязательств по Инвестиционному контракту.
В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости, приведенные в указанном акте жилые корпусы были введены в эксплуатацию и поставлены на кадастровый учет как многоквартирные дома.
Жилые помещения в корпусах с 1 по 7 переданы Соинвесторам, осуществлена государственная регистрация их прав собственности в Управлении Росреестра по адрес.
В 2005 году собственниками жилых помещений образовано ТСЖ «Сильвер – Плэйс» для управления коттеджной застройкой по адресу: адрес, что подтверждается Протоколом общего собрания членов ТСЖ «Сильвер – Плэйс» №1 от 24.10.2005 г., в числе подписавших который ФИО1 не указана (т.2 л.д. 105).
В собственности ТСЖ находятся объекты электро-, газо-, водоснабжения и канализации, к которым подключены жилые дома коттеджной застройки, а также иные объекты инфраструктуры, что подтверждается свидетельствами о собственности и актами о приеме-передаче зданий/сооружений и основных средств (т. 1 л.д. 67 – 202).
В период с 2020 по 2022 год ТСЖ несло расходы на содержание данных объектов, иного имущества общего пользования в коттеджной застройке. Ежегодно товарищество в лице общего собрания членов утверждало финансовый план (смету), расходы по финансированию которого распределялись между собственниками жилых помещений в равных долях, независимо от членства в товариществе.
Согласно решению общего собрания членов ТСЖ, оформленным Протоколом № 38 (собрание проводилось в период с 09.12.2019 г. по 20.12.2019 г.), утвержден финансовый план на 2020 год, в соответствии с которым размер целевых взносов на содержание администрации ТСЖ и на содержание и обслуживание объектов внутренний инфраструктуры (далее - ОВИ) составил сумма с каждого жилого помещенния ежемесячно (т. 2 л.д. 76, 139-143).
Решением общего собрания членов ТСЖ, оформленным Протоколом № 39 (собрание проводилось в период с 30.05.2020 г. по 31.05.2020 г.) утверждена смета расходов дополнительно к утвержденным взносам на юридическое сопровождение в сумме сумма с каждого домовладения ежемесячно (т. 2 л.д. 80).
Решением общего собрания членов ТСЖ, оформленным Протоколом № 42 (собрание проводилось в период с 18.12.2020 г. по 25.12.2020 г.) утвержден финансовый план на 2021 год, в соответствии с которым размер целевых взносов на содержание администрации ТСЖ и на содержание и обслуживание ОВИ составил сумма с каждого жилого помещения ежемесячно (т. 2 л.д. 85, 144-148).
Решением общего собрания членов ТСЖ, оформленным Протоколом № 44 (собрание проводилось в период с 17.12.2021 г. по 22.12.2021 г.) утвержден финансовый план на 2022 год, в соответствии с которым размер целевых взносов на содержание администрации ТСЖ и на содержание и обслуживание ОВИ составил сумма с каждого жилого помещения ежемесячно (т. 2 л.д. 89, 170-172).
Вместе с тем, доказательств, свидетельствующих о проведении общих собраний собственников помещений (домов) жилого комплекса, в том числе о выборе способа управления жилым комплексом, о создании ТСЖ, истцом в материалы дела не представлено.
Довод истца о том, что решения ТСЖ являются обязательными для ответчика в силу её членства в ТСЖ, суд находит несостоятельным, поскольку установлено, что ФИО1 с заявлением о вступлении в члены ТСЖ не обращалась, в списке членов ТСЖ не значится (т. 2 л.д.109-110). Из представленных товариществом документов не усматривается добровольное волеизъявление ответчика вступить в члены товарищества и пребывать в нем, в то время как такое волеизъявление является необходимым условием участия граждан в каком-либо объединении (определение Конституционного суда Российской Федерации от 22.01.2014 г. № 17-О).
При таких обстоятельствах, сметы расходов, утвержденные Протоколами общего собрания ТСЖ № 38, № 39, № 42 и № 44, которыми определены размер и состав обязательного платежа в 2020, 2021 и 2022 годах, не могут являться основанием для начисления платы ответчику, который, не являясь членом ТСЖ, но использующий внутреннюю инфраструктуру поселка должен вносить плату за фактически оказанные ему услуги.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что в спорный период ТСЖ фактически оказывало ей услуги по электроснабжению и эксплуатации объектов локального водоотведения. Доказательств получения ответчиком иных видов услуг, включенных в расчет задолженности, в том числе по статьям: «Услуги эксплуатирующей организации по техобслуживанию объектов общепоселковой и инженерной инфраструктуры. Благоустройство и уборка мест общего пользования», «Услуги по администрированию и комплексному обслуживанию помещений», «Юридические услуги», «Вооруженная охрана», «Тревожная сигнализация», «Техническое обслуживание тревожной сигнализации», «Административно-управленческие расходы», истцом в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности наличия у ФИО1 задолженности перед истцом по оплате эксплуатационных взносов и жилищно-коммунальных платежей, в связи с чем заявленные им требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии с расчетом ответчика в период с января 2020 по март 2022 года истец фактически оказал ответчику услуги по электроснабжению и эксплуатации объектов локального водоотведения на общую сумму сумма, при этом размер внесенных ответчиком платежей составил сумма, в связи с чем образовавшаяся у ответчика переплата составляет сумма (т. 4 л.д. 152). Проанализировав указанный расчет, суд считает его обоснованным и арифметически верным.
Таким образом, суд находит встречные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания с ТСЖ «Сильвер – Плэйс» неосновательного обогащения в виде переплаты по жилищно-коммунальным платежам в размере сумма
При этом требование о взыскании с ТСЖ штрафа за нарушение порядка начисления платы за содержание жилого помещения подлежит отклонению, поскольку сам порядок, условия установления и взимания платы, связанной с управлением и содержанием жилищно-земельного комплекса с общей инфраструктурой (коттеджного поселка), действующим законодательством не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Сильвер – Плэйс» к ФИО1 о взыскании задолженности отказать.
Встречный иск ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ТСЖ «Сильвер – Плэйс» в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма
В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.
Судья В.А.Фокеева
Решение изготовлено в окончательной форме 21 ноября 2023 года