РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22.12.2023 года г.о. Самара
Советский районный суд г.Самары
в составе председательствующего судьи Козловой М.А.,
при секретаре судебного заседания Латыповой С.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4014/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о признании договора недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к ФИО2, ИП ФИО3 А-К. о признании договора недействительным и применения последствий недействительности сделки, в котором просит признать недействительным договор аренды от 01.07.2022 года заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3 А-К.; применить последствия недействительности сделки: обязать ИП ФИО3 освободить незаконно занимаемое нежилое помещение, площадью 130 кв.м. на 2 этаже в здании по адресу: <адрес>.
Определением Ленинского районного суда от 29.11.2022 производство по гражданскому делу ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о применения последствий недействительности сделки прекращено в части в связи с отказом истца от иска от данных требований.
В обосновании своих требований истец указала, что нежилое здание по адресу: г. Самара, Советский район, ул. 22 Партсъезда, д. 26, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО2 (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 года, выпиской из ЕГРН от 07.02.2022 г.
Истцу стало известно, что между ответчиками заключен договор аренды от 01.07.2022, в соответствии с которым ФИО2 передала ИП ФИО3 во временное пользование часть нежилого помещения площадью 130 кв.м на 2 этаже в указанном выше здании.
Истец считает указанную сделку недействительной, поскольку в порядке ст. 247 Гражданского кодекса РФ не получено согласие истца в письменном или устном виде на передачу нежилого помещения ИП ФИО3
В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, заключенная ответчиками также является ничтожной, поскольку договор аренды заключен между сторонами без согласия всех сособственников.
Договор аренды не был направлен в адрес ФИО1, какой-либо доход от арендных платежей она не получала.
ИП ФИО3 А. по настоящее время владеет и пользуется нежилым помещением, чем препятствует истцу в осуществлении законных прав собственника.
В случае, если суд посчитает, что согласие ФИО1 на заключение данной сделки было выражено ее каким-то действиями, как утверждают ответчики, то тогда данная сделка является кабальной для истца, что также является основанием для признания ее недействительной, поскольку согласно условиям договора аренды от 01.07.2022 всю арендную плату получает ФИО2 При этом ФИО1 не получает никакие денежные суммы по данному договору, что ответчиками не оспаривается. При этом в рамках дела №2-1084/2023 Советским районным судом удовлетворен иск ФИО2 к ФИО1, как сособственнику здания, о взыскании половины коммунальных платежей за тот же период. Таким образом, получается, что ФИО1 согласилась оплачивать половину коммунальных платежей за пользование арендатором ее имуществом, не получая при этом арендной платы то есть за счет собственных средств.
Определением Ленинского районного суда г. Самары от 29.11.2022 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о признании недействительным договора аренды передано по подсудности в Советский районный суд г. Самары.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.
В судебное заседание представитель истца не явился, о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Ранее в судебных заседаниях представитель поддержал доводы искового заявления и просил удовлетворить заявленные требования.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку ФИО1 давно известно об аренде нежилого помещения, ФИО2 в её адрес направлялись письма с извещением о необходимости заключать договоры аренды. Также ФИО1 длительное время не интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества. Полагает, что истец допустил злоупотребление правом, что является, солгано п.5 ст.166 ГП РФ основанием в отказе исковых требований. В материалах дела имеются распечатки с Авито, где дано объявление, в котором, указано, что это арендный бизнес с 17% доходностью и списком арендаторов. Указана не просто доля, а целый арендный бизнес. Между сторонами идет спор о разделе бизнеса. Истец знала о совершении сделок, она посещала это здание, получала денежные средства.
Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещалась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.
Представитель ответчика ФИО3 - ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Письменная форма договора соблюдена, согласие второго собственника письменного согласия не требует. Согласие может быть выражено в любой форме, причем оно может быть предварительно, так и после сделки. Подача объявления, это то же согласие. Отсутствуют правовые основания для расторжения данного договора.
Представитель ООО «Атис» в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Ранее в судебном заседании показал, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «Атис» ФИО7 суду показал, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками здания, которое сдавалось и сдается в аренду. ООО «Атис» была арендована часть здания по адресу: <адрес>, ка. №, под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с ФИО2. Все вопросы с ФИО1 решались ее представителями. Одним из представителей являлся ФИО8, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичным путем ФИО1, а ФИО2 оплачивал за коммунальные платежи. ФИО2 была больше по хозяйству, решала проблемы с проводкой, канализацией. ФИО1 не принимала физическое участие в управлении зданием. За период всех арендодателей уже сложился порядок взаимоотношений который, устраивал как арендатора.
На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав явившихся представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками нежилого помещения площадью 996,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указанное нежилое помещение принадлежит им на праве общей долевой собственности (по ? доле), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.09.2004 серия № выпиской из ЕГРН.
Как усматривается из материалов дела, 01.07.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды б/н, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение б/н площадью 130 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.
Согласно п. 3.1 договора аренды от 01.07.2022 арендная плата арендная плата за арендуемые помещения, указанные в п. 1.1 договора составляет 40 000 в месяц.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Таким образом, право собственников - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником нежилых помещений, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Общая долевая собственность предполагает арифметическое определение долей участников в праве на общее имущество. Поскольку право собственности на общее имущество разделено между собственниками на соответствующие доли без раздела (выдела) его в натуре, то есть принадлежит им всем, то по смыслу указанных норм права передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
С учетом того, что для заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо было решение участников общей долевой собственности, то данная сделка является оспоримой в силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Советского районного суда г. Самары от 15.06.2023 года по гражданскому делу №2-390/23 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером № выделе доли в натуре согласно технического заключения кадастрового инженера ООО «ОГК-Самара» от 25.05.2022 в виде нежилых помещений, общей площадью 496,6, - оставлены без удовлетворения.
Приобретение ФИО1 в принадлежащем ей нежилом помещении мяса, направление ФИО2 в адрес истца писем о необходимости сдавать помещения в нежилом здании в аренду, не свидетельствуют о том, что ФИО1, не будучи стороной сделки, могла знать о заключении договоров аренды. Какие-либо письма ответчиками в адрес ФИО1 о заключении договора аренды или договор аренды ответчиками не направлялись, что ответчиками не оспаривалось.
Несмотря на то, что ответчик ФИО2 и обладает равными с другим собственником ФИО1 правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Вышеизложенное указывает на недействительность договора аренды, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ИП ФИО3 в виду отсутствия согласия ФИО1 на распоряжение ФИО2 нежилым зданием, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.
Судом откланяется доводы представителя ответчика ФИО2 о наличии у истца волеизъявления к продаже доли нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, отсутствия интереса у истца к судьбе спорного помещения, оплате ФИО2 коммунальных платежей, поскольку они не относится к существу заявленных требований, и не свидетельствует о том, что истец знал о наличии заключенного договора аренды между ответчиками.
Предоставление одним собственником нежилого помещения в аренду по гражданско-правовому договору во владение и пользование третьим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться общим имуществом, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом арендатором необходимо согласовать с другими собственником здания.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что ему известно о том, что ФИО9 и ФИО2 являются собственниками здания, которое сдавалось в аренду. ООО «Атис» была арендована часть здания по адресу: <адрес>, ка. №, под клуб «Карамболь» на 5 лет в 2013 году. Договор заключался с ФИО2. Все вопросы с ФИО1 решались ее представителями. Одним из представителей являлся ФИО8, с котором происходили обсуждения спорных вопросов. Арендную плату по договору он оплачивал наличными денежные средствами и безналичным путем ФИО1, а ФИО2 оплачивал за коммунальные платежи.
Показания указанного свидетеля судом не принимаются в качестве доказательств по делу, поскольку не относятся к предмету спора, свидетелем арендуется иное помещение, непосредственным свидетелем обсуждения условий заключенного договора, заключения договора с ИП ФИО3 он не был.
Между ФИО1 и ФИО2 не устанавливался порядок пользования общим имуществом, и объектом аренды является часть здания, то в отсутствие согласия ФИО1 на аренду части здания договор аренды является недействительным.
Ссылка представителя ФИО2 - ФИО5 о том, что ФИО1 на протяжении длительного времени не интересовалась судьбой нежилого помещения, не несла расходы на его содержание, ФИО2 перечисляла ФИО1 денежные средства для оплаты налога на имущество за нежилое здание, не являются юридически значимыми обстоятельствами для разрешения заявленных требований.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о признании недействительным договора аренды б/н от 01.07.2022, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО3
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ИП ФИО3 о признании договора недействительным - удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды б/н от 01.07.2022, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца с даты изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.12.2023 года.
Судья М.А. Козлова