Апелляционное определение по делу № 2-3200/2023 от 03.08.2023

Судья - Арзуманова И.С. УИД 23RS0047-01-2020-016029-32

Дело № 33-25100/2023

номер дела в суде 1-й инстанции № 2-3200/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 августа 2023 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чирьевой С.В.

судей Таран А.О., Волошиной С.Г.,

по докладу судьи Чирьевой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кудрицкой Д.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности,

по апелляционной жалобе директора ООО «Агрохолдинг Васюринский» ФИО4 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 2 февраля 2023 г.,

заслушав доклад судьи Чирьевой С.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛ

А:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что 16 ноября 2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя № 2.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. данного договора арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

03 июня 2019 г. между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 2 от 16 ноября 2005 г.

Земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР", образован из земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", и обременен арендой в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский».

12 ноября 2016 г. между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ФИО1 продала, а ФИО5 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР" за 300 000 руб.

Истец полагает, что ФИО1 произвела отчуждение земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР" по договору купли-продажи земельного участка от 12 ноября 2016 г. в пользу ФИО5 в нарушение условий абзаца 4 пункта 2.3.

При этом, уведомлений о продаже земельного участка в адрес арендатора земельного участка на дату совершения договора купли-продажи ни ФИО1, ни ФИО5 не направляли.

ООО «Агрохолдинг Васюринский» платежным поручением № 6097 от 08 декабря 2021 г. произвело перечисление денежных средств на депозитный счет Управления Судебного департамента в Краснодарском крае в пользу ФИО5 в размере 300 000 руб.

С учетом уточненных исковых требований ООО «Агрохолдинг Васюринский» просило суд:

перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 12 ноября 2016 г., заключенного между ФИО1 и ФИО5 по продаже земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР", с выплатой ООО «Агрохолдинг Васюринский» в пользу ФИО5 денежной суммы в размере 300 000 руб.;

погасить регистрационную запись о государственной регистрации прав за ФИО5 на земельный участок расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, "АДРЕС" от 28 ноября 2016 г. номер государственной регистрации права "НОМЕР" в Едином государственном реестре недвижимости;

признать за ООО «Агрохолдинг Васюринский» ИНН <***> право собственности на земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР", площадью 20р07+/-1238 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, "АДРЕС";

указать, что решение является основанием Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости по заявлению уполномоченного лица от ООО «Агрохолдинг Васюринский» без истребования иных документов.

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 12 декабря 2022 г. в связи со смертью ФИО5 произведена замена ответчика ФИО5 на его правопреемников - ФИО2 и ФИО3

Обжалуемым решением Советского районного суда г. Краснодара от 2 февраля 2023 г. в удовлетворении исковых требований ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, директор ООО «Агрохолдинг Васюринский» ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе указывает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель ООО «Агрохолдинг Васюринский» по доверенности – ФИО6 доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на ее удовлетворении.

Другие лица, участвующие в деле, не явились. Были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского суда. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в строгом соответствии с законом, на основании установленных по делу обстоятельств.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение суда является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По данному делу такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права судом не допущены. Совокупности собранных по делу доказательств судом дана надлежащая правовая оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, нарушений в применении норм процессуального и материального права судом не допущено.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16 ноября 2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка "НОМЕР" общей площадью 1 040 423 кв.м, сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя №2.

В приложении к договору аренды №2 имеются подписи доверенного лица собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, в том числе и ФИО1

Согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя № 2 от 16 ноября 2005 г. арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:0421003:30.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 2 заключен на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в Краснодарском крае "АДРЕС" в границах ЗАО «Нива-1» от 02 октября 2004 г.

В соответствии с п. 1.2. Соглашения объектом аренды по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя № 2 от 16 ноября 2005 г. является земельный участок общей площадью 760 818+/-7632 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с КН "НОМЕР", расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, "АДРЕС".

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как указано в п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что между ФИО1 и ФИО5 12 ноября 2016 г. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН "НОМЕР", площадью 20 007 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, "АДРЕС". Право собственности ФИО5 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 28 ноября 2016 г.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02 ноября 2020 г. № КУВИ-002/2020-35177857, земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР", образован из земельного участка с кадастровым номером "НОМЕР".

Согласно указанной выписке из ЕГРН от 02 ноября 2020 г. земельный участок с кадастровым номером "НОМЕР", обременен с 16 ноября 2005 г. по 16 ноября 2020 г. арендой в пользу ООО «Агрохолдинг Васюринский».

Судом первой инстанции правильно достоверно установлено, что земельный участок с КН "НОМЕР" в 2016 году выбыл из состава общей долевой собственности на земельный участок с КН "НОМЕР" и на дату заключения соглашения от 03 июня 2019 г. уже являлся самостоятельным объектом права.

На основании ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку истец основывает свои требования на положениях ст. 250 ГК РФ, ссылаясь на его преимущественное право покупки земельного участка, судебная коллегия также отмечает, что согласно разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что переход права собственности от ФИО1 к ФИО5 на земельный участок с КН "НОМЕР" (образован из земельного участка с КН "НОМЕР" состоялся в 12 ноября 2016 г., право собственности зарегистрировано 28 ноября 2016 г. С иском в суд ООО «Агрохолдинг Васюриснкий» обратилось лишь 11 декабря 2020 г.

В свою очередь, сведения ЕГРН об объекте недвижимости, включая сведения о правообладателях, носят открытый характер.

Кроме того, истец, как новый арендатор обязан производить выплату арендной платы каждому собственнику земельной доли исходя из размера доли в праве собственности на земельный участок. Арендная плата выплачивается Арендатором ежегодно до 30 ноября текущего года (п. 3.9 договора).

Таким образом, истцу должно было стать известно о том, что земельный участок выбыл из собственности ФИО1 30 ноября 2016 г.

Более того, в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца также указала, что им стало известно о нарушенном праве с даты получения выписки из ЕГРН от 22 июля 2020 г., однако с июля 2020 г. до подачи иска - 11 декабря 2020 г. прошло более 3-х месяцев.

Как указано в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При этом, судебная коллегия обращает внимания, что в силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ст. 1).

Следует учитывать, что Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 31.07.2005, прямо указывал на возможность применения ст. 250 ГК РФ к правоотношениям, связанным со сделками с земельными долями (пункт 1 статьи 12 в соответствующей редакции). Одновременно пункт 2 указанной статьи предусматривал порядок уведомления иных участников долевой собственности, а также органов власти о намерении совершить сделку с земельной долей в целях соблюдения их преимущественного права. В приведенной редакции Закон предусматривал право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом.

Между тем, Федеральным законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" в ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ были внесены существенные изменения, в результате которых указание на применение ст. 250 ГК РФ при совершении сделок с земельными долями исключено.

Таким образом, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц, не предполагая, при этом возможность реализации преимущественного права приобретения доли в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, как и не предполагает возможности установления таких положений в договорном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи и признании права собственности.

Изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства правовых оснований, к отмене постановленного судом решения не содержат, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции, а также не содержат фактов, которые не были бы проверены или учтены судом первой инстанции при разрешении спора, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие с данной судом оценкой, установленными обстоятельствами по делу, иная интерпретация, а также неправильное толкование лицами, участвующими в деле, норм закона, не означают судебной ошибки.

Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Оснований для отмены судебного постановления, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 2 февраля 2023 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу директора ООО «Агрохолдинг Васюринский» ФИО4 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: С.В. Чирьева

Судьи: А.О. Таран

С.Г. Волошина