Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-61/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами №, площадью 134,7 кв.м. и 143,1 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 09.02.2016г. установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество. Просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости №, № от 03.06.2022г., выполненными ООО «РКК «Эксперт»».

Определением суда к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованного лица - администрация Долгоруковского муниципального района Липецкой области.

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с отчетами об оценке №, № от 07.07.2022г., выполненными ООО «РКК «Эксперт»».

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости №, № от 07.07.2022г., выполненными ООО «РКК «Эксперт», не возражала.

Представители административных соответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Липецкой области, представитель заинтересованного лица администрации Долгоруковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения административного истца, представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами №, площадью 134,7 кв.м. и 143,1 кв.м. соответственно, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена по состоянию на 09.02.2016г. ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с удельными показателями кадастровой стоимости, утверждёнными приказом Управления имущественных и земельных отношений <адрес> № от 16.11.2016г.: с кадастровым номером № в размере 2802610,87 рублей, с кадастровым номером № в размере 4155787,13 рублей.

Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 09.02.2016г. затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество, поскольку до 1.01.2022 г. являлась налоговой базой для исчисления налога на имущество в отношении указанных объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилых помещений, административный истец представил отчеты об оценке рыночной стоимости №, № от 07.07.2022г., выполненные ООО «РКК «Эксперт»». Согласно отчету № рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 09.02.2016г. в размере 545 617 рублей. Согласно отчету № рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 09.02.2016г. в размере 513 589 рублей. (л.д.27-178 т.2)

Исследовав отчеты об оценке рыночной стоимости №, № от 07.07.2022г., выполненные ООО «РКК «Эксперт»», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания отчетов об оценке рыночной стоимости №, № от 07.07.2022г., следует, что исследование проведено на основе осмотра здания, кадастровых паспортов помещений, выкопировки из технического паспорта на здание, в котором расположены оцениваемые нежилые помещения.

Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых нежилых зданий, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений оценщик проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно пунктам 12 - 14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В соответствии с пунктами 15-16 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Оценщиком составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилых помещений произведен оценщиком мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В отчете об оценке содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам - аналогам, так и по объектам оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Для оценки стоимости нежилых помещений доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости нежилых помещений рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости, кроме отчетов об оценке, не имеется, учитывая, что данными отчетами об оценке подтвержден размер рыночной стоимости нежилых помещений, определенный в отчете об оценке, то кадастровая стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, подлежит установлению в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 09.02.2016г.:

-с кадастровым номером №, площадью 134,7 кв.м. – 513589 рублей,

-с кадастровым номером №, площадью 143,1 кв.м. – 545617 рублей.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В соответствии с Приказом Росреестра от 12.05.2015г. №П/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункт 1).

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости, изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости по правилам статьи 24.21 Закона № 135-ФЗ осуществляется ФГБУ «ФКП Росреестра».

Применительно к таким объектам недвижимости именно ФГБУ «ФКП Росреестра» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, и, как следствие, надлежащим административным ответчиком по административным делам об установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной, на которого при наличии на то оснований может быть возложена обязанность возместить судебные расходы.

С учетом изложенного в удовлетворении иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 к ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 143,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Долгоруковский муниципальный район, <адрес> размере равном рыночной стоимости по состоянию на 09.02.2016 г. - 545 617 (пятьсот сорок пять тысяч шестьсот семнадцать) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 134,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> размере равном рыночной стоимости по состоянию на 09.02.2016 г. - 513 589 (пятьсот тринадцать тысяч пятьсот восемьдесят девять) рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № считать 23.05.2022г.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №.

В удовлетворении административного искового ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 29.07.2022 г.

10