Апелляционное определение по делу № 2-184/2023 от 14.07.2023 | Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан)

Советский районный суд г. Махачкалы

Судья: Алимов Р.М.

Номер дела в суде первой инстанции: №2-184/2023 (2-6357/2022;) ~ М-5387/2022

Номер дела в суде апелляционной инстанции: №33-5217/2023

УИД: №

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 июля 2023 г. г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего Хираева Ш.М.,

судей Ташанова И.Р. и Мустафаевой З.К.,

при секретаре судебного заседания Хизриеве Ш.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» об освобождении уплаты арендных платежей земельного участка и неустойки, по встречному исковому заявлению МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Махачкавлы от 7 апреля 2023 г.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия,

установила:

ФИО2 М.А. обратился с иском к МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» об освобождении от уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> и неустойки, согласно договору аренды земельного участка № 09 от 18 октября 2021 г.

В обоснование заявленных требований указано, что 18 октября 2021 г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 9, по условиям которого истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210 в целях строительства многоквартирного дома.

20 ноября 2021 г. истец обратился в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома. Письмом от 1 декабря 2021 г. в выдаче разрешения на строительство было отказано.

Вышеуказанный отказ в выдаче разрешения на строительство был обжалован в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и признан незаконным, после чего истец повторно обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

11 февраля 2022 г. истцу был выдан повторный отказ по аналогичным основаниям, со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210 расположен в зоне с особыми условиями использования территории - седьмой приаэродромной территории аэродрома Махачкалы (Уйташ), установленной согласно Приказу Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) № 415-п от 23 апреля 2020 г.

Истец повторно обратился с административным исковым заявлением в Советский районный суд г. Махачкалы.

В результате рассмотрения вышеуказанного административного искового заявления, <дата>, по делу №а-2244/2022 принято судебное решение, которым повторный отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным и возложена обязанность на МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Администрации городского округа «город Махачкала» выдать разрешение на строительство многоквартирного восьмиэтажного дома.

<дата> истцом было подано повторное обращение МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» Администрации городского округа «город Махачкала» с требованием о выдаче разрешения на строительство.

Разрешение на строительство № получено <дата>

Со дня подписания договора аренды и до получения разрешения на строительство, истец не использовал земельный участок по назначению, не проводил каких-либо строительных работ, в связи с чем полагает, что имеет право на освобождения от уплаты арендных платежей за период с <дата> по <дата> и неустойки, согласно договору аренды земельного участка № от <дата>

МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» обратилось со встречным исковым заявлением, уточненным в последующем в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) о (об):

- взыскании с ФИО1 в пользу МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» задолженность по арендным платежам за период с <дата> по <дата>, в размере 6 197 556 (шесть миллионов сто девяносто семь тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей;

- взыскании с ФИО1 в пользу МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» пени в размере 297233 (двести девяноста семь тысяч двести тридцать три) рублей;

В обоснование встречных исковых требований указано, что истцом не представлены доказательства что земельный участок был ему в состоянии, не соответствующем условиям договора, кроме того ответчик земельный участок истцу не возвратил и продолжает им пользоваться.

Доводы истца о незаконном бездействии органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, не могут являться основанием для освобождения его от обязанности оплачивать арендную плату за фактически используемый участок и могут служить основанием для предъявления самостоятельного иска о возмещении вреда, причиненного таким бездействием к органу, уполномоченному на выдачу разрешения на строительство.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> постановлено в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования в уточненной форме удовлетворить.

Не согласившись с постановленным решением, ФИО2 М.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение - об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что ответчик был осведомлен о том, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210, выставленный на аукцион, был расположен в пределах зоны с особыми условиями использования территории - в седьмой подзоне приаэродромной территории аэродрома Махачкала (Уйташ), установленной согласно Приказу Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) №-П от <дата>, в связи с чем также был осведомлен, что истец не сможет получить разрешительную документацию.

Таким образом, по утверждению апеллянта, невозможность получения разрешительной документации и начала строительства были вызваны действиями ответчика, который выступил на торги земельный участок, расположенный в зоне с особыми условиями использования и исключающей возможность получения разрешительной документации.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; существенные нарушения норм процессуального права и неправильное применение норм материального права (ст. 330 ГПК РФ).

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 ГПК РФ). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В статье 67 ГПК РФ указано, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

На основании ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. При этом одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату, при этом размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может быть определен в договоре посредством согласования порядка (механизма) определения арендной платы.

Из материалов дела следует, что 18 октября 2021 г. между МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» и ФИО1 на основании Протокола Единой комиссии по организации и проведению торгов при Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы № 2-ИТ/АЗ-21 от 6 октября 2021 г. об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, заключен договор аренды земельного участка № (далее - договор).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды сроком на 5 лет 6 месяцев земельный участок, находящийся в муниципальной собственности ГОсВД «город Махачкала» со следующими характеристиками: площадью - 2473+/-17 кв.м., местоположение: <адрес>, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - среднеэтажная многоквартирная жилая застройка. Участок передается в аренду на основании Договора для использования в целях строительства многоквартирного дома.

В силу п. 2.1. договора, арендатор обязуется вносить арендную плату арендодателю в размере, установленном согласно приложению № договора.

Согласно приложению № договора аренды от <дата> арендная плата за год составляет 8120788 рублей. За период с <дата> по <дата> арендная плата составляет 1668655 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210 по акту приема-передачи от <дата> МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» был передан ФИО1, которые его принял.

<дата> истец обратился в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Письмом от <дата> №.07/10677/21 в выдаче разрешения на строительство было отказано, с мотивировкой, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210 расположен в зоне с особыми условиями использования территории - седьмой приаэродромной территории аэродрома Махачкалы (Уйташ), установленной согласно Приказу Федерального агентства воздушного транспорта (Росавиация) №-п от <дата>

Не согласившись с вышеуказанным отказом, ФИО2 М.А. обратился в Советский районный суд г. Махачкалы с административным исковым заявлением к МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» о признании вышеуказанного отказа незаконным и устранении нарушении его прав путем выдачи разрешения на строительство.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> по делу №а-662/2022 постановлено исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. Отказ в выдаче разрешения на строительство признан незаконным и на орган местного самоуправления возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство.

<дата> ФИО2 М.А. повторно обратился в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.

Письмом от <дата> №.07/1048/22 в выдаче разрешения на строительство повторно отказано, по аналогичным ранее приведенным в письме от <дата> №.07/10677/21 основаниям.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> по делу № 2а-2244/2022 постановлено вышеуказанный отказ признать незаконным и обязать МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» выдать ФИО1 разрешение на строительство многоквартирного 8-ми этажного жилого дома.

<дата> ФИО2 М.А. обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство в МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы».

<дата> МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» выдано ФИО1 разрешение на строительство №.

Суд первой инстанции, разрешая по существу исковые требования ФИО1, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» противоправных действий в отношении ФИО1 не совершал, условия договора аренды земельного участка соблюдены в полном объеме, и ФИО2 М.А. был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом не по вине арендодателя, в связи с чем в удовлетворении основного иска необходимо отказать.

Разрешая спор в части встречных исковых требований, суд первой инстанции сослался на акт сверки обязательств № и удовлетворил встречные исковые требования в полном объеме, исходя из их законности и обоснованности.

Судебная коллегия не находит законных оснований согласиться с указанными выводами суда первой инстанции согласно нижеследующему.

Относительно исковых требований ФИО1 судебная коллегия отмечает следующее.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судебная коллегия полагает, что арендатор ФИО2 М.А., подписав договор аренды земельного участка от 18 октября 2021 г., подтвердил свое согласие с тем, на каких условиях ему будет предоставлен земельный участок, а также принял на себя обязательства по оплате арендных платежей.

Из договора аренды от 18 октября 2021 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210 ФИО1 предоставляется под конкретную цель - с целью его использования под строительство многоквартирного жилого дома.

Однако, как следует из материалов гражданского дела, уполномоченным органом местного самоуправления - МКУ «Управление архитектуры и градостроительства г. Махачкалы» в отсутствие предусмотренных законом оснований, что следует из решений Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> по делу №2а-662/2022 и от 29 апреля 2022 г. по делу №2а-2244/2022 выдавался отказ ФИО1 в получении разрешения на строительство.

Фактически, ФИО2 М.А. не мог использовать предоставленный ему земельный участок с кадастровым номером 05:40:000056:12210, в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 18 октября 2021 г., поскольку в отсутствие предусмотренных законом оснований, ему не выдавалось разрешение на строительство.

Судебная коллегия не может не отметить, что в таком случае, при невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 05:40:000056:12210 в соответствии с заключенным договором аренды, арендное право фактически превратилось в обременение для ФИО1, поскольку им продолжались уплачиваться арендные платежи.

Согласно ч. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В неправомерных действий результате действий органа местного самоуправления по отказу в выдаче ФИО1 разрешения на строительство, требуемого для начала ведения строительных работ, сложилась ситуация, когда на протяжении длительного периода времени ФИО2 М.А., формально владея земельным участком на праве аренды, вынужден был оплачивать арендные платежи, не приступив к застройке земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования и условиями договора аренды от 18 октября 2021 г.

Из положений ст. 328 ГК РФ следует, что в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Судебная коллегия отмечает, что содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Вышеуказанная правовая позиция изложена в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г.).

Исходя из обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив невозможность строительства ФИО1 многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, вследствие неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований ФИО3 об освобождении от внесения арендной платы за период с 18 октября 2021 г. по 5 августа 2022 г.

Относительно встречных исковых требований МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 6494789 рублей 66 копеек, за период с 1 декабря 2021 г. по 15 декабря 2022 г., судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в их удовлетворении по следующему.

Так, согласно платежному поручению № от <дата>, за ФИО1, по договору аренды от <дата> № за период с август - октября 2022 г. перечислены денежные средства в размере 2030197 рублей.

Согласно платежному поручению № от <дата>, за ФИО1, по договору аренды от <дата> № за 1-ый квартал 2022 г. перечислены денежные средства в размере 2 030 197 рублей.

Согласно платежному поручению № от <дата>, за ФИО1, по договору аренды от <дата> № за 2-ой квартал 2022 г. перечислены денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Согласно платежному поручению № от <дата>, за ФИО1, по договору аренды от <дата> № перечислены денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

Итого, согласно вышеуказанным платежным поручениям за ФИО1, по договору аренды от <дата> № перечислены денежные средства в размере 9560394 рублей, что на 3066144 рублей 34 копеек больше суммы заявленной МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы».

В данной связи, обстоятельства о наличии у ФИО1 задолженности по договору аренды от <дата> № не нашли своего подтверждения, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое решение является незаконным, необоснованным и не отвечающим фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем подлежит отмене в полном объеме с вынесением по делу нового решения, которым основные исковые требования подлежат удовлетворению, а удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Доводы апелляционной жалобы ответчика ФИО1 заслуживают внимания, поскольку содержат правовые основания для отмены обжалованного решения суда, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении», предусматривает, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Советского районного суда г. Махачкалы от 7 апреля 2023 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» удовлетворить.

Освободить ФИО1 от уплаты арендных платежей и неустойки за период с 18 октября 2021 г. по 5 августа 2022 г. по договору аренды земельного участка № 09 от 18 октября 2021 г.

В удовлетворении встречного искового заявления МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 6 197 556 (шесть миллионов сто девяносто семь тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей за период с 1 декабря 2021 г. по 15 декабря 2022 г. и пени в размере 297233 (двести девяноста семь тысяч двести тридцать три) рублей 66 копеек, за период 1 декабря 2021 г. по 15 декабря 2022 г. - отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в мотивированной форме принято 20 июля 2023 г.