Решение по делу № 2-2517/2023 от 06.06.2023

Дело №2-2517/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2023 г. город Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Семцива И.В., при секретаре Рыбниковой Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Самолет-Томилино» о признании недействительным п.3.7 и п. 11.10 договора участия в долевом строительстве от 15.10.2019; взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства суммы в размере 55 724,4 руб.; неустойки за период времени с 16.04.2023 по 06.04.2023 за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены в размере 197 806 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Истцы: ФИО1, ФИО2 обратились в Шахтинский городской суд с иском к ООО "СЗ "Самолет-Томилино" о признании недействительным п. 3.7 и п. 11.10 договора участия в долевом строительстве от 15.10.2019; взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства суммы в размере 55 724,4 руб.; неустойки за период времени с 16.04.2023 по 06.04.2023 за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены в размере 197 806 руб.

В обоснование иска истцы указывают на то, что 15 октября 2019 года между ними (участниками долевого строительства) и ООО "СЗ "Самолет-Томилино" был заключен договор участия в долевом строительстве №ТОМ-2/8124-3526И (далее по тексту Договор), объект – кв. 124, расположенный по строительному адресу: <...> этап строительства, корпус №8. Согласно п. 3.1 – 3.2 Договора, стоимость квартиры составляет 4 481 968,48 руб.

29 марта 2021 года по акту приема-передачи объекта долевого строительства Застройщик передал, а участник долевого строительства принял расположенный на 13 этаже в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> жилое помещение (квартиру) №124 (проектный №124), состоящее из 2 комнат, общей площадью 53,50 кв.м., площадь балконов и/или лоджий 1,30 кв.м., общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 54,80 кв.м., строительный адрес: <...> этап строительства, корпус №8.

Истцы указывают в иске, что право собственности на вышеуказанное жилое помещение зарегистрировано за ними в установленном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с условиями п. 4.2.2 Договора застройщик обязался обеспечить строительство объекта в соответствии с условиями Договора, разрешением на строительство и проектной документацией, а также требованиями правовых актов и актов, применяемых к отношениям по Договору, не отнесенным к нормативным.

В нарушение вышеуказанных пунктов Договора, застройщик передал 29.03.2021 года участникам долевого строительства объект долевого строительства, не соответствующий условиям договора.

Истцы указывают в иске на то, что застройщик передал им объект долевого строительства площадью 54,80 кв.м, тогда как в приложении №1 к Договору площадь квартиры должна была составлять 55,49 кв.м. Истцы указывают, что разница составляет 0,69 кв.м. Согласно Приложению №1 к договору (столбец 11) стоимость одного кв.м. объекта долевого строительства составляет 80 768,94 руб. Следовательно, указывают истцы, переплата по договору составляет 55 724,4 руб., из расчета: 80768,94/100*69 = 55724,4 руб.

Истцы в тексте искового заявления ссылаются на п. 3.7 Договора, в соответствии с которым предусмотрено, что если после ввода Объекта в эксплуатацию (на основании технического паспорта, экспликации) фактическая Общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше Общей площади указанной в столбце 7 приложения №1 к договору, более чем на 1 кв.м. цена договора уменьшается на сумму, определенную как произведение стоимости 1 кв.м. Объекта, указанной в приложении №1 к Договору на разницу между Общей площадью жилого помещения и фактической площадью в техническом плане. В данном пункте также указано на то, что Застройщик освобождается от ответственности за передачу помещения с разницей менее 1 кв.м.

Истцы ссылаются на ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", указывают на то, что в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Истцы указывают в иске, что пункт 3.7 Договора лишает участника договора права на такое уменьшение цены Договора в случае, когда площадь объекта долевого строительства, созданного ответчиком меньше, чем это указано в Договоре.

Таким образом, указывают истцы в иске, пункт 3.7 Договора является недействительным и участник договора имеет право на соразмерное уменьшение цены договора в связи с тем, что площадь объекта долевого строительства меньше предусмотренной Договором, поскольку данный пункт нарушает права истцов, что влечет неблагоприятные для них последствия, а именно уменьшение площади объекта строительства и переплату по Договору в размере 55724,40 руб., исходя из разницы площади в 0,69 кв.м.

В связи с изложенными обстоятельствами истцами 28.03.2022 была направлена ответчику претензия по уменьшению оплаты за объект долевого участия, полученная последним 05.04.2022. Следовательно, указывают истцы в иске, обязанность по возмещению ущерба должна быть исполнена ответчиком не позднее 15.04.2022, однако до настоящего времени не исполнена. В этой связи, истцы считают необходимым начислить неустойку за период времени с 16.04.2022 по 06.04.2023 в размере 197 806 руб., из расчета 557,2% (1% от суммы 55 724,4 руб.) * 355 = 197 806 руб.

Далее истцы, ссылаются в иске на нормы права, судебную практику, первоначально просили суд: - признать недействительным п. 11.10 договора участия в долевом строительстве №ТОМ-2/8124-3526И от 15.10.2019, заключенного между ООО «СЗ «Самолет-Томилино» и ФИО1, ФИО2; - взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Томилино» в свою пользу в равных долях в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства денежную сумму в размере 55 724,40 руб.; - взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Томилино» в свою пользу, в равных долях неустойку за период времени с 16.04.2002 по 06.04.2023 за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены за выполненную работу в размере 197 806 руб. (л.д.4-10).

В дальнейшем, 27.04.2023 истцами, в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования были частично уточнены. Истцы просят суд: - признать недействительным п. 3.7 и п. 11.10 договора участия в долевом строительстве №ТОМ-2/8124-3526И от 15.10.2019, заключенного между ООО «СЗ «Самолет-Томилино» и ФИО1, ФИО2; - взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Томилино» в свою пользу в равных долях в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства денежную сумму в размере 55 724,40 руб.; - взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Томилино» в свою пользу, в равных долях неустойку за период времени с 16.04.2002 по 06.04.2023 за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены за выполненную работу в размере 197 806 руб. (л.д.38,52-53).

Истцы, надлежащим образом извещенные судом о месте и времени судебного заседания (л.д.62,63,65,68,69), в суд не явились, письменно просили суд рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.52-53). Также представитель истцов – ФИО3, действующая на основании доверенности от 26.03.2022 в письменном ходатайстве указала на то, что при наличии ходатайства ответчика о назначении экспертизы, истец не возражает против её назначения в двух экспертных организациях, указанных в ходатайстве.

Поскольку ответчик не ходатайствовал перед судом о назначении судебной экспертизы, по характеру спорных правоотношений и заявленных исковых требований, основания для её назначения и проведения у суда отсутствуют.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Томилино» надлежащим образом извещенный о месте и времени проведения судебного заседания (л.д.67), в суд не явился, представил суду по электронной почте письменные возражения на иск, в которых просил суд полностью отказать в удовлетворении исковых требований ФИО6 по основаниям указанным в возражениях. Ответчик пояснил в возражениях, что в п.3.7 Договора стороны предусмотрели, что если по окончанию строительства площадь указанная в тексте договора (приложениях) будет иметь разницу +/- один кв.м., то цена договора изменению не подлежит. Разница в площадях от проектной, до фактической, после замеров работниками ООО БТИ «Ваши документы» составила всего 0,69 кв.м. В связи с чем, указанный пункт Договора не противоречит закону и согласован сторонами по договору в добровольном порядке. Требования касающиеся взыскания неустойки также не подлежат удовлетворению, т.к. ни какие права истцов не нарушены. Кроме того, согласно Постановлению Правительства РФ от 30.09.2022 №1732 на неустойку (штрафы, пени, иные финансовые санкции, а также другие меры ответственности за не исполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве с 29.03.2022 по 30.06.2023 включительно наложен мораторий (л.д.85-97).

Суд, изучив материалы дела, приходит к нижеследующему.

В судебном заседании установлено и из материалов дела следует, что 15 октября 2019 года между истцами: ФИО2 и ФИО1 (участниками долевого строительства) и ООО "СЗ "Самолет-Томилино" был заключен договор участия в долевом строительстве №ТОМ-2/8124-3526И (далее по тексту Договор), объект – кв. 124, расположенный по строительному адресу: <...> этап строительства, корпус №8. Согласно п. 3.1 – 3.2 Договора, стоимость квартиры составляет 4 481 968,48 руб.

Истцы указывают в иске, что заключая договор долевого участия они оплатили площадь объекта недвижимости равную 53,49 кв.м., а по факту получили объект недвижимости меньший по размеру на 0,69 кв.м. – 54,80 кв.м. Указанную разницу, исходя из цены за 1 кв.м. они просят суд взыскать с ответчика, приводя в иске расчет, из которого следует, что сумма подлежащая взысканию с ответчика составляет 55 724,4 руб.

В связи с изложенным истцы также просят суд признать недействительным пункт 3.7 Договора участия в долевом строительстве, который закрепляет право сторон по делу, в случае отступления размера площадей указанных в договоре, от фактических площадей, переданных дольщикам по окончанию строительства не более чем на один метр, не требовать доплаты в случае незначительного превышения площади (до 1 кв.м.) и наоборот уменьшения цены договора при её уменьшении в пределах одного квадратного метра.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016г. № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Согласно условиям спорного договора, Объектом долевого строительства является квартира с условным № 1246, площадью 53,49 кв. м, расположенная в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: по строительному адресу: <...> этап строительства, корпус №8. Согласно п. 3.1 – 3.2 Договора, стоимость квартиры составляет 4 481 968,48 руб.

В пункте 3.7. договора участия в долевом строительстве от 15 октября 2019 г. стороны предусмотрели допустимое изменение общей площади, передаваемого участнику объекта долевого строительства не более чем на 1 кв.м. от проектной площади. При наличии расхождений между проектной и фактической площадью в пределах допустимой разницы цена договора изменению не подлежит (л.д.16).

Данным пунктом договора между сторонами установлена невозможность пересмотра размера финансирования, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади более чем 1 квадратный метр, о чем истцам было достоверно известно при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 29 марта 2021 года между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому общая площадь переданной квартиры № 124 составила 54,80 кв.м (сам акт приема-передачи суду не предоставлен).

Таким образом, истцами получена квартира с уменьшением площади на 0,69 кв. м, что не превышает 5% от проектной площади объекта долевого строительства, предусмотренной договором.

При таких обстоятельствах, п. 3.7 договора, из буквального его толкования, не предполагает выплаты в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору инвестирования строительства жилого дома (долевого участия в строительстве), поскольку разница фактической площади объекта не превышает 1 квадратного метра, как и 5% от ее проектной площади, указанной в договоре объекта долевого строительства.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство не содержит.

Оспариваемый истцами пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истцы выразили волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязались их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В данном случае фактическое отклонение по площади составляет 0,69 кв.м, законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади (пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания недействительным пункта п.3.7 договора участия в долевом строительстве №ТОМ2/8124-3526И от 15.10.2019 и взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства суммы в размере 55 724,40 руб.

Признание недействительным п. 11.10 договора участия в долевом строительстве №ТОМ2/8124-3526И от 15.10.2019 не имеет для истцов правового значения, т.к. по Закону РФ "О защите прав потребителей" и ч. 7 ст.29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 30 ГПК РФ (исков о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей – которые подаются по адресу ответчика).

Исходя из положений части 7 статьи 29 ГПК РФ, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса (который в данном деле не усматривается).

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года) иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Изложенное позволяет заключить, что, так как рассматриваемый спор не содержит требований о правах на объект долевого строительства, вопрос его подсудности определяется в соответствии с требованиями статей 28, 29 ГПК РФ - по выбору истцов, которые воспользовались своим правом на обращение в суд по месту своего жительства.

При этом, как следует из нотариально выданной доверителям истцами доверенности от 26.03.2022г. один из истцов – ФИО2 зарегистрирован по адресу: <...>, а второй – ФИО1, зарегистрирована по месту жительства: Московская область, город Люберцы, <...>, т.е. в спорной квартире – объекте долевого строительства (л.д.59).

Относительно взыскания неустойки с ответчика в пользу истцов за период времени с 16.04.2022 по 06.04.2023 за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены в размере 197 806 руб. иск также не подлежит удовлетворению, поскольку производен от первоначальных исковых требований, в удовлетворении которых судом отказано.

Кроме того, заслуживает внимания и позиция ответчика, изложенная в письменном отзыве на иск о моратории на неустойку для участников в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Правительством РФ издано Постановление от 26.03.2022 № 479 (в ред. от 30.09.2022), согласно п. 1 которого в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу постановления до 30 июня 2023 года включительно.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (в ред. от 30.09.2022) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу постановления (29.03.2022) до 30.06.2023 включительно.

Так, в соответствии с абзацем вторым пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (в ред. от 30.09.2022) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

Принимая во внимание, что пунктом 5 Постановления Правительства №479 предусмотрено, что данное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования, первоначальный текст документа опубликован на официальный интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru, 29.03.2022, соответственно, при определении периода начисления неустойки судами должны быть исключены периоды с момента официального опубликования, то есть с 29.03.2022 по 30.06.2023.

Таким образом, исходя из императивно установленной законодателем обязанности, на период времени с 29.03.2022 по 30.06.2023 для расчета неустойки введен мораторий.

Иные доводы, указанные в иске ФИО1 и ФИО2 не могут служить основанием для удовлетворении поданного ими в суд иска к ООО «СЗ «Самолет-Томилино».

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <...>) к ООО «СЗ «Самолет-Томилино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным п.3.7 и п. 11.10 договора участия в долевом строительстве от 15.10.2019; взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены за объект долевого строительства суммы в размере 55 724,4 руб.; неустойки за период времени с 16.04.2022 по 06.04.2023 за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены в размере 197 806 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд, со дня его вынесения в окончательной форме, начиная с 14.06.2023г.

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2023 года.

Судья: (подпись)

Копия верна:

Судья: И.В. Семцив

Секретарь: Ю.О. Рыбникова