Решение по делу № 2-728/2023 от 25.08.2023 - о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, процентов и судебных расходов и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС" к <ФИО> о взыскании задолженности по договору купли-продажи и судебных расходов.

Дело № 2-728/2023 25 августа 2023 года

УИД 29RS0016-01-2022-001184-17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Новодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Белоусова А.Л.,

при секретаре Фомичевой И.К.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новодвинске Архангельской области в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС", ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, процентов и судебных расходов и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС" к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "ГРАНД-ЛЕС" о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи и судебных расходов, указав, что 12.10.2019 между ней и ООО «ГРАНД-ЛЕС» заключен договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, стоимостью 1100000 руб., из которых 100000 руб. оплачено при подписании договора, оставшаяся часть в сумме 1000000 руб. выплачивается продавцу ежемесячно, равными платежами в размере не менее 100000 руб. в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в разделе 10 договора, в срок не позднее 11 числа, начиная с ноября 2019 года, в течение 9 месяцев. Ею перечислено на счет продавца всего 300000 руб. 23 октября 2019 года произведена регистрация ее права собственности на данный объект незавершенного строительства, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:26:010208:57, площадью 1250 кв.м, ранее предоставленного в пользовании ООО «ГРАНД-ЛЕС» на основании договора аренды земельного участка от 26.02.2016 № 3263. Однако 22.11.2019 запись о регистрации указанного договора аренды прекращена на основании соглашения от 14.10.2019, заключенного между администрацией МО «Город Новодвинск» и ООО «ГРАНД-ЛЕС» и акта приема-передачи земельного участка от 24.10.2019. Она также 24.10.2019 обратилась в администрацию МО «Город Новодвинск» с заявлением о предоставлении в аренду этого земельного участка. Этой же датой с ней заключен договор аренды № этого земельного участка, который был передан на регистрацию в Управление Росреестрапо Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Уведомлением Межмуниципального отдела по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 22.11.2019 № КУВД-001/2019-14272513/1 заявление муниципального образования «Город Новодвинск» о регистрации права аренды по договору № от 24.10.2019 было приостановлено, в связи с тем, что данный земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства на основании пп.10 п. 2 ст. 39.6, пп.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. Поэтому предоставленный на регистрацию договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства. Регистрация приостановлена до 24.02.2020. С указанным решением регистрирующего органа не согласилась Администрация МО «Город Новодвинск», в связи с чем обратилась в Новодвинский городской суд Архангельской области с требованием признать незаконным уведомление регистрирующего органа от 22.11.2019 и возложении обязанности устранить допущенное нарушение путем регистрации права аренды на данный земельный участок на основании договора аренды № от 24.10.2019. При рассмотрения административного дела судом установлено, что в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации заключенного между администрацией МО «Город Новодвинск» и ООО «ГРАНД-ЛЕС» на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договора аренды земельного участка от 26.02.2016 № с целевым назначением для завершения строительства двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи, сроком на 2 года 10 месяцев. Запись о регистрации договора аренды в ЕГРН от 31.03.2016. Данный земельный участок с кадастровым номером 29:26:010208:57 находился в аренде ООО «ГРАНД-ЛЕС» с 30.11.2007 и изначально предоставлен для строительства данного двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи без проведения торгов. В связи с тем, что предоставленный договор аренды № от 24.10.2019 не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку предыдущий собственник объекта незавершенного строительства ООО «ГРАНД-ЛЕС» уже реализовал свое право на однократное заключение без проведения торгов нового договора аренды для завершения строительства дома у нее такое преимущество отсутствует. Решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 02.06.2020 по деду № в удовлетворении требований Администрации МО «Город Новодвинск» к Межмуниципальному отделу по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному кругу отказано. В последующем муниципальному образованию «Город Новодвинск» в регистрации права аренды по договору от 24.10.2019 № отказано. В настоящее время ее права на земельный участок с кадастровым номером №, остаются не оформленными и она не может в полной мере реализовать свои права собственника на указанный объект недвижимого имущества (владеть, пользоваться и распоряжаться), в связи с невозможностью оформления прав на земельный участок с кадастровым номером №, что является существенным изменением обстоятельств. Поэтому ссылаясь на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник считает, что указанная ситуация возникла, в связи с действиями ООО «ГРАНД-ЛЕС», направленными на расторжение с Администрацией МО «Город Новодвинск» договора аренды земельного участка, произошедшее после заключения между ней и ООО «ГРАНД-ЛЕС» договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и до государственной регистрации перехода ее права собственности на данный объект незавершенного строительства. Поэтому полагает, что при таком изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, имеются основания для расторжения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29-29-07/005/2011-157 от 12.10.2019 на основании ст. 451 ГК РФ. На претензию о расторжении данного договора купли-продажи ответчик ответил отказом. В связи с чем, с учетом поданного заявления об увеличении исковых требований от 09.09.2022, просила расторгнуть указанный договор купли-продажи с условием о залоге объекта незавершенного строительства № 1/2019 от 12.10.2019, заключенный между ней и ООО «ГРАНД-ЛЕС», взыскать с ООО «ГРАНД-ЛЕС» уплаченную по договору купли-продажи денежную сумму в размере 300000 руб. и государственную пошлину в возврат.

Определением суда от 27.10.2022 к производству суда по настоящему делу для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление ООО "ГРАНД-ЛЕС" к ФИО3 о взыскании денежных средств. В обоснование встречного иска ООО "ГРАНД-ЛЕС" указано, что ФИО3 не в полном объеме исполнены обязательства по оплате проданного ей ООО "ГРАНД-ЛЕС" на основании указанного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, задолженность составляет 900000 руб., при исполненных обязательствах на сумму 200000 руб., иных платежей после 14.12.2019 не поступало. Поэтому просило взыскать с ФИО3 задолженность по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, с условием о залоге № 1/2019 от 12.10.2019 в сумме 900000 руб. и в возврат уплаченную при подаче иска в суд государственною пошлину в размере 11200 руб.

При рассмотрении дела истец, в лице своего представителя ФИО1 требования уточнила, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении указанного договора, а также на обстоятельства установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 16.05.2023 по делу № о том, что рыночная стоимость указанного объекта незавершенного строительства на момент его приобретения ФИО3 превышала стоимость, указанную в договоре и получив от ФИО3 денежную сумму в размере 900000 руб., составляющую размер понесенных ФИО4 затрат на его строительство, ФИО4 гарантировал, что объект у ООО «ГРАНД-ЛЕС» будет приобретен истцом за оставшиеся 1100000 руб., просит расторгнуть указанный договор купли-продажи с условием о залоге объекта незавершенного строительства № 1/2019 от 12.10.2019, заключенный между ней и ООО «ГРАНД-ЛЕС», в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении указанного договора и взыскать с ООО "ГРАНД-ЛЕС", ФИО4 в долевом порядке с учетом степени ответственности установленной судом каждого уплаченную по договору купли-продажи денежную сумму в размере 1200000 (300000 + 900000) руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.10.2019 по 15.08.2023 в сумме 328401,02 руб. и государственную пошлину в возврат. Протокольным определением суда от 16.08.2023 поданное истцом заявление об уточнении иска принято к производству суда по настоящему делу с привлечением к его участию в качестве ответчика ФИО4

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на иске настаивает, против удовлетворения встречного иска возразил.

Ранее опрошенная на предыдущем судебном заседании истец ФИО3 требования поддержала.

Представитель ответчиков ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возразила, по доводам изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования уменьшила до 800000 руб.Протокольным определением суда от 25.08.2023 поданное ответчиком заявление об уменьшении встречного иска принято к производству суда по настоящему делу.

Иные лица, участвующие деле в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.

В соответствии со 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц, участвующих в деле.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено материалами дела, в ЕРГН имеется запись от 23.10.2019 о государственной регистрации права собственности истца ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:26:0102208:1509, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1250 кв.м по адресу ориентира: <адрес>.

Основанием для регистрации права является договор купли-продажи данного объекта незавершенного строительства от 12.10.2019 № 1/2019, заключенный между истцом и ООО «ГРАНД-ЛЕС».

Ценой объекта указанной в договоре является 1100000 руб., часть из которых в сумме 300000 руб. истцом оплачена.

По акту приема-передачи от 12.10.2019 указанный объект незавершенного строительства принят истцом от ООО «ГРАНД-ЛЕС» без замечаний.

При передаче данного объекта между сторонами договора также 12.10.2019 был подписан акт приема-передачи документов на данный объект недвижимости.

В ЕГРН также имеются сведения о государственной регистрации заключенного между администрацией МО «Город Новодвинск» и ООО «ГРАНД-ЛЕС» на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договора аренды земельного участка от 26.02.2016 № с кадастровым номером № с целевым назначением для завершения строительства двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи (п. 1.1), сроком на 2 года 10 месяцев (п. 2.1).

Земельный участок с кадастровым номером 29:26:010208:57 находился в аренде ООО «ГРАНД-ЛЕС» с 30.11.2007 и изначально предоставлен для строительства данного двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи без проведения торгов.

22 ноября 2019 года запись о регистрации договора аренды земельного участка от 26.02.2016 № № с кадастровым номером № прекращена на основании соглашения от 24.10.2019, заключенного между администрацией МО «Город Новодвинск» и ООО «ГРАНД-ЛЕС» и акта приема-передачи земельного участка от 24.10.2019.

24 октября 2019 года между администрацией МО «Город Новодвинск» и ФИО3 заключен договор аренды указанного земельного участка № с кадастровым номером № с тем же целевым назначением для завершения строительства двухэтажного блокированного жилого дома на две семьи (п. 1.1), сроком на 3 года.

Уведомлением Межмуниципального отдела по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 22.11.2019 № КУВД-001/2019-14272513/1 государственная регистрация права аренды по договору № от 24.10.2019 была приостановлена до 24.02.2020, в связи с тем, что предоставленный договор аренды не соответствовал требованиям действующего законодательства, поскольку в рассматриваемой ситуации предыдущий собственник объекта незавершенного строительства ООО «ГРАНД-ЛЕС» уже реализовал свое право на однократное заключение без проведения торгов нового договора аренды для завершения строительства дома, поэтому у настоящего собственника указанного объекта ФИО3 такое преимущество отсутствует.

Решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 02.06.2020 по делу № в удовлетворении административного искового заявления администрации городского округа Архангельской области "Город Новодвинск" отказано в удовлетворении административного искового заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Межмуниципальному отделу по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу о признании незаконным указанного уведомления Межмуниципального отдела по г. Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 22.11.2019 № КУВД-001/2019-14272513/1 о приостановлении государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности № от 24.10.2019 и обязании Межмуниципальный отдел по г.Новодвинску, Виноградовскому и Холмогорскому районам Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенное нарушение путем регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности № от 24.10.2019.

Указанные обстоятельства истец считает существенными, которые являются основанием для расторжения заключенного между ней и ООО «ГРАНД-ЛЕС» договора № 1/2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства, на что суд отмечает следующее.

В силу п.п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Вступившим в законную силу решением Новодвинского городского суда Архангельской области от 18.03.2021 по делу № по иску Администрации городского округа Архангельской области «Город Новодвинск» к ФИО3 о возложении обязанности осуществить уборку территории, установить ограждение земельного участка и взыскании судебной неустойки, на ФИО3 возложена обязанность в соответствии с требованиями Правил благоустройства территории муниципального образования «Город Новодвинск», утвержденными решением Городского Совета депутатов муниципального образования «Город Новодвинск» от 21.02.2008 № 143 осуществить уборку территории и установить ограждение (сплошным забором) по всему периметру земельного участка, площадью 1250 кв.м., с кадастровым номером №, почтовый адрес ориентира: <адрес> в срок до 01 июля 2021 года.

Из установленных судом обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств следует, что истец не доказал наличие всех условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, в качестве основания к расторжению спорного договора.

Ограничений в пользовании данного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, как установлено решениемНоводвинского городского суда Архангельской области от 18.03.2021 по делу № у истца нет, что не лишает истца возможности владеть, пользоваться и распоряжаться данным объект незавершенного строительства по его целевому назначению.

Поэтому в удовлетворению требований истца о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, процентов и судебных расходов надлежит отказать в полном объеме в связи с их необоснованностью.

Учитывая, что истцом нарушены обязательства по оплате указанного объекта незавершенного строительств, предусмотренные пунктом 2.2.2. договора, с истца в пользу ООО «ГРАНД-ЛЕС» подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, с условием о залоге № 1/2019 от 12.10.2019 в сумме 800000 руб. и в возврат уплаченную при подаче встречного иска в суд государственною пошлину в размере 11200 руб., размер которой соответствует взыскиваемой сумме задолженности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 (СНИЛС №) к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС" (ИНН <***>), ФИО4 (паспорт серии №) о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, с условием о залоге № 1/2019 от 12.10.2019, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, процентов и судебных расходов отказать.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС" (ИНН <***>) к ФИО3 (СНИЛС №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи и судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (СНИЛС №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ГРАНД-ЛЕС" (ИНН <***>) задолженность по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, с условием о залоге № 1/2019 от 12.10.2019 в сумме 800000 руб. и в возврат уплаченную при подаче встречного иска в суд государственною пошлину в размере 11200 руб., всего взыскать 811200 руб.

На решение суда сторонами и лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Новодвинский городской суд.

Председательствующий Белоусов А.Л.

Мотивированное решение

изготовлено 01 сентября 2023 года.