Производство № 2-189/2026 (2-4613/2025;)
УИД 28RS0004-01-2025-009441-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 января 2026 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,
При секретаре судебного заседания Мартешевой А.Н.,
С участием ответчика - ФИО1, представителя ответчика - ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации г. Благовещенска, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании многоквартирного жилого дома, домом блокированной застройки,
установил:
ФИО3 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований указал, что ему на праве собственности, принадлежит квартира № ***, расположенная по адресу: ***. Квартира, располагается в многоквартирном жилом доме, состоящем из 9 квартир. Многоквартирный жилой дом располагается на земельном участке с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования – «блокированная жилая застройка». Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым *** земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки смешанной этажности (Ж-1). Для указанной категории земельного участка разрешены следующие объекты капитального строительства: индивидуальный жилой дом, малоэтажный многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки, жилые дома, предназначенные для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для проживания и т.д. Считает, что данный многоквартирный дом, является домом блокированной застройки, поскольку у каждого индивидуального дома имеется индивидуальный выход на земельный участок, а также каждый жилой блок имеет автономное инженерное обеспечение. Каждый жилой блок предназначен для проживания одной семьи, имеет отдельные входы. В связи с чем, полагает, что объективных причин, препятствующих дальнейшей эксплуатации обследованного жилого дома блокированной застройки по назначению, не установлено.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит: признать квартиру № ***, домом блокированной застройки.
В судебном заседании ответчик ФИО1 и ее представитель возражали против удовлетворения исковых требований, поддержали доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, из которого следует, что согласно схеме подключения к инженерным коммуникациям спорная квартира в указанном многоквартирном доме не имеет отдельного подключения к водоснабжению, также квартира истца не имеет отдельного подключения к водоотведению, электроснабжению и теплоснабжению, кроме того, через квартиру истца проходят стояки отопления и водоснабжения, которые являются общим имуществом. Жилой блок должен иметь самостоятельные инженерные системы и индивидуальное подключение к внешним сетям и не должен иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками, то есть быть обособленным и изолированным. Спорный многоквартирный дом имеет внутридомовые системы водоснабжения, отопления и электроснабжения, а также общий чердак, не разделенный на автономные блоки, то есть является многоквартирным. Образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав. Истцом не представлено доказательств тому, что выделяемые блоки могут быть обеспечены автономными инженерными сетями. Вместе с тем, раздел жилого дома предполагает обеспечение возможности каждому из бывших участников общей долевой собственности автономного пользования выделяемыми частями спорного строения, что в данном случае не подтверждено.
Дополнительно ответчик ФИО1 пояснила, что дом одноэтажный, состоит из 9-ти квартир, квартиры имеют отдельные входы (выходы), однако, дом имеет признаки многоквартирного дома (общая крыша, коммуникации), через квартиру истца проходят общедомовые системы водо и тепло снабжения. Собрание собственников по вопросу признания дома домом блокированной застройки не проводилось, уведомлений о проведении собрания в адрес ответчиков не поступало.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о слушании дела надлежащим образом извещены, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайства об отложении судебного заседания от них не поступали, ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО4 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, в удовлетворении исковых требований просили отказать, представитель третьего лица ООО «УК Каннон» просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представил письменный отзыв на исковое заявление.
В соответствии с принципом диспозитивности, лица, участвующие в деле, по своему усмотрению распоряжаются своими правами: неявившиеся лица предпочли вместо защиты своих прав в судебном заседании неявку в суд и, учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд считает необходимым в порядке частей 3, 5 статьи 167 ГПК РФ рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, поскольку полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.
Из письменного отзыва на исковое заявление, представленного представителем третьего лица ООО «УК Каннон» следует, что дом по адресу: ***, находится в управлении ООО «УК Каннон» на основании постановления администрации г. Благовещенск от 23 мая 2025 года № 2852 и приказа № 249-од от 5 июня 2025 года о включении в реестр лицензий Амурской области сведений об управлении многоквартирным домом по адресу: *** Признание данного многоквартирного дома домом блокированной застройки приведет к разногласиям в части содержания общедомового имущества. Чтобы избежать разногласий, которые могут возникнуть у управляющей компании с собственниками жилых помещений в случае признания дома домом блокированного строения необходимо провести общее собрание собственников жилых помещений для выбора нового способа управления домом в форме непосредственного управления. ООО «УК Каннон» не может признать исковые требования в полном объеме, в связи с тем, что законодательством РФ не предусмотрены детали для управления домами блокированной застройки.
Выслушав возражения ответчика и ее представителя, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с положениями части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям.
Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» в пунктах 5 и 6 содержит определение квартиры, многоквартирного дома, жилого дома.
По смыслу предписаний, содержащихся в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее ГрК РФ), объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1, часть 3 статьи 48, пункт 1 части 2 статьи 49).
При этом часть 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускает осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).
В пункте 39 статьи 1 ГрК РФ также закреплено, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
С 1 марта 2022 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения, в том числе в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Статья 1 ГрК РФ дополнена пунктом 40, в котором определено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ) экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
При этом Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденном и введенном в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.05.2023 № 350/пр внесены изменения в термины блокированного жилого дома, данные в пунктах 3.1 - 3.3 свода правил СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.10.2016 № 725/пр.
Согласно пункту 3.1 данного свода правил (в редакции, действующей с 18.06.2023) домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу названного федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.
В силу части 3 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу названного федерального закона в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу названного федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных названным федеральным законом. Отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости указанных сведений.
Таким образом, с 01.03.2022 года в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 является собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, площадью 36,5 кв. м. в многоквартирном жилом доме по адресу: ***
Уведомлением от 18 декабря 2024 года № КУВД-001/2024-63077955/1 осуществление действий по государственному кадастровому учету было приостановлено, в связи с тем, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в реестр внесены сведения о квартирах, расположенных в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером *** по адресу: ***
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО15;
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО5;
- *** (***), принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО1, ФИО6;
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО8;
- *** (***), принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО14, ФИО9;
- *** (***), отсутствуют сведения о регистрации прав;
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО16;
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО13;
- *** (***), принадлежащая на праве собственности ФИО3
Учитывая вышеуказанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о наличии/отсутствии государственной регистрации прав на жилые помещения: 1) указанные в предоставленном Протоколе № 1 от 10.12.2024 года ФИО17 и ФИО18 не являются собственниками квартир № *** согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости; 2) в отношении квартиры № *** в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о государственной регистрации до 1 марта 2022 года прав на данное жилое помещение; 3) ФИО19, уполномоченный Протоколом № 1 от 10.12.2024 года на обращение от имени всех собственников блоков в орган регистрации прав не является, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, одним из собственников жилых помещений.
Кроме того, в разделах Единого государственного реестра недвижимости открытого на объекты недвижимости с кадастровыми номерами *** *** имеются сведения о непогашенных ограничениях в отношении: ФИО15 ограничения (запреты) внесены на основании следующих документов: выписки из Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 02.02.2017 по и/п № 1814/17/28027-ИП (прист.-исп. ФИО20), выдавший орган: Федеральная служба судебных приставов (***-28/001/2017-1 от 28.02.2017); выписка из Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 17.10.2018 № 1814/17/28027-ИП, выдавший орган: Федеральная служба судебных приставов (***-28/001/2018-2 от 23.10.2018); выписка из Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 06.04.2020 по ИП № 1814/17/28027-ИП, выдавший орган: ОСП № 2 по г. Благовещенску (***-28/001/2020-3 от 23.04.2020); Постановление о запрете на совершение действий по регистрации № 229520610/2827 по ИП № 157356/19/28027-ИП от 16.01.2021, выдавший орган: ОСП № 2 по г. Благовещенску (***-28/033/2021-6 от 21.01.2021); Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП № 2 по г. Благовещенску № 315669332/2827 (3381467/21/28027-ИП) от 01.08.2023, выдавший орган: ОСП № 2 по г. Благовещенску (***-28/055/2023-11 от 02.08.2023);
ФИО5 ограничения (запреты) внесены на основании следующих документов Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Тындинскому району УФССП России по Амурской области № 170750350/2820 (158418/24/28020-ИП) от 30.10.2024, выдавший орган: ОСП по Тындинскому району УФССП России по Амурской области (***-28/055/2024-14 от 31.10.2024); Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Тындинскому району УФССП России по Амурской области № 170791733/2820 (158417/24/28020-ИП) от 31.10.2024, выдавший орган: ОСП по Тындинскому району УФССП России по Амурской области (***-28/055/2024-15 от 31.10.2024);
ФИО7 ограничения (запреты) внесены на основании выписки № 6435398390 из постановления № 192821210/2822 № 192821210/2822 по ИП № 55770/22/28022-ИП от 21.10.2022, выдавший орган: ОСП № 3 по городу Благовещенску и Благовещенскому району (***-28/037/2022-1 от 25.10.2022).
Учитывая невозможность изменения вида жилого помещения в силу Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в. отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с отсутствием до 1 марта 2022 года регистрации прав на жилое помещение *** (***), рекомендовано, в случае необходимости признания учтенных в Едином государственном реестре недвижимости жилых помещений жилыми домами блокированной застройки, обратиться в суд с заявлением о признании жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, домами блокированной застройки.
Как следует из материалов дела, в настоящее время указанные ограничения (запреты) отменены.
Кроме того, из материалов дела следует, что право собственности на квартиру № *** с кадастровым номером *** зарегистрировано 19.12.2024 года.
Обращаясь с настоящим иском в суд, с учетом уточненных исковых требований, истец указал, что вышеуказанный жилой дом фактически является домом блокированной застройки, поскольку у каждого индивидуального дома имеется индивидуальный выход на земельный участок, а также, каждый жилой блок имеет автономное инженерное обеспечение. Каждый жилой блок предназначен для проживания одной семьи, имеет отдельные входы снаружи.
Истцом представлено техническое заключение специалистов ООО «Амургражданпроект» от 14 июля 2025 года, в соответствии с которым имеются основания для признания указанной квартиры домом блокированной застройки. При этом иные части жилого дома также имеют признаки дома блокированной застройки.
Как следует из технического паспорта на жилой дом государственного общественного жилищного фонда жилищно–строительных кооперативов по адресу: РСФСР, ***, составленного по состоянию на 8 декабря 1997 года, квартира истца (***) имеет общую боковую стену с квартирой *** и общую стену (не боковую) с квартирой *** (то есть дом имеет 2 ряда смежных жилых помещений).
Согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с КН *** на котором расположен данный жилой дом, имеет вид разрешенного использования: многоквартирный дом. При этом, дома блокированной застройки допускается размещать на земельных участках с видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка.
Из пояснений стороны ответчиков и документов, которые были приобщены к материалам дела, следует, что спорный жилой дом имеет общие коммуникации и эти коммуникации являются общим домовым имуществом.
Поскольку спорная часть здания неразрывно связана с иной частью здания, вопрос о статусе лишь одной части здания не может быть решен в отдельности от другой части здания и здания в целом. То есть законом не предусмотрен и является недопустимым одновременный кадастровый и технический учет и квартир и частей жилого дома в отношении одного здания.
Анализируя представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу, что квартиру истца нельзя отнести к дому блокированной застройки, поскольку она содержит в себе элементы общего имущества, такие как общая инфраструктура, коммуникации. В связи с изложенным, суд критически относится к техническому заключению ООО «Амургражданпроект» от 14 июля 2025 года и не может положить его в основу решения.
Принадлежащее истцу жилое помещение, являясь объектом права собственности, зарегистрировано в ЕГРН именно как квартира, при этом расположено в жилом доме, имеющем элементы общего имущества, соответственно являющемся многоквартирным. Кроме того, решение всех собственников квартир о приведении вида, назначения и вида разрешенного использования объектов недвижимости на дом блокированной застройки, истцом суду не предоставлено.
На основании изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО3 к администрации г. Благовещенска, ФИО4, ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, домом блокированной застройки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Т.Н. Майданкина
Решение в окончательной форме составлено 22 января 2026 года.