Решение по делу № 2-3572/2025 от 30.07.2025 - о признании пунктов договора долевого участия недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

КОПИЯ

Дело № 2-3572/2025

УИД 50RS0028-01-2025-001640-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2025 года г. Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Елисеевой Т.П.,

при секретаре судебного заседания Иванушкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Восток Столицы» о признании пунктов договора долевого участия недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 оглы обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «СЗ «Восток Столицы», мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-672-3/АН, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, Ленинский городской округ, <адрес>, жилое здание №, секция №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу жилое помещение - квартиру, условный №, общей площадью 87,1 кв.м., с произведенными в ней отделочными работами. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме. Объект долевого строительства передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с этим, после подписания акта, в ходе эксплуатации, истцом были установлены недостатки строительно-монтажных и отделочных работ. Согласно досудебному заключению стоимость затрат на устранение выявленных недостатков составила 754 352 руб. Истец обращался к ответчику с требованием о добровольном урегулировании спора, однако данное требование удовлетворено не было.

При этом, п.5.2 Договора предусмотрен гарантийный срок на отделочные работы 1 год. Данный пункт договора, по мнению истца, противоречит действующему законодательству и является ничтожным. Также истец просит признать ничтожным п.4.5 Договора в части освобождения ответчика от ответственности за передачу квартиры меньшей площади.

Просит также взыскать в свою пользу с ответчика расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства, с учетом уточнений по судебной экспертизе в размере 406 654,47 руб., неустойку за нарушение сроков исполнения требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы 406 654,47 руб. за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем принятия судом решения, до фактического исполнения обязательств, компенсацию за разницу в площади квартиры в размере 139 000,42 руб., морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, расходы по оформлению доверенности в размере 1900 руб., расходы по оплате услуг специалиста в размере 75 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Восток Столицы» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела, ранее представил в дело возражения, в которых против удовлетворения иска возражал, ввиду обнаружения недостатков объекта после истечения установленного договором гарантийного срока, а также ввиду пропуска годичного срока на обращение за признанием пункта договора недействительным.

Кроме того указал, что выявленные истцом ранее недостатки, в период гарантийного срока, были устранены застройщиком, при этом, истцом квартира принята без претензий к ее качеству.

В случае удовлетворения исковых требований, просил снизить размер неустойки, штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, а также предоставить отсрочку исполнения решения. В случае удовлетворения требований о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, просил взыскать сумму, не превышающую 3% от цены договора.

Представитель третьего лица АО «МСУ – 1» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела, направил в суд письменные пояснения, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказать, а также рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо ООО «Первый ДСК» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещались судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела. О причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В силу ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-672-3/АН, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, Ленинский городской округ, <адрес>, жилое здание №, секция №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу жилое помещение - квартиру, условный №, общей площадью 87,1 кв.м., с произведенными в ней отделочными работами. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме.

Стоимость указанного объекта по договору составила 12 106 937 руб. Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Объект долевого строительства передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время адресом объекта является: <адрес>, Ленинский г.о., <адрес>, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>.

В ходе эксплуатации квартиры выявились множественные недостатки, зафиксированные в досудебном заключении от ДД.ММ.ГГГГ специалиста ООО «Про-Эксперт».

Согласно указанному заключению, стоимость устранения выявленных недостатков составила 754 352 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с досудебной претензией о добровольном урегулировании спора. Данная претензия была получена ответчиком, однако по настоящее время оставлена без удовлетворения.

Пунктом 5.2 Договора участия в долевом строительстве установлен гарантийный срок на объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, который составляет 5 лет с даты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику объекта составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

Кроме того, предусмотрен гарантийный срок на отделочные работы 1 год, который исчисляется со дня подписания акта приема-передачи.

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи квартиры без замечаний.

Согласно заключению специалиста ООО «Про-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по заказу истца, в квартире имеются строительные дефекты (недостатки): дефекты покрытия пола (уступы, отклонения от горизонтали, дефекты покрытия стен и перегородок, дефекты швов облицовки), дефекты оконных блоков. Стоимость устранения недостатков (дефектов) составляет 754 352 руб.

Кроме того установлено отклонение площади от установленной в договоре долевого участия. <адрес> квартиры составляет 84,5 кв.м, тогда как договором предусмотрена площадь 87,1 кв.м.

Претензия ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ об уменьшении цены договора на указанную выше сумму и возмещения разницы в площади застройщиком оставлена без удовлетворения.

Согласно статье 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Таким образом, из указанных выше положений Закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящие в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный пунктом 5.2 договора участия в долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы, равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем, является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

При этом, доводы ответчика о пропуске истцом годичного срока на оспаривание данного пункта договора по п.2 ст. 181 ГК РФ судом признаются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании и понимании указанной нормы, истец обращается в суд именно за признанием данного пункта ничтожным в силу закона, ввиду чего, к данным правоотношениям, по вышеизложенным основаниям, не применимы положения п.2 указанной статьи.

Пунктом 1 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения...

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2).

Таким образом, установленный законом трехлетний срок для предъявления такого рода требований истцом не пропущен.

В части оспаривания п. 4.5 Договора относительно освобождения ответчика от ответственности за передачу квартиры меньшей площади, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 4.5 Договора, цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны, после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты:

В случае уменьшения площади Объекта, за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора на следующих условиях:

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 Договора, составит до 0,5 кв.м. (включительно) возврат денег за разницу площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной) не производится;

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной) составит более 0,5 кв.м. возврат денег производится только за разницу превышающую 0,5 кв.м. фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора.

Таким образом, Истцом может быть заявлено требование о взыскании разницы, которая более 0,5 кв.м., за вычетом 0,5 кв.м., за которые стоимость возврату не подлежит.

Согласно п. 2.2 Договора: адрес (как Многоквартирного дома, так и Объекта), может быть уточнен после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома и получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение площади Объекта (в том числе - площадь 6 жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом Многоквартирного дома (далее – «Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (далее – «Кадастровый инженер») по итогам обмеров произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте (далее по Договору – «фактическая площадь»).

Проектная планировка Объекта долевого строительства является предварительной.

Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади Объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади Объекта существенными изменениями Объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади Объекта долевого строительства превышает 5 % (пять процентов) от указанной в п. 2.1 Договора общей приведенной площади Объекта.

<адрес> Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади Объекта (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п.4.5 настоящего Договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади Объекта долевого строительства от общей площади Объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют законные основания для признания п. 4.5 Договора долевого участия недействительным.

В силу изложенного, отсутствуют также основания для взыскания разницы в площади объекта в заявленном размере 139 000,42 руб.

Поскольку ответчиком оспаривалось наличие и стоимость устранения заявленных истцом недостатков, по его ходатайству назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр судебных экспертиз <адрес>».

Согласно выводам экспертов, объект долевого строительства – квартира по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., <адрес>, мкр. Южная Битца, бульвар Южный, <адрес>, содержит строительные недостатки, которые возникли в результате нарушения застройщиком строительных норм и правил.

Стоимость устранения недостатков составляет 406 654,47 руб.

Суд принимает заключение АНО «Центр судебных экспертиз <адрес>» в качестве надлежащего доказательства по делу, тем более, что оснований сомневаться в его достоверности у суда не имеется, заключение выполнено экспертом, имеющим профильное высшее образование, исследование проведено на основании натурного осмотра объекта, заключение выполнено последовательно и не содержит неточностей.

Заключение эксперта оценено судом в совокупности с иными представленными доказательствами. При этом, как указано выше, его выводы не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика в качестве возмещения расходов на устранение недостатков квартиры денежных средств, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно условиям Договора, Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд находит основания для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При определении размера, подлежащего взысканию морального вреда, с учетом вышеизложенного, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, индивидуальных особенностей потерпевшего, степени вины ответчика, а также с учетом иных доказательств, и находит, что разумной и справедливой является компенсация морального вреда в размере 15 000 руб.

В части разрешения требований о взыскании неустойки, штрафа, суд приходит к следующему.

В соответствие с ч. з п. 1 Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Однако в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 ФЗ Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно п. 1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Указанное постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326).

Как следует из материалов дела, истцом направлена претензия с требованием о выплате денежных средств необходимых для устранения недостатков 06.02.2025. Таким образом, поскольку денежные обязательства ответчика о выплате денежных средств для устранения недостатков объекта договора возникли в период действия вышеуказанного моратория, суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания для начисления, а соответственно и взыскания с ответчика неустойки и штрафа.

Оценивая довод ответчика о том, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, суд учитывает следующее.

В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Право участника долевого строительства требовать возмещения убытков и т.п., возникает при нарушении его прав со стороны застройщика, то есть с того момента, когда для него такие нарушения стали очевидными или должны стать очевидными.

У застройщика обязанность по исправлению недостатков, возмещению убытков возникает с момента предъявления данного требования участником долевого строительства (путем указания недостатков в акте, либо путем направления соответствующей претензии о возмещении стоимости устранения недостатков).

С учетом изложенного, представляется верным при определении действия закона во времени исходить из указанной даты возникновения обязательства застройщика.

В рассматриваемом случае, претензия направлена ответчику после 1 января 2025 года, а именно 06.02.2025, в силу чего, ограничение в 3 % подлежит применению к данным правоотношениям.

В данном случае, стоимость устранения недостатков – 406 654,47 руб. сама по себе составляет более 3 % от цены договора – 12 106 937 руб.

(3% = 363 208,11 руб., из расчета по формуле: 12 106 937 ? 3 ).

100

Таким образом, с учетом установленных ограничений, суд находит подлежащей взысканию с ответчика стоимость устранения недостатков в пределах 3-х % от цены договора, а именно, в размере 363 208,11 руб.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя, также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность от истца выдана на участие представителя по конкретному делу в рамках заключенного договора долевого участия, суд взыскивает расходы на оформление нотариальной доверенности в фактически понесенном размере 1 900 руб.

Истцом также понесены расходы по составлению заключения специалиста в размере 75 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Оценивая объем оказанных представителем услуг, учитывая среднюю стоимость услуг в Москве и <адрес> оказания подобных услуг, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. Во взыскании в большем размере суд отказывает.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, принимая во внимание, что истец при подаче иска в суд был освобождён от уплаты госпошлины, суд взыскивает с ответчика в местный бюджет государственную пошлину в размере 15 664 руб., из расчета 12 664 руб. – за требования имущественного характера, 3 000 руб. – требования неимущественного характера.

Представителем ответчика также заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление) определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В соответствии с абз. 5 п.1 Постановления при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ продлено действие особенностей применения санкций по договору участия в долевом строительстве по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В частности, абз. 11 п. 1 Постановления, в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до ДД.ММ.ГГГГ, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с ДД.ММ.ГГГГ, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 Физули оглы к ООО «СЗ «Восток Столицы» о признании пунктов договора долевого участия недействительными, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать пункт 5.2 Договора участия в долевом строительстве № ЮЖБ-6/5-17-672-3/АН от ДД.ММ.ГГГГ – ничтожным.

Взыскать с ООО «СЗ «Восток Столицы» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 Физули оглы (паспорт № № №) расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 363 208,11 руб. компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб., расходы по составлению заключения специалиста в размере 75 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб.

В удовлетворении требований о взыскании расходов на устранение недостатков и компенсации морального вреда в большем размере, а также во взыскании неустойки, штрафа, в признании п. 4.5 Договора недействительным – отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Осенний квартал» (ОГРН <***>) в доход бюджета г.о. <адрес> госпошлину в размере 15 664 руб.

Предоставить ООО «СЗ «Осенний квартал» (ОГРН <***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков сроком ДД.ММ.ГГГГ включительно, а далее с учетом последующих изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательно форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.07.2025

Судья подпись Т.П. Елисеева

Копия верна