Дело № 2-12265/2025

УИД: 50RS0002-01-2025-010695-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2025 года г. Видное Московской области

Видновский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Лаврухиной М.И.,

при помощнике ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-12265/2025 по иску ФИО1 к АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» о признании пунктов договора недействительными, возмещении расходов на устранение недостатков объекта строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» о признании пунктов договора недействительными, возмещении расходов на устранение недостатков объекта строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов.

В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, внутригородское МО <адрес>, <адрес>

За время эксплуатации квартиры истцом были выявлены множественные скрытые строительные недостатки и дефекты. С целью определения стоимости ремонтно-восстановительных работ, истец обратился к ИП ФИО3, которым составлено заключение, в котором эксперт пришел к выводу об ограниченно работоспособном состоянии приобретенной истцом квартиры, стоимость ремонтно-восстановительных работ составила <данные изъяты> руб. Стоимость услуг эксперта составила <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возмещения расходов на устранение недостатков объекта в сумме <данные изъяты> руб., которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, но в предусмотренный законом десятидневный срок в добровольном порядке не исполнена.

Кроме того, содержащиеся в условиях договора купли-продажи пункты 5.2, 5.3, 5.4 истец считает недействительными, так как они противоречат ФЗ «О защите прав потребителя», поскольку ущемляют права истца как покупателя, направлены на освобождение продавца от ответственности.

Действиями ответчика истцу, как потребителю, причинен моральный вред, который он оценивает в <данные изъяты> <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, истец просит признать пункты 5.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере <данные изъяты> руб., неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на устранение недостатков квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, штраф в размере 50% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., почтовые расходы в размере <данные изъяты>., расходы на проведение досудебного строительно-технического исследования в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату доверенности в размере <данные изъяты> руб.,

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что истец подписал договор купли-продажи не имея юридических познаний и не предусматривая судебное разбирательство. Квартира приобреталась с целью улучшения жилищных условий, цена квартиры составляла <данные изъяты> Договор купли-продажи должен содержать условия об отделке квартиры. Представленное в качестве доказательства досудебное заключение содержит фотографии, при исследовании применялись СНИПы, ЖК РФ, данное заключение может быть положено в основу решения суда.

Представитель ответчика АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» ФИО5, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск. В отзыве указала, что спорная квартира приобретена истцом на льготных условиях в рамках реализуемой Обществом программы «Доступное жилье», направленной на оказание содействия жителям Санкт- Петербурга, состоящим на городском жилищном учете. Приобретенная квартира находится в Санкт-Петербурге, ФИО1 зарегистрирован по адресу Санкт-Петербург, пр. ФИО6 <адрес>. Истец приобретал ее как житель Санкт-Петербурга, о факте проживания в другом регионе умолчал, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был осуществлен осмотр квартиры, покупатель осознанно подтвердил удовлетворение качеством квартиры, другие имеющиеся квартиры не осматривал, однако, практически сразу после регистрации права собственности на квартиру обратился за составлением независимого заключения.

Спорная квартира расположена в <адрес> года постройки в исторической части <адрес> и до момента продажи находилась в собственности Общества. Общество силами подрядчика и за чет собственных средств произвело в квартире перепланировку и ремонт, и в этом виде квартира была предложена к продаже. Общество не выступает в данном случае застройщиком и не производило ремонтных работ в квартире, а выступало продавцом жилья на вторичном рынке. Обязательных условий к качеству вторичного жилья закон не содержит. В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что покупатель принимает квартиру в том состоянии, каком она есть к моменту продажи, в пункте 5.3 и 5.2 покупатель удовлетворен качеством квартиры и претензий к продавцу не имеет. Стороны отдельно, в пункте 5.4 согласовали условие, что при оценке существующей в квартире отделки нормы, правила и своды правил, стандарты (ГОСТ, СНиП, СП и т.д.) не применяются.

Истец не был лишен возможности осмотреть квартиру с использованием любых измерительных средств, как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Недостатков, препятствующих использованию квартиры по назначению в целом для постоянного проживания не выявлено. Приобретя квартиру в доме старого фонда, истец осмотрел ее перед покупкой, выразил удовлетворение текущим состоянием, а после оценил на предмет соответствия рекомендательным техническим нормам, используемым при проектировании и осуществлении нового строительства.

Оспариваемые истцом пункты договора не содержат отступления от каких-либо нормативных документов и лишь описывают достигнутые договоренности продавца и покупателя. Без пунктов, подтверждающих осмотр конкретным покупателем квартиры общество не заключило бы договор купли-продажи. Ответчик полагает, что в случае удовлетворения требований истца о признании недействительными пунктов 5.2-5.3 договора недействительной должна быть признана вся сделка с применением последствий ее недействительности.

В представленном истцом в материалы дела заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ имеются существенные недостатки, которые делают выводы заключения недостоверными и немотивированными. Заключение содержит ссылки на недействующие на момент проведения обследования нормативные документы, СП, СНиП, ГОСТ, исследование проводилось без применения специальных приборов. Дефекты и недоделки выявленные в результате обследования не подтверждены фотографиями, применен неверный метод составления сметы. В заключении указаны ничем не подтвержденные «дефекты», относящиеся к общему имуществу, которое не обследовалось и не является предметом спора, в частности стояки МКД или стояки, проходящие через другие квартиры Экспертное заключение составлено ФИО9, который ведет свою деятельность в <адрес>. Акт осмотра от 05.08 2025 года подписан неизвестным лицом - неким ФИО7, смета подписана инженером- сметчиком ФИО8, которая вообще не указана в качестве эксперта, подписка экспертом дана только от имени ФИО9 На стр. 5 Заключения в качестве специалиста, проводившего обследование, указан только ФИО9 ни ФИО10, ни ФИО8 там не упомянуто.

Поступившая ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика претензия от имени ФИО1, подписанная и направленная ФИО11, доверенность на представление интересов в письме отсутствовала. В адрес ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ был направлен ответ, что поступившая претензия не может быть рассмотрена по существу, а также не может служить доказательством соблюдения досудебного порядка.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ)

В соответствии со ст.557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п.1,2 ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п.1 ст.18 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения №, в соответствии с которым истец приобрел у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга, муниципальный округ Екатерингофский, Старо-петергофский проспект, <адрес> Литера А, <адрес>., с кадастровым номером №, находящуюся на 4-м этаже пятиэтажного дома, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 40,4 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора оплата покупателем производится в следующем порядке: сумма в <данные изъяты>. за счет собственных средств покупателя в день подписания договора, оставшиеся <данные изъяты> руб. и проценты на эту сумму в размере 3,13% годовых покупатель оплачивает в течение 240 месяцев в соответствии с индивидуальным графиком.

В соответствии с пунктом 5.1 договора составления отдельного акта приема-передачи не предусмотрено.

Согласно пункту 5.2, договора покупатель на момент подписания договора произвел детальный осмотр квартиры, имел возможность осмотреть квартиру с использованием любых измерительных средств, как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Недостатков, препятствующих использованию квартиры по назначению в целом для постоянного проживания не выявлено. Покупатель принимает квартиру в качественном состоянии как оно есть на момент подписания настоящего договора.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем осмотра, указанного в пункте 5.2 настоящего договора, претензий к продавцу не имеет, в том числе к техническому состоянию, качеству отделочных работ, оснащению и сроку передачи квартиры. Все видимые (не являющиеся скрытыми) недостатки (дефекты) приняты покупателем и не могут являться основанием для последующего предъявления претензий продавцу (пункт 5.3).

В пункте 5.4 договора стороны пришли к соглашению, что при оценке качества передаваемой квартиры (товара) нормы, правила, своды правил, стандарты (ГОСТ, СНиП, СП и т.д.) не применимы, в квартире и ее внутренних элементах (все виды отделки, оснащение, балконные блоки, дверные блоки, оконные блоки) допускается отступление от указанные, не обязательных к применению норм, правил, сводов правил, стандартам.

Акт осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подписан покупателем ФИО1 без замечаний к качеству передаваемой квартиры.

Оспаривая пункты 5.2, 5.3, 5.4 договора купли-продажи, истец ссылается на то, что они ущемляют права истца как покупателя, направлены на освобождение продавца от ответственности.

С данными доводами суд не может согласиться в силу следующего.

Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании п.2 ст.1 ГК РФ Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п.1 ст.16 ФЗ Закон РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей" недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Подпунктом 4 пункта 2 указанного закона к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, отнесены, в том числе условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом.

Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования (п.3 вышеприведенного закона).

Закрепляя принцип свободы договора, действующее законодательство не ограничивает покупателя во времени, методах и средствах осмотра товара при его приобретении, а так же не исключает возможность отказаться от приобретения товара, если его качество не устроило покупателя, либо заявить продавцу требования об исключении пунктов договора, ограничивающих его права.

Между тем, заключая договор купли-продажи жилого помещения, истец не выразил несогласия с оспариваемыми пунктами договора. Кроме того, имея возможность осмотреть квартиру, в том числе с использованием технических средств и привлечением специалиста, и, в случае обнаружения видимых недостатков, отказаться от ее покупки, своим правом не воспользовался.

Оспариваемые пункты договора 5.2, 2.3, 5.4 являются обычными для договоров соответствующего вида и сами по себе не нарушают основные начала гражданского законодательства, не являются злоупотреблением правом со стороны продавца, не направлены на ограничение прав покупателя.

В удовлетворении требований истца в данной части следует отказать.

Рассматривая требование истца о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

На основании ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В качестве доказательства истцом представлено заключение эксперта, выполненное ФИО9, в заключении имеется сертификат соответствия судебного эксперта сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

При проведении исследования экспертом сделан вывод в нарушении нормативных требований при устройстве полов квартиры, при выполнении малярных и штукатурных работ, качеству обойных работ, облицовочных покрытий, при производстве работ по обустройству оконных проемов и окон, дверных проемов и блоков, вентиляции, нарушение требований по началу эксплуатации отопительных приборов, установке радиатора, нарушение требований СП по доступу к инженерному оборудованию, нарушение требований при установке розеток, счетчиков.

В исследовании эксперт ссылается на ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», который утратил силу с ДД.ММ.ГГГГ в связи с изданием Приказа Росстандарта от ДД.ММ.ГГГГ N 433-<адрес> введен в действие ГОСТ 31937-2024.

Так же эксперт ссылается на положения Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ), в то время как на момент составления заключения действовала новая редакция закона.

Применение экспертом при оценке состояния квартиры технических регламентов, рекомендуемых при проектировании и строительстве нового жилья также необоснованно ввиду того, что ответчик в данных правоотношениях не выступает застройщиком.

Кроме того, обнаруженные экспертом в квартире строительные недостатки и дефекты не подтверждены фотографиями. Имеющиеся фотоматериалы не возможно идентифицировать и сопоставить с указанными в заключении недостатками.

Суд обращает внимание, что из акта осмотра усматривается, что осмотр проводился ФИО10, а не экспертом, составлявшим заключение, документы о квалификации ФИО10, позволяющие оценить возможность проведения такого рода осмотра, в заключении отсутствуют.

С учетом изложенного, оценив представленное истцом заключение по правилам ст.68 ГПК РФ, суд считает его ненадлежащим доказательством. Иных доказательств наличия недостатков в приобретенной истцом квартире суду не представлено. При рассмотрении дела истец о назначении экспертизы не ходатайствовал.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры.

Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», которые следует применить в возникших между истцом и ответчиком правоотношениях, на изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) возлагается ответственность за нарушение прав потребителя, в том числе взыскание неустоек, штрафа, компенсации морального вреда.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства судом не установлено нарушение прав истца, как потребителя ответчиком.

В данном случае, требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа являются производными от основного требования, и могут быть удовлетворены только в случае, если судом будет установлено нарушение прав потребителя.

Судебные расходы, к которым по правилам ст.98 ГПК РФ взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, и с учетом результата рассмотрения дела взысканию с ответчика в пользу истца не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» о признании пунктов договора недействительными, возмещении расходов на устранение недостатков объекта строительства, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Видновский городской суд.

Председательствующий судья М.И. Лаврухина

Полное мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГг.