Решение по делу № 2-14/2023 от 21.03.2023

№2-14/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2023 года город Батайск

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО1 <данные изъяты> о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился представитель Комитета по управлению имуществом <адрес> с иском к ФИО1-В.А. о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки. В обоснование исковых требований указал, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании ответчика имеется земельный участок с кадастровым номером № площадью 38 378 кв.м., расположенный по <адрес> За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору имеется задолженность. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с ответчика ФИО1-В.А. в свою пользу задолженность по договору аренды № в размере 644 348 рублей 15 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 83 644 рубля 17 копеек. Также, просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании ответчика имеется земельный участок с кадастровым номером № площадью 14 118 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору имеется задолженность. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с ответчика ФИО1-В.А. в свою пользу задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ задолженность в размере 1 226 863 рубля 52 копейки, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 86 695 рублей 97 копеек. Также, просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом <адрес> в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явились, возражала против исковых требований, просила суд отказать в их удовлетворении.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения дела.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив собранные доказательства, оценив их в совокупности, суд пришел к выводу.

Из положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ следует, что использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договора перенайма по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО1 и третье лицо ФИО2 являются соарендаторами земельного участка с кадастровым номером № площадью 684 кв.м., расположенного по <адрес> Срок действия договора аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрено, что арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

В пункте 3.1 договора сторонами согласован размер арендной платы 450 000 рублей в год.

В соответствии с расчетом истца по указанному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком ФИО1-В.А. образовалась задолженность в размере 644 348 рублей 15 копеек. По причине нарушения сроков внесения арендной платы начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 83 644 рубля 17 копеек. Размер задолженности, равно как и факт ее наличия стороной ответчика не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, в которой ей предлагалось погасить имеющуюся задолженность в размере 644 348 рублей 15 копеек. Требования данной претензии ответчиком выполнены не были.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ФИО1 указывает, что с момента перехода прав арендатора с ДД.ММ.ГГГГ не имела возможности пользоваться арендованным земельным участком по обстоятельствам, от нее не зависящим.

Как следует из условий договора аренды, земельный участок с кадастровым номером № площадью 684 кв.м. относится к категории земель населенных пунктов и предоставлен для целей строительства базы отдыха, дома охотников и рыболовов.

В материалы дела ответчик предоставила заключение кадастрового инженера ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что земельный участок пересекают инженерные сети ПАО "Ростелеком" и кабель совхоза ЗАО "Батайское".

Согласно статье 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и статье 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" граждане имеют право на благоприятную окружающую среду и благоприятную среду обитания, факторы которых не оказывают вредного воздействия на человека.

Пунктом 3.17 СанПиН 2.1.8./2.2.4.1383-03 установлено в целях защиты населения от воздействия ЭМП, создаваемых антеннами ПРТО, устанавливаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ) и зоны ограничения с учетом перспективного развития ПРТО и населенного пункта.

Минимальные расстояния и санитарная зона сетей связи определена СанПин 2.1.8/2.2.4.1383-03 и составляют два метра от кабеля в обе стороны.

Как следует их схемы земельного участка, данные сети проходят через земельный участок, соответственно, в границы данного земельного участка входит охранная зона линий связи, которая занимает 53,65% общей площади земельного участка.

В пункте 4 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578, предусмотрено установление охранных зон с особыми условиями использования на трассах кабельных и воздушных линий связи и линий радиофикации.

В пункте 5 Правил указано, что на трассах радиорелейных линий связи в целях предупреждения экранирующего действия распространению радиоволн эксплуатирующие предприятия определяют участки земли, на которых запрещается возведение зданий и сооружений, а также посадка деревьев. Расположение и границы этих участков предусматриваются в проектах строительства радиорелейных линий связи и согласовываются с органами местного самоуправления.

При данных обстоятельствах ответчик не имела возможности использовать всю площадь арендованного по договору от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1, п. п. 1 и абз. 1 п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка только в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения арендатором договора аренды земельного участка.

В связи с указанными недостатками данный земельный участок не мог быть использован по назначению, что является существенным нарушением договора аренды, а потому в соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ, пункт 58 постановления N 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным на ответчика не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы и неустойки.

Также, из материалов дела следует, что на основании постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в пользовании ответчика ФИО1-В.А. и третьего лица ФИО2 имеется земельный участок с кадастровым номером № площадью 14 118 кв.м., расположенный по <адрес>.

Земельный участок передан в пользование на период до ДД.ММ.ГГГГ под строительство тренировочной базы, спортивной школы.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

В пункте 3.1 договора сторонами согласован размер арендной платы.

Ответчик свои обязательства по своевременному перечислению арендных платежей не исполняла, в связи с чем у нее образовалась задолженность перед истцом, на которую начислялись пени.

Так, в соответствии с расчетом истца по указанному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность в размере 1 226 863 рубля 52 копейки, начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 86 695 рублей 97 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия, в которой ей предлагалось погасить имеющуюся задолженность. Требования данной претензии ответчиком выполнены не были.

При рассмотрении гражданского дела установлено, что имевшаяся задолженность, в том числе неустойка ответчиком оплачена полностью.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с иском о расторжении договора на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Других оснований для расторжения договора аренды истцом не предъявлялось.

При указанных обстоятельствах, поскольку ФИО1 полностью погасила задолженность по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для его расторжения суд не находит.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить частично исковые требования Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО1 <данные изъяты> о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 684 кв.м., расположенного по <адрес> заключенный со ФИО1 <данные изъяты>.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 27 марта 2023 года