Гр. дело № 2-2972/2023
Строка 2.211
УИД 36RS0004-01-2023-001938-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 сентября 2023 года город Воронеж
Ленинский районный суд г. Воронежа
в составе председательствующего судьи Лисицкой Н.В.,
при секретаре Гапоновой С.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,
установил:
Истец обратилась в суд с иском к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ком.8, ссылаясь в обоснование заявленных требований на следующие обстоятельства.
Истец является собственником жилого помещения (комнаты), расположенной по адресу: <адрес>, ком.6. Как указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено извещение ФИО2 о предстоящей продаже принадлежащей ей комнаты № в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика уведомление о намерении приобрести указанную комнату за 760 000 руб. Вместе с тем, данное уведомление вернулось в адрес истца 28.12.2022г. с отметкой об истечении срока хранения. Также истец указывает, что ей предпринимались попытки довести информацию о намерении приобрести спорную жилую комнату № до продавца иными способами, однако, по ее мнению, ответчик уклонялась от получения указанного уведомления. Позже истцу стало известно, что ФИО2,Г. продала принадлежащую ей на праве собственности комнату № в <адрес> иному лицу. Таким образом, истец полагает, что ответчиком было нарушено ее право преимущественного права покупки указанного жилого помещения. На основании изложенного истец просит суд перевести на нее – ФИО1, права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты № вы <адрес>.
Определением Ленинского районного суда г. Воронежа от 23.05.2023г., занесенным в протокол судебного заседания, к участию в настоящем гражданском деле в качестве соответчика привлечена собственник спорного помещения - ФИО (л.д. 49-51).
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель, допущенный к участию в деле в порядке п.6 ст. 53 ГПК РФ, ФИО, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме и просили суд их удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом. Просила суд рассмотреть настоящее гражданское дело в ее отсутствие, с участием представителя – адвоката Петровой С.Г.
Представитель ответчика – адвокат Петрова С.Г. в судебном заседании просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчик свои обязательства об извещении о продаже комнаты исполнила надлежащим образом.
Ответчик ФИО исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, заслушав показания свидетелей, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно положениям ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Согласно ч. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Анализ указанного правового регулирования позволяет прийти к выводу о том, что правила статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению при любом возмездном отчуждении доли в праве общей собственности.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ФИО1 является собственником комнаты № <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый № (л.д.22-24).
Комната № в вышеуказанной <адрес> принадлежала ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 31.08.2012г. Право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> 19.09.2012г, сделана запись №.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 имея намерение продать принадлежащую ей комнату №, по адресу: <адрес>, направила в адрес ФИО1 уведомление о продаже жилой комнаты с указанием стоимости – 760 000 руб. Настоящее извещение было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями с сайта Почты России (л.д. 44).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО заключен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, площадью 17,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, ком.8. Договором определена стоимость недвижимого имущества (комнаты) в 760 000 руб. (л.д.46-47).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – спорную жилую комнату, площадью 17,1 кв.м., на основании указанного договора купли-продажи от 31.10.2022г.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 письмо, в котором выразила желание воспользоваться своим правом преимущественного права покупки указанной жилой комнаты № в <адрес>. Указанное извещение прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчиком получено не было (л.д. 48).
Допрошенные в судебном заседании свидетели Свидетель №3 и Свидетель №2 пояснили, что являются сотрудниками агентства недвижимости ООО «Фортуна». В марте 2022 года в агентство обратилась Свидетель №1 с целью оказания услуг по продаже принадлежащей ее сестре – ФИО2 жилой комнаты в коммунальной квартире. В сентябре 2022 года на указанную комнату нашелся покупатель ФИО, с которой был заключен договор. ДД.ММ.ГГГГ другим собственникам коммунальной квартиры были направлены уведомления о продаже жилой комнаты №. ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №3 обзванивала всех собственников, в том числе и мужа истца – ФИО, который в ходе телефонного разговора пояснил истцу, что собственником комнаты № является его супруга, однако намерения приобрести комнату № они не имеют. Кроме того свидетели пояснили, что по заданию заказчика объявление о продаже жилой комнаты было размещено в том числе и на сайте ООО «Домклик», где после нажатия кнопки «купить в ипотеку» агенту приходит уведомление о том, что недвижимость хотят купить в ипотеку, где отображается только имя отчество и первая буква фамилии данного лица, но агент отклоняет заявку, так как личность идентифицировать по указанным данным нельзя, а также все остальные движения по сделке происходят после внесение задатка, просмотра квартиры, подтверждения платежеспособности. Свидетель Свидетель №3 также пояснила, что на спорную комнату был ипотечный покупатель, собственник комнаты отказалась от такой продажи, просила искать покупателя за наличные средства.
Допрошенная в судебном заседании свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснила, что является сестрой ответчика – ФИО2 Она обратилась в агентство недвижимости ООО «Фортуна» по просьбе сестры. ДД.ММ.ГГГГ свидетель разговаривала с мужем истца, которому сообщила о намерении сестры продать принадлежащую ей жилую комнату №. В ответ на указанное предложение ФИО пояснил свидетелю, что покупать данную комнату они с супругой не будут и посоветовал уведомить остальных собственников.
Частью 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.
Таким образом, срок преимущественного права покупки (один месяц) следует отсчитывать не с ДД.ММ.ГГГГ как указывает представитель ответчика (день, когда извещение о продаже поступило в отделение связи по месту жительства ФИО1), а с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня получения истцом указанного извещения. В данном конкретном случае установленный законом месячный срок истекает ДД.ММ.ГГГГ, в то время как договор купли-продажи жилой комнаты был заключен 31.10.2022г. Месячный срок предоставляется не только для извещения стороны, но и для заключения договора, в совокупности.
Кроме того, стороной истца в материалы гражданского дела представлен ответ ООО «Домклик», согласно которому объявление о продаже комнаты по адресу: <адрес>, ком.8 было опубликовано на сайте базы недвижимости Сбербанка «Домклик» 30.08.2022г. ДД.ММ.ГГГГ заявка на ипотечный кредит ФИО1 была направлена на одобрение в ПАО Сбербанк (получено предварительное одобрение на сумму 760 000 руб.). По данному объявлению ФИО1 был оставлен запрос на приобретение объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ лицом, разместившим объявление, запрос ФИО1 был отклонен. При отклике потенциального покупателя на объявление у лица, его разместившего, имеется возможность увидеть имя отчество потенциального покупателя.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что, заключая с ФИО договор купли-продажи жилой комнаты, оставив без внимания намерение истца приобрести указанное жилое помещение, ФИО2 действовала заведомо недобросовестно, без учета прав и законных интересов истицы, без соблюдения разумных сроков для использования ФИО1 своего права на преимущественную покупку, то есть с очевидным намерением избежать заключения с истицей сделки купли-продажи имущества. Более того, как установлено в судебном заседании, комната на продажу была выставлена в марте 2022 года, т.е. у истца было достаточно времени для извещения собственников остальных комнат в коммунальной квартире, однако извещение направлено истцу лишь ДД.ММ.ГГГГ. Тот факт, что муж истца сообщил свидетелю по телефону об отсутствии желания приобрести комнату, суд не может признать как надлежащий отказ, поскольку он не является собственником комнаты в коммунальной квартире и кроме того, отказ должен был быть выражен в письменном виде.
Поскольку ФИО2 злоупотребила своими правами, осуществила возмездное отчуждение жилой комнаты в коммунальной квартире без соблюдения преимущественного права покупки ФИО1, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору.
В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", истица внесла на банковский счет управления Судебного департамента в <адрес> стоимость приобретенной ФИО жилой комнаты в сумме 760 000 рублей.
Таким образом, указанные денежные средства в сумме 760 000 рублей, находящиеся на расчетном счете Управления Судебного департамента в <адрес>, подлежат взысканию с ФИО1 в пользу покупателя ФИО для восстановления ее прав и возмещения стоимости приобретенного жилого помещения (комнаты).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения – комнаты в коммунальной квартире по адресу: <адрес> площадью 17,1 кв.м.
Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – комнату в коммунальной квартире по адресу: <адрес>, <адрес> прекратив право собственности ФИО.
С ФИО1 взыскать в пользу ФИО денежные средства в размере 760 000 рублей, находящиеся на депозите Управления Судебного департамента в <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Лисицкая
Решение в окончательной
форме принято 13.09.2023 г.