Решение по делу № 2-11927/2022 от 10.05.2023

УИД 11RS0001-01-2022-015540-98

Дело № 2-1272/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 мая 2023 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Зотовой М.О.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении размера возмещения за изымаемую для муниципальных нужд недвижимость,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение по адресу: ..., об определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение по адресу: ..., указывая в обоснование на недостоверность отчётов об оценке указанных жилых помещений, составленных ООО «ГЕС», и на не заключение соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд на предложенных ответчиком условиях.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ГЕС», ФИО4, ФИО5, ФИО6, несовершеннолетний ФИО7 в лице его законного представителя – ФИО8

В судебном заседании представитель ФИО3 на иске настаивал.

Представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» иск не признала.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что жилое помещение (комната, общей площадью 16,1 кв.м, кадастровый №...) по адресу: ... принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и несовершеннолетнему ФИО7 (по 1/5 доле в праве каждому, записи в ЕГРП от ** ** **).

Также указанным лицам на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение (комната, общей площадью 12,7 кв.м, кадастровый №...) по адресу: ... (по 1/5 доле в праве каждому, записи в ЕГРП от ** ** **).

Указанные жилые помещения представляют собой две жилые комнаты, площадями 16,1 кв.м и 12,7 кв.м, соответственно, расположенные на втором этаже во втором подъезде здания в секции из шести жилых комнат. Помимо жилых комнат в указанной секции расположены помещения общего пользования: кухня, умывальная, туалет, коридор, шкафы.

Решением комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... обстановка, сложившаяся в многоквартирном жилом доме по адресу: ..., признана несущей угрозу возникновения чрезвычайной ситуации муниципального характера и требующей проведения неотложных восстановительных работ.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный жилой ... признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять меры по расселению граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме, в срок до 2027 года (к настоящему времени в соответствии с постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... указанный срок сокращён до 2023 года). На Комитет жилищной политики администрации МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность по направлению гражданам данного дома уведомления о предложении жилых помещений маневренного фонда, предназначенных для временного проживания.

Вступившим в законную силу ** ** ** решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №... постановлено:

- выселить ФИО3, ФИО4, ФИО6 из жилых помещений по адресу: ..., во временное специализированное жилое помещение маневренного жилищного фонда, расположенное по адресу: ..., на время осуществления органом местного самоуправления процедуры по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен указанный дом, и изъятию каждого жилого помещения в указанном доме;

- обязать ФИО3 заключить договор найма жилого помещения маневренного фонда, расположенного по адресу: ..., на состав семьи, включая ФИО4, ФИО6 на время осуществления органом местного самоуправления процедуры по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен ..., и изъятию каждого жилого помещения в указанном доме;

- ограничить право пользования ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО6 жилыми помещениями по адресу: ..., путем запрета доступа в данное жилое помещение и предоставления (сдачи) вышеуказанного жилого помещения иным лицам на время осуществления органом местного самоуправления процедуры по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен указанный дом, и изъятию каждого жилого помещения в указанном доме;

- в целях исключения возможных человеческих жертв обратить решение о выселении и заключении договора найма маневренного фонда к немедленному исполнению;

- исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО8 о выселении из жилых помещений по адресу: ..., а также встречный иск ФИО3 ФИО4, ФИО5, ФИО6 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... жилого помещения по адресу: ..., в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу направить проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение, в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, оставить без удовлетворения.

Отказ в удовлетворении встречного иска ФИО3 ФИО4, ФИО5, ФИО6 был обусловлен тем, что на момент принятия судом решения по гражданскому делу №... не истёк установленный органом местного самоуправления для собственников помещений дома срок для добровольного сноса дома.

** ** ** ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8, действующая в интересах несовершеннолетнего ФИО7, обращались в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об обязании принять решение об изъятии для муниципальных нужд по адресу: ... и жилых помещений №..., №... в нём в порядке ст. 32 Жилищного кодекса РФ; об обязании направить проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилые помещения в соответствии с ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

К участию в деле по указанному иску (дело №...) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО6

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от ** ** ** по гражданскому делу №..., с учётом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от ** ** ** (изменившим частично решение суда первой инстанции) постановлено:

- обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ..., а также жилых помещений №№ ..., расположенных в многоквартирном доме по адресу: ...;

- обязать администрацию МО ГО «Сыктывкар» в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу направить ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 в лице его законного представителя ФИО8 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ... в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ;

Многоквартирный дом по адресу: ... расположен на земельном участке с кадастровым номером №..., границы которого в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены. ... земельного участка составляет 3072 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – 5-этажное общежитие для малосемейных.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... постановлено изъять для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: ..., а также изъять путём выкупа жилые помещения №№... в доме у собственников.

В адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда дом по адресу: ... не вошёл.

Здание по адресу: ... было введено в эксплуатацию в 1965 году. В документах о технической инвентаризации дома сведений о проведении капитального ремонта дома не имеется. Каких-либо письменных доказательств, позволяющих установить факты проведения в доме капитального ремонта, виды и объёмы выполненных в ходе капитального ремонта работ (если они имели место быть), материалы дела не содержат.

Приватизация первого помещения в доме по адресу: ... (комнаты №...) состоялась в соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность от ** ** ** (запись в реестре БТИ от ** ** **).

Согласно составленному ООО «ГЕС» отчёту №... от ** ** ** размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... составил 1 200 000 рублей.

Согласно составленному ООО «ГЕС» отчёту №... от ** ** ** размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... составил 961 000 рублей.

Письмом от ** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила истицу о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа спорных жилых помещений. К письму был приложен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчёты №№..., №... от ** ** **, составленные оценщиком ООО «ГЕС».

Не согласившись с размером предложенного за изымаемую недвижимость возмещения, истица обратились в суд, указывая, что оценщиком не была определена стоимость доли истицы в праве общей долевой собственности на обществе имущество в доме, неверно была определена доля истицы в стоимости изымаемого земельного участка.

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При этом ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требовании или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 Жилищного кодекса РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе жилищные, могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Защита жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 указанной статьи.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 4 указанной статьи собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 9 ст. 32 Жилищного Кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении спорных жилых помещений (доле в праве общей долевой собственности на них) к настоящему времени не заключено.

Постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 15.10.2021 №10/3528 настоящему времени не отменено, в судебном порядке незаконным не признано, принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с предоставленной ей законом компетенцией. В связи с чем, суд при вынесении решения исходит из действительности и обязательности для исполнения указанного постановления, которым приняты решения об изъятии земельного участка, занятого аварийным и подлежащим сносу домом, и об изъятии жилых помещений, принадлежащего истице на праве общей долевой собственности.

Между сторонами отсутствует спор по вопросу самой необходимости изъятии недвижимости для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар». Между сторонами имеется лишь спор о размере возмещения, подлежащего выплате истцам в связи с изъятием спорной недвижимости для муниципальных нужд. Остальными участниками общей долевой собственности на спорные жилые помещения также не заявлено каких-либо возражений относительно самой необходимости изъятии спорной недвижимости для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар».

При таких обстоятельствах, суд при вынесении решения исходит из наличия законных оснований для изъятия у ФИО3 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа принадлежащих ей 1/5 долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения с кадастровыми номерами 11:№..., расположенные по адресу: ..., вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №....

Представленные стороной истца отчёты оценщика ФИО10 об определении размера возмещения за изымаемую для муниципальных нужд недвижимость не свидетельствуют сами по себе о недостоверности составленных ООО «ГЕС» отчётов об оценке №№... от ** ** **, поскольку оценщиком ФИО10 оценка произведена на иную дату (на ** ** **, а не на ** ** **). При этом оценщиком ФИО10 каким-либо образом не оценивалась достоверность определённого ООО «ГЕС» по состоянию на ** ** ** размера возмещения за изымаемую недвижимость.

В целях проверки доводов сторон о достоверности составленных ООО «ГЕС» отчётов об оценке №№... от ** ** ** и о размере подлежащего выплате истице размера возмещения за изымаемую недвижимость, определением суда от ** ** ** по ходатайству ФИО3 по делу назначалась судебно-оценочная экспертиза, производство которой было получено ФИО11, осуществляющей свою деятельность в составе ООО «Константа».

В суд было представлено экспертное заключение ФИО11 №... от ** ** **, согласно которому эксперт пришёл к выводу о том, что отчёты об оценке №№... от ** ** **, составленные ООО «ГЕС», выполнены некорректно с нарушением требований ФСО 7 «Оценка недвижимости» (утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611), при этом стоимость, полученная в рамках данного отчёта об оценке, не может быть признана достоверной. В частности, экспертом были выявлены следующие нарушения законодательства в области оценочной деятельности при составлении указанных отчётов:

- отсутствует анализ рынка недвижимости, не приведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому, что является нарушением требований пп. «в» п. 11 ФСО 7;

- в рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом не имеется обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчётов, что является нарушением пп. «в» п. 22 ФСО 7. Кроме того, если проанализировать рынок предложений аналогичных объектов, можно сделать вывод о том, что для расчётов оценщиком использованы аналоги с наименьшей ценой предложения, что противоречит самому понятию «рыночная стоимость» (средневзвешенная цена);

- два аналога из трёх, используемых для расчётов, в отличие от объекта оценки, расположены не в центральной части города (ФИО9, 128, мкрн ДОСААФ), при этом никаких повышающих корректировок по фактору местоположения оценщиком не произведено, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Также согласно заключению эксперта ФИО11 по состоянию на ** ** **:

размер возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., с включением в размер возмещения рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом долей ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в праве общей собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, составляет 1 425 000 рублей;

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО11, обладающей соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.

Заключение эксперта согласуется с материалами гражданского дела и в ходе рассмотрения дела допустимыми и достаточными доказательствами, не опровергнуты.

Стороной истца указано, что размер возмещения за изымаемую у неё и иных участников общей долевой собственности недвижимость должен определяться в соответствии с заключением эксперта.

С учётом изложенного суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО3 к администрации МО ГО «Сыктывкар», размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение по адресу: ... (кадастровый №...) подлежит определению в сумме 1 425 000 рублей, а размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение по адресу: ... (кадастровый №...) – в сумме 1 140 000 рублей. Оснований для установления иного размера возмещения за изымаемую у истицы недвижимость не имеется.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО3 ... к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <***>) удовлетворить.

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение по адресу: ... (кадастровый №...) в сумме 1 425 000 рублей.

Определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение по адресу: ... (кадастровый №...) в сумме 1 140 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин