Решение по делу № 2А-3562/2022 от 08.07.2022 - о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, его отмене, возложении обязанности.

Дело № 2а-3562/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Соколовой Д.Е.,

при секретаре Ахтямове А.Г.

с участием представителя административного истца ФИО1 – Бачурина Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Челябинске 08 июля 2022 года административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, его отмене, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Советский районный суд г. Челябинска с административным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании незаконным и отмене решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, выраженного в письме от 17 мая 2022 года № 21182; о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером на новый срок.

В обоснование заявленных требований указано, что в силу договора долгосрочной аренды земельного участка от 29 сентября 2008 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером площадью 864 кв.м. В рамках действия договора аренды арендатором на земельном участке произведено строительство объекта, незавершенного строительством, площадью 194 кв.м., степенью готовности 50%. По факту получения технического паспорта на объект незавершенного строительства в границах земельного участка ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением на постановку на кадастровый учет объекта незавершенного строительства. 29 октября 2021 года от Управления Росреестра по Челябинской области получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с истечением срока действия договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером . 23 марта 2022 года ФИО1 обратилась в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка. 17 мая 2022 года Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказано ФИО1 в представлении в аренду земельного участка со ссылкой на следующие правовые основания: срок договора аренды истек в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; продление срока действия договора аренды не предусмотрено действующим законодательством; согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства; строительство капитального объекта - бани - не является основанием для продления договора аренды, так как земельный участок представлен для строительства жилого дома. С указанным отказом административный истец не согласна, считает его противоречащим закону и нарушающим ее права, поскольку каких-либо уведомлений о прекращении договорных отношений не получала, в связи с чем действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление ФИО1 уведомления о прекращении договора аренды. В рамках действий договора аренды арендатором на земельном участке произведено строительство объекта незавершенного строительства, в спорный период фактически использовала земельный участок, осуществляла подготовительную работу для начала строительства и возвела объект вспомогательного назначения, необходимый для строительства жилого дома. Также нарушающим право ФИО1 является тот факт, что объект незавершенного строительства не поставлен на кадастровый учет.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - адвокат Бачурин Н.С. заявленные требования поддержал и дал пояснения по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что каких-либо уведомлений о прекращении договора аренды административный истец не получала, доказательств, подтверждающих направление таких уведомлений, административным ответчиком не представлено.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что распоряжением Главы Администрации Советского района г. Челябинска от 05 сентября 2008 года № 869 ФИО1 предоставлен в аренду без проведения торгов, сроком на 10 лет, земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона), площадью 864 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: г

29 сентября 2008 года между Администрацией Советского района г.Челябинска и ФИО1 был заключен договор аренды земель №6533, согласно которому ФИО1 в пользование на условиях долгосрочной аренды сроком до 10 лет с 05 сентября 2008 года по 05 сентября 2018 года предоставлен земельный участок, площадью 864 кв.м., кадастровый номер из земель населенных пунктов (жилая зона) - для строительства жилого дома.

23 марта 2022 года административный истец обратилась в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска 17 мая 2022 года (исх. № 21182) отказал ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка, сославшись на то, что с 06 сентября 2018 года договор аренды земельного участка, заключенный 29 сентября 2008 года, прекращен в связи с истечением срока аренды без права его пролонгации, предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с истечением срока действия договора аренды право аренды прекращено в ЕГРН 25 декабря 2021 года на основании письма Комитета от 12 ноября 2021 года № 49175 об отказе от договора. Продление срока действия договора аренды земельного участка не предусмотрено действующим законодательством. Согласно сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером отсутствуют объекты незавершенного строительства, в связи с чем предоставление в аренду земельного участка по правилам подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно. Договор аренды земельного участка от 29 сентября 2008 года № 6533 был заключен для строительства индивидуального жилого дома, а представленная декларация на объект недвижимости от 18 августа 2021 года свидетельствует о строительстве бани как помещения вспомогательного назначения. Предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером для завершения строительства бани как вспомогательного помещения в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации также не представляется возможным.

Проверяя законность оспариваемого административным истцом решения, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска уведомлений о прекращении срока действия договора аренды земельного участка в адрес ФИО1 не направлял, а ФИО1, напротив, выразила свое желание заключить (продлить) договор, обратившись к административному ответчику с соответствующим заявлением.

Кроме того, 12 ноября 2021 года Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска уведомлением №49175 в одностороннем порядке на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от договора аренды. Право аренды на вышеуказанный земельный участок погашено в ЕГРН 25 декабря 2021 года.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и оснований для отказа ФИО1 в заключении договора аренды у Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска не имелось.

С 01 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу положений п. п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку ФИО1 является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеются незарегистрированные объекты (баня), что не оспаривалось сторонами, и данных о том, что договор аренды продлевался в соответствии с этим пунктом закона не имеется, отказ в связи с отсутствием у ФИО1 права на объект незавершенного строительства на этом участке признается судом незаконным.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 17 мая 2022 года № 21182 не может быть признано законным и обоснованным, а, следовательно, подлежит отмене.

В то же время судебный контроль ограничен принципом разделения властей (ст. 10 Конституции Российской Федерации), который препятствует вмешательству в сферу исключительной компетенции соответствующих органов и должностных лиц, следовательно, судебный акт по своему существу не может подменять собой решение уполномоченного органа государственной власти. В связи с чем, суд не полномочен возлагать на орган обязанности, напрямую вытекающие из исключительной компетенции данного субъекта.

Таким образом, поскольку суд не вправе подменять собой орган муниципального образования, правовых оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на административного ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером на новый срок не имеется.

При этом, в связи с допущенными административным ответчиком вышеперечисленными нарушениями, суд считает правильным возложить на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером .

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, его отмене, возложении обязанности удовлетворить частично.

Признать незаконным и отменить отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 17 мая 2022 года №21182 в продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером для строительства индивидуального жилого дома.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска повторно рассмотреть заявление ФИО1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером .

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: п/п Соколова Д.Е.

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2022 года.

Копия верна.

Решение не вступило в законную силу.

Судья Соколова Д.Е.

Помощник судьи Печенкина Т.В.

УИ 74RS0001-01-2022-003007-38

Подлинный документ находится в материалах дела № 2а-3562/2022

Советского районного суда г.Челябинска