Дело № 2 – 3894/2025 27 мая 2025 года

УИД 78RS0008-01-2024-013111-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Гусевой Н.А.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании с ответчика о взыскании с ответчика в её пользу неустойки за период с 27.04.2023 по 07.02.2024 в размере 1 659 440,64 рублей, неустойки из расчета 0,1% от 5 802 240 рублей за каждый день просрочки передачи нежилого помещения по договору № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 02.12.2021, начиная с 08.02.2024 по дату фактического исполнения обязательства по передаче нежилого помещения и расходов по оплате государственной пошлины в размере 31 595 рублей.

В обоснование иска истица указала, что между сторонами был заключен договор № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 02.12.2021, в соответствии с п. 1.1 которого в соответствии с разрешением на строительство № 78-007-0273-2016, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 11.01.2016, продавец осуществляет строительство гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом) общей площадью 13 192 кв. м, количество этажей – 10. Строительство гостиницы осуществляется на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером <№> находящегося по адресу: <адрес> общей площадью 5 839+/-27 кв. м, принадлежащий продавцу на праве собственности. В соответствии с п. 2.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, нежилое помещение, которое является частью гостиницы, со следующими характеристиками: нежилое помещение <№>, общей проектной площадью 30,22 кв. м, расположенное на 5 этаже Гостиницы. В соответствии с п. 2.3 договора срок завершения строительства гостиницы устанавливает в пределах выданного разрешения на строительство – не позднее 30.06.2022. В соответствии с п. 2.4 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, являющееся частью гостиницы, в течение 6 месяцев с момента получения акта ввода гостиницы в эксплуатацию и регистрации права собственности на вновь созданный объект в ЕГРН. В соответствии с п. 3.1 договора продажная цена нежилого помещения составляет 5 802 240 рублей. Покупатель оплатил продавцу продажную цену нежилого помещения в сумме 5 802 240 рублей, что подтверждается платежным поручением № 243731 от 08.12.2021 в сумме 3 481 344 рубля, платежным поручением № 158377 от 01.06.2022 в сумме 410 896 рублей, платежным поручением № 150242 от 31.05.2022 в сумме 990 000 рублей, платежным поручением № 750334 от 30.05.2022 в сумме 920 000 рублей. Продавец обязательство по передаче покупателю нежилого помещения по договору не исполнил. В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение продавцом срока передачи нежилого помещения, предусмотренного п. 2.1 договора, покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки. 07.02.2024 покупатель направил в адрес продавца претензию в связи с нарушением сроков передачи нежилого помещения с требованием об оплате неустойки за период с 27.04.2023 по 07.02.2024 в размере 1 659 440,64 рублей. Ответчик требование не исполнил. До настоящего времени ответчик свои обязательства по договору не исполнил. В соответствии с п. 7.2 договора все споры по договору подлежат рассмотрению в гражданском суде по месту нахождения объекта недвижимости.

Истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением.

О причинах своей неявки в судебное заседание не сообщила, ходатайство об отложении рассмотрения дела либо о рассмотрении дела в своё отсутствие не заявила.

Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск поддержал по доводам, изложенным выше, и просит суд иск удовлетворить.

Представители ответчика – ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, пояснили, что пунктами 3.2, 3.3 и 3.4 договора стороны договорились, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж, который включает в себя цену нежилого помещения в размере 5 802 240,00 рублей, в т. ч. НДС (20%) – 967 040,00 рублей. Окончательная цена нежилого помещения, которую покупатель обязуется уплатить продавцу, подлежит уточнению, после инвентаризации завершенного строительством объекта, выполняемой специализированной организацией, привлекаемой продавцом для постановки гостиницы на государственный кадастровый учет, исходя из фактической площади нежилого помещения. В случае увеличения площади нежилого помещения, после инвентаризации завершенного строительством объекта, выполняемой специализированной организацией, привлекаемо продавцом, покупатель обязан произвести доплату, исходя из стоимости 1 кв. м нежилого помещения, определенной в п. 3.1 настоящего договора, до подписания передаточного акта. После постановки нежилого помещения на кадастровый учет его фактическая площадь увеличилась на 0,28 кв. м, что исходя из стоимости 1 кв. м составляет 53 760 рублей, в т. ч. НДС (20%). Истец не оплатил стоимость помещения в полном объеме. Заключая и подписывая договор купли-продажи будущей вещи, покупатель был осведомлен продавцом, о том, что на момент заключения договора в отношении гостиницы, как незавершенного строительства объекта, зарегистрированы ограничения (обременения) в виде залога (ипотеки в силу закона) в пользу ПАО «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ». Ограничения (обременения) в виде ипотеки в пользу Банка будут в силу закона зарегистрированы в отношении завершенного строительством капитального объекта (гостиницы) с момента государственной регистрации права собственности продавца в отношении указанного объекта недвижимости и являющегося его частью нежилого помещения, в отношении которого будет проведен кадастровый учет, в ЕГРН (п. 2.6 договора). Покупатель знал о том, что государственная регистрация перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю в соответствии с договором осуществляется только при условии получения предварительного письменного согласия залогодержателя на отчуждение продавцом нежилого помещения в пользу покупателя в случае, если указанные ограничения (обременения) не будут погашены залогодержателем на момент предоставления сторонами в регистрирующий орган комплекта документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю (п. 2.7 договора). В настоящее время ответчик не имеет возможности передать истцу нежилое помещение в связи с тем, что оно находится в споре, под арестом и запертом регистрационных действий, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.04.2025. В случае удовлетворения иска просят применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4).

В силу статьи 429 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 455 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Учитывая положения названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд первой инстанции квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как договор купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, указав также, что к отношениям сторон применимы нормы Закона о защите прав потребителей.

Споры, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, разрешаются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя (пункт 4).

Как следует из материалов дела, 02 декабря 2021 года между ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения), согласно пункту 1.1 которого, в соответствии с разрешением на строительство № 78-007-0273-2016, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 11.01.2016, продавец (он же – Застройщик) осуществляет строительство гостиницы со встроенными помещениями и подземной автостоянкой (паркингом), общей площадью 13 192 кв. м, количеством этажей – 10. Строительство гостиницы осуществляется на земельном участке, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <№>, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью 5839+/-27 кв. м, принадлежащий продавцу на праве собственности.

На момент заключения настоящего договора право собственности продавца на нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора, в ЕГРН не зарегистрировано (пункт 1.2 договора).На момент заключения настоящего договора строительная готовность гостиницы составляет 93% по всем видам строительных работ, в связи с чем настоящий договор не является договором, по которому продавец (застройщик) осуществляет привлечение денежных средств покупателя на строительство гостиницы. Настоящий договор заключен в соответствии с положениями п. 2 ст. 455 и параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ, которыми и будут регулироваться отношения сторон в рамках заключаемого договора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с настоящим договором продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить недвижимое имущество, нежилое помещение, которое является частью строящейся гостиницы, со следующими проектными характеристиками: нежилое помещение <№> общей проектной площадью 30,22 кв. м, расположенной на 5 этаже гостиницы (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора срок завершения строительства гостиницы устанавливается в пределах выданного разрешения на строительство – не позднее 30.06.2022. Продавец обязуется завершить строительство гостиницы в срок до 30.06.2022, либо, по своему усмотрению, в более ранний срок. После завершения строительства гостиницы, продавец обязан в течение 6 месяцев осуществить ввод гостиницы в эксплуатацию и постановку гостиницы на государственный кадастровый учет одновременно с установлением права собственности продавца на завершенный строительством капитальный объект (гостиницу).

Продавец обязуется предать в собственность покупателю нежилое помещение, являющееся частью гостиницы, в течение 6 месяцев с момента получения акта ввода гостиницы в эксплуатацию и регистрации права собственности на вновь созданный объект в ЕГРН (пункт 2.4 договора).

Покупатель уведомлен продавцом о том, что на момент заключения настоящего договора в отношении гостиницы, как незавершенного строительством объекта, зарегистрированы ограничения (обременения) в виде залога (ипотеки в силу закона) в пользу ПАО Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ». Ограничения (обременения) в виде ипотеки в пользу банка будут в силу закона зарегистрированы в отношении завершенного строительством капитального объекта (гостиницы) с момента государственной регистрации права собственности продавца в отношении указанного объекта недвижимости и являющегося его частью нежилого помещения, в отношении которого будет проведен кадастровый учет, в ЕГРН (пункт 2.6 договора).

Государственная регистрация перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю в соответствии с настоящим договором осуществляется только при условии получения предварительного письменного согласия залогодержателя на отчуждение продавцом нежилого помещения в пользу покупателя, в случае если указанные в настоящем пункте ограничения (обременения) не будут погашены залогодержателем на момент предоставления сторонами в регистрирующий орган комплекта документов, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения к покупателю (пункт 2.7 договора).

Согласно пункту 3.1 договора продажная цена нежилого помещения, за которую продавец продает, а покупатель покупает его, составляет 5 802 240,00 рублей, в т. ч. НДС (20%) – 967 040,00 рублей. Цена нежилого помещения определяется, исходя из общей проектной площади нежилого помещения, из расчета стоимости 1 кв. м проектной площади нежилого помещения, равной 192 000 рублей, в т. ч. НДС (20%) – 32 000 рублей.

Стороны договорились, что покупатель выплачивает продавцу авансовый платеж, который включает в себя цену нежилого помещения в размере 5 802 240,00 рублей, в т. ч. НДС (20%) – 967 040,00 рублей (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора окончательная цена нежилого помещения, которую покупатель обязуется уплатить продавцу, подлежит уточнению, после инвентаризации завершенного строительством объекта, выполняемой специализированной организацией, привлекаемой продавцом для постановки гостиницы на государственный кадастровый учет, исходя из фактической площади нежилого помещения.

Согласно пункту 3.4 договора в случае увеличения площади нежилого помещения, после инвентаризации завершенного строительством объекта, выполняемой специализированной организацией, привлекаемой продавцом, покупатель обязан произвести доплату, исходя из стоимости 1 кв. м нежилого помещения, определенной в п. 3.1 настоящего договора, до подписания передаточного Акта.

Согласно пункту 4.1.3 договора продавец обязуется в пределах 6 месяцев, после регистрации права собственности на гостиницу в ЕГРН, подготовить нежилое помещение, указанное в п. 2.1 договора, к передаче покупателю в техническом состоянии, определенном в п. 2.2 настоящего договора, и осуществить все действия, необходимые для получения предварительного письменного согласия залогодержателя на отчуждение продавцом нежилого помещения в пользу покупателя в соответствии с п. 2.7 настоящего договора и/или погашения соответствующих ограничений (обременений) в пользу залогодержателя.

Согласно п. 4.1.4 договора продавец обязуется в пределах 6 месяцев после получения акта ввода гостиницы в эксплуатацию и регистрации права собственности на гостиницу в ЕГРН, письменно известить покупателя о готовности передать ему нежилое помещение по акту приема-передачи. Обязательство продавца по передаче нежилого помещения покупателю считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение продавцом срока передачи нежилого помещения, предусмотренного п. 2.1 настоящего договора, покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора неурегулированные путем переговоров споры, возникающие из настоящего договора или в связи с его исполнением, подлежат рассмотрению в гражданском суде по месту нахождения объекта недвижимости или в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и ленинградской области.

Ответчиком до настоящего времени нежилое помещение по договору истцу не передано.

Доводы представителей ответчика о том, что истцом не внесена доплата за нежилое помещение, в связи с чем, нежилое помещение не может быть передано истцу, подлежат отклонению судом в силу следующего.

Проанализировав договор № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 02.12.2021, суд приходит к выводу, что обязанность продавца по передаче нежилого помещения по акту приема-передачи не ставилась в зависимость от внесения доплаты покупателем за нежилое помещение.

Вне зависимости от наличия либо отсутствия необходимости внесения доплаты за нежилое помещение на продавце лежит обязанность передать покупателя нежилое помещение после ввода гостиницы в эксплуатацию.

Доводы представителей ответчика о том, что в настоящее время ответчик не может передать имуществу истцу в связи с тем, что оно находится в споре, под арестом и запретом регистрационных действий, равно как и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение указанного помещения в пользу истца и государственной регистрации перехода права собственности на него, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку носит формальный характер и нарушает права и интересы истца.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что до настоящего времени ответчик не передал истцу нежилое помещение, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 27.04.2023 по 07.02.2024 в размере 1 659 440,64 рублей, нестойка неустойки из расчета 0,1% от 5 802 240 рублей за каждый день просрочки передачи нежилого помещения по договору № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 02.12.2021, начиная с 08.02.2024 по дату фактического исполнения обязательства по передаче нежилого помещения.

Доводы представителей ответчика о применении статьи 333 ГК РФ и снижении подлежащей взысканию неустойки, не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ речь идет по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки ввиду того, что до настоящего времени ответчиком свои обязательства по договору купли-продажи перед истцом не выполнены на протяжении длительного периода времени.

Исходя из положений части 1 статьи 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 595 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Хуа-Жэнь Интернешнл» в пользу ФИО2 неустойку за период с 27.04.2023 по 07.02.2024 в размере 1 659 440,64 рублей, неустойку из расчета 0,1% от 5 802 240 рублей за каждый день просрочки передачи нежилого помещения по договору № 54/2021 купли-продажи будущей вещи (нежилого помещения) от 02.12.2021, начиная с 08.02.2024 по дату фактического исполнения обязательства по передаче нежилого помещения и расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 595 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городско суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.

Судья Н.А. Гусева

Мотивированная часть решения изготовлена 09 июня 2025 года