Решение по делу № 2-1900/2024 от 04.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости.

Дело №2- 310/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«04» марта 2025 г. г.Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Рябцевой А.И.,

при секретаре судебного заседания Бедикян М.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с существенным нарушением условий договора и о возврате покупателю денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением условий договора и о взыскании денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости в размере 2 000 000 рублей, а также взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 35 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 12 августа 2021 года между ФИО6, на момент сделки ФИО4, и ФИО2 действующей по доверенности от имени ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – <адрес>, расположенной на 1 этаже в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>,<адрес>, на принадлежащем ФИО3 на праве собственности земельном участке с кадастровым № №. В соответствии с п.1.3 предварительного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи стороны должны были подписать не позднее 1 декабря 2022 г. Стоимость недвижимого имущества, согласно п.п. 1.6, 2.1 данного договора составляет 2 000 000 руб. При подписании предварительного договора указанные денежные средства были истцом переданы ответчику, что подтверждается расписками. Однако до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, акт приема-передачи недвижимого имущества не подписан. Ответчик уклонился от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору о заключении основного договора купли-продажи <адрес> на 1 этаже в уже возведенном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, мкр.Горизонт, <адрес>. Ответчиком существенно нарушены условия предварительного договора купли-продажи по неисполнению обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры. Согласованные сторонами условия предварительного договора купли-продажи о порядке оплаты квартиры были исполнены истцом в полном объеме, однако в нарушение условий договора квартира не передана истцу. С 01.12.2022 г. ответчиком в адрес истца обоснование своего отказа от заключения основного договора купли-продажи не направлялось. 07.12.2024 г. ответчику была направлена досудебная претензия о необходимости расторжения предварительного договора купли-продажи и возврате полученных денежных средств по договору. Данная претензия была оставлена без ответа. Истцу стало известно, что в январе 2024 года ФИО3 умер, в соответствии с чем истец вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности. Истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи <адрес>, находящейся на 1 этаже дома, площадью 24,15 кв.м.. расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым № №; обязать ответчика вернуть истцу денежную сумму переданную за приобретение недвижимого имущества в размере 2 000 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлине в размере 35 000 рублей.

Стороны в судебное заседание не явились, заявлениями просили рассмотреть дело в их отсутствие. Нотариус ФИО8 в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания уведомлен, о причинах неявки не сообщил, не просил об отложении судебного заседания, при таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 12 августа 2021 года между ФИО4 и ФИО2, действующей от имени ФИО3 на основании доверенности 23АА5609500 от 16 мая 2019 года, удостоверенной нотариусом ФИО9, был заключен предварительный договор купли-продажи.

Согласно указанного договора ФИО3, являясь собственником земельного участка площадью 391 кв.м, с кадастровым номером № по адресу <адрес>, <адрес>, №, взял на себя обязательство в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли продажи с ФИО4 <адрес> площадью 24,15 кв.м, расположенной на 1 этаже <адрес>, мкр.Горизонт, <адрес>, Согласно п.п.1.6, 2.1предварительного договора стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 рублей и подлежит оплате в момент подписания предварительного договора. ФИО4 обязательства по договору были исполнены в полном объеме, денежные средства в размере 2 000 000 рублей были переданы продавцу, что подтверждается расписками.

Таким образом, истицей условия заключенного договора исполнены.

Согласно свидетельства о смерти, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ умер.

В соответствии с п.1 ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Между тем, обязанность заемщика отвечать за исполнение принятых на себя обязательств, возникающих из предварительного договора купли-продажи, носит имущественный характер, не обусловлена личностью заемщика и не требует его личного участия.

Согласно разъяснениям в пунктах 58-61 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 г. №9 «О судебной практике по делам о наследовании» под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Таким образом, данное правоотношение допускает правопреемство, обязательства по предварительному договору купли продажи, смертью продавца на основании пункта 1 статьи 418 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекращается, а входит в состав наследства (статья 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации) и переходит к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В силу п.1 ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

В соответствии со статьей 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно копии наследственного дела, наследниками, вступившими в наследство является ФИО2 и несовершеннолетняя ФИО5, которыми получены свидетельства о праве на наследство по закону, по ? доли каждой.

Таким образом, они несут солидарную ответственность по долгам умершего ФИО3, но в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям пункта 5, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем составления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Для признания предварительного договора договором купли продажи будущей вещи должны присутствовать три обязательных признака: товар должен отсутствовать в наличии у продавца в момент заключения договора; товар будет создан или приобретен продавцом в будущем, приобретатель имущества до заключения основного договора обязан уплатить цену недвижимости или существенную его часть.

Из представленных материалов следует и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ФИО3 было выдано разрешение на строительство на основании положительного заключения экспертизы проектной документации 25.11.2021 года. Согласно наследственного дела объект капитального строительства на указанном земельном участке за ФИО3 не зарегистрирован.

Таким образом, учитывая условия заключенного предварительного договора между истицей и ФИО3, которые предусматривали продажу квартиры, которая на дату заключения договора отсутствовала, и планировалось ее строительство лишь к установленному договором сроку – не позднее 01.12.2022, суд приходит к выводу, что в данном случае заключенный сторонами предварительный договор, по которому покупатель произвел оплату объекта в полном объеме, содержит в себе условия договора купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем, и в силу указанных выше разъяснений, должен быть квалифицирован в качестве такового.

Таким образом, к указанным правоотношениям применимы положения пунктов 3 и 4 ст.487 ГК РФ, согласно которым в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При этом, учитывая разъяснения п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", истец не может требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, поскольку судом установлено, что спорное имущество в натуре отсутствует.

Исходя из вышеизложенного, заявленные исковые требования ФИО6 (ФИО4) о расторжении предварительного договора купли-продажи и обязании ответчика вернуть истцу денежную сумму, внесенную истцом за приобретение недвижимого имущества в размере 2 000 000 являются обоснованными.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 35 000 руб., которая согласно, положениям ст.98 ГПК РФ подлежит также взысканию с ответчиков солидарно в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 Сергеевны (паспорт серии № №) к ФИО2 (паспорт серии 03 06 №), несовершеннолетней ФИО5 (паспорт серии №) удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО2, несовершеннолетней ФИО5 солидарно в пользу ФИО6 2 000 000 рублей, внесенных в качестве оплаты по предварительному договору купли продажи квартиры, расходы по оплате государственной пошлины в размере 35 000 руб., а всего 2 035 000 рублей, в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14.03.2025.

Председательствующий

Судья : А.И.Рябцева