2.179

Гражданское дело №2-955/2025 (публиковать)

УИД 18RS0002-01-2024-005313-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ижевск 11 июня 2025 года

Первомайский районный суд г. Ижевска, Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Токаревой В.И.,

при секретаре Драницыной А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Регион-Инвест» о возложении обязанности устранить недостаток, взыскании неустойки,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском. В обоснование требований истец указал, что в соответствии с договором №кДУЗ-21 от 28.05.2021 участия в долевом строительстве жилого дома с паркингом и акту приема-передачи объекта долевого строительства от <дата> ответчик передал в собственность истца кладовую № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, стоимостью 186 000 руб. (далее – кладовая). Зимой 2023-2024 г.г. истец обнаружил недостаток кладовой – намокание части потолка и части стены, высокая влажность в помещении. Телефонограммой ответчику была направлена претензия о скрытом недостатке кладовой. По результатам обследования кладовой составлен акт, согласно которому кроме сырости части потолка и части стены кладовой установлено, что намокание произошло в месте примыкания указанных элементов с наружной стеной дома, и что потолок кладовой является полом тамбура 1-го этажа, расположенного выше кладовой. Входная дверь тамбура не обеспечивает надлежащую теплозащиту. Бетонное перекрытие, являющееся полом тамбура и потолком кладовой, теплоизоляции и гидроизоляции не имеет, из-за чего поверхности стены и потолка имеют низкую температуру, что при контакте с теплым воздухом в кладовой приводит к образованию конденсата. Ответчик не предпринял мер для устранения недостатка в виде образования конденсата на потолке и стене кладовой. Просит обязать ответчика устранить недостаток кладовой № в <адрес> г.Ижевска в виде образования конденсата на потолке и стене, высокой влажности в помещении; взыскать с ответчика в пользу истца пени в размере 318 060 руб. за период с 16.03.2024 по 03.09.2024 с последующим начислением с 04.09.2024 до устранения недостатков.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст.39 ГПК РФ изменил исковые требования, указав способ устранения недостатка – путем демонтажа дверной конструкции в тамбуре паркинга с пер.Широкого г.Ижевска; демонтажа тротуарной плитки перед входной дверью в тамбур паркинга с пер.Широкого г.Ижевска; демонтажа керамической плитки на полу в тамбуре паркинга с пер.Широкого г.Ижевска; утепления тротуара перед входной дверью в тамбур и пола в тамбуре паркинга с пер.Широкого г.Ижевска в области образования «точки росы» на потолке и стене кладовой №, соответствующими материалами; устройства бетонной стяжки поверх утеплителя; установки дверной конструкции на входе в тамбур паркинга с пер.Широкого г.Ижевска; укладки плитки на пол тамбура паркинга с пер.Широкого г.Ижевска; укладки тротуарной плитки перед входной дверью в тамбур паркинга с пер.Широкого г.Ижевска.

В ходе рассмотрения к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено ООО АБ «Тон».

Дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя ответчика, представителей третьих лиц, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.

Ранее в судебном заседании истец поддержал исковые требования, ссылаясь на доводы иска.

Представитель ответчика ООО «Регион-Инвест» ФИО2 ранее в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменный отзыв по иску, указывая, что недостаток является эксплуатационным, образовался по вине ООО УК «Спутник», которая не регулирует входную дверь. Наличие дефектов герметизации дверной конструкции в тамбуре паркинга с пер.Широкий г.Ижевска не оспаривал. Указал, что отсутствуют основания для возложения ответственности на застройщика, поскольку проектная документация на дом получила положительное заключение экспертизы, дом построен в соответствии со всеми нормативами, в связи с чем было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; кладовая принята по акту истцом, у которого претензий не имелось; при передаче дома в управление УК замечаний в части устройства двери в тамбур не имелось; в течение 2 лет замечаний по качеству кладовой застройщику не поступало. Также указывает на отсутствие оснований для взыскания неустойки в связи с действием моратория.

Представитель ООО УК «Спутник» ФИО3 ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указывая, что управляющей компанией были проведены работы по регулированию петель, о чем составлен акт.

Представитель ООО «Главспецстрой» ФИО4 ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил письменные возражения по иску, в которых указал, что недостаток носит эксплуатационный характер, в части требований о взыскании неустойки указал на отсутствие оснований для ее взыскания в связи с действием моратория, установленного Постановлением Правительства РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 28.05.2021 между ООО «Регион-Инвест» (Застройщик) и ФИО5 (Дольщик) заключен договор №кДУЗ-21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома с паркингом, в соответствии с которым объектом долевого строительства, передаваемого в собственность дольщика, является – кладовая № площадью 3,71 кв.м в МФК с паркингом у эспланады между <адрес> и <адрес> г.Ижевска; жилой комплекс №; пятый этап строительства (далее – объект долевого строительства, кладовая).

23.07.2021 указанный МКД введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№.

27.12.2021 сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства (ФИО5) принял объект долевого строительства - кладовую.

Право собственности на объект долевого строительства – нежилое помещение площадью 3,8 кв.м. по адресу: <адрес> (кадастровый номер № за истцом зарегистрировано Управлением Росреестра по УР.

Управление МКД на основании договора управления многоквартирным домом № от 21.08.2020 осуществляется ООО «УК «Спутник».

Указанные обстоятельства следуют из текста искового заявления, подтверждаются копиями договора № от 28.05.2021 на участие в долевом строительстве, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №18-RU18303000-28-2021 от 23.07.2021, актом приема-передачи кладовой от 27.12.2021, участниками процесса фактически не оспариваются.

Обращаясь с иском, истец указывает, что в ходе эксплуатации кладовой обнаружил недостаток объекта долевого строительства (кладовой) в виде образования конденсата на потолке и стене, высокой влажности в помещении.

Согласно представленному истцом акту обследования от 31.01.2024, проведенному с участием представителей ООО УК «Спутник», ООО «Регион-Инвест», ООО «Главспецстрой», при осмотре кладовой обнаружено: стена и потолок кладовой, примыкающие к наружной стене и перекрытию дома – влажные, висят капли воды (конденсат). При осмотре входной группы в паркинг (-1 этаж): входная группа очищена от снега, в тамбуре -1 этажа у входа пол влажный, швы между керамогранитной половой плиткой влажные. По проекту гидроизоляция пола в тамбуре не предусмотрена. Акт составлен внешним осмотром, без замеров температуры воздуха и влажности в помещении паркинга и кладовой. Замечания собственника: на полу в коридоре возле двери в кладовку № лужица. Предположительно, конденсат, который стекает с трубы ливневой канализации. На -2 этаже повышенная влажность. Во входной группе над стеной и потолком кладовой № отсутствует тамбур. Представитель ООО «Регион-Инвест» в акте указал: управляющей организацией не соблюдается температурно-влажностный режим, случай не гарантийный. Представителем ООО «Главспецстрой» указано: температура и влажность в паркинге завышены от нормативной. УК «Спутник» восстановить температурно-влажностный режим. Случай не гарантийный.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется положениями ст. 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 9 статьи 4 указанного Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (пункт 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно пункту 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного (использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (пункт 7 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Представителем ответчика в судебном заседании в порядке ст.68 ГПК РФ признаны следующие обстоятельства:

- имеется недостаток объекта долевого строительства – кладовой № в <адрес> г.Ижевска в виде образования конденсата на потолке и стене кладовой,

- указанный недостаток возник в течение гарантийного срока объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку ответчик в порядке ст.68 ГПК РФ признал наличие недостатка объекта долевого строительства – кладовой № в <адрес> г.Ижевска в виде образования конденсата на потолке и стене кладовой и факт его возникновения в течение гарантийного срока объекта долевого строительства, указанные обстоятельства суд считает установленными.

Действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем, бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.

Определением суда от 07.03.2025 дораспределено бремя доказывания, на ответчика возложена обязанность по доказыванию отсутствия вины в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, обнаруженных в пределах гарантийного срока, наличие обстоятельств, исключающих ответственность ответчика.

Однако, каких-либо доказательств отсутствия вины в недостатке (дефекте) объекта долевого строительства, обнаруженном в пределах гарантийного срока, наличие обстоятельств, исключающих ответственность ответчика, стороной ответчика не представлено.

В рассматриваемом случае при наличии доводов ответчика об эксплуатационном характере недостатка именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленный недостаток возник в процессе эксплуатации многоквартирного дома.

Судом неоднократно разъяснялось о праве заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения причины возникновения недостатка (производственный/эксплуатационный), указанного в иске, однако, указанным правом ответчик не воспользовался.

Доказательств, свидетельствующих о том, что выявленный недостаток образовался в связи с эксплуатацией дома, нормальным износом, что освобождало бы застройщика от несения гарантийных обязательств, ответчиком в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

При этом, само по себе получение разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, получение проектной документации на дом положительного заключения экспертизы, принятие кладовой дольщиком по акту без замечаний, отсутствие замечаний в части устройства двери в тамбур при передаче МКД в управление ООО УК «Спутник», отсутствие у истца в течение 2 лет замечаний по качеству кладовой, об отсутствии вины застройщика не свидетельствует.

Истец обратился в суд <дата>, следовательно, срок предъявления требований к застройщику об устранении недостатков не истек (с 27.12.2021).

Установив, что качество переданного истцу по договору участия в долевом строительстве объекта не соответствует условиям заключенного договора - имеется недостаток, указанный в иске, что указанный недостаток возник по вине застройщика (доказательств обратному не представлено), суд приходит к выводу о возложении на застройщика обязанности по устранению недостатка объекта путем выполнения строительных работ.

Каких-либо доказательств отсутствия на настоящий момент заявленного истцом недостатка кладовой не представлено.

Так, представленный суду ООО УК «Спутник» акт от 17.02.2025 (составлен в отсутствие истца), согласно которому 17.02.2025 проведена регулировка петель тамбурной (входной) двери 6 секции, об отсутствии недостатка, указанного в иске, не свидетельствует. Не свидетельствует об этом и составленный ранее акт от 14.02.2025 с участием представителей ООО УК «Спутник», ООО «Регион-Инвест», ФИО1

Поскольку доказательств необходимого объема работ для устранения указанных в иске недостатков суду не представлено, наличие дефектов герметизации дверной конструкции в тамбуре паркинга с пер.Широкий г.Ижевска стороной ответчика не оспаривается, суд возлагает на ООО «Регион-Инвест» обязанность в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостаток в виде образования конденсата на потолке и стене, высокой влажности в кладовой № в <адрес> г.Ижевска путем проведения работ по устранению дефектов герметизации дверной конструкции в тамбуре паркинга с пер.Широкий г.Ижевска.

В части требований о взыскании неустойки суд отмечает следующее.

Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства установлена специальными нормами Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), которые подлежат применению при рассмотрении настоящего спора (ч.9 ст.4 Закона).

В соответствии с ч.8 ст.7 Закона за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326"):

- неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, согласно приведенным выше положениям Постановления N 326 за период с 22.03.2024 до 31.12.2025 включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, в пользу истца с ответчика не взыскиваются.

До подачи иска (до 09.09.2024) истец не обращался к ответчику с требованием об устранении недостатка (доказательств обратному суду не представлено), в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неустойки за период до 22.03.2024.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ полежит взысканию с ответчика в доход муниципального образования «город Ижевск» государственная пошлина в размере 20 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил :

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к ООО «Регион-Инвест» о возложении обязанности устранить недостаток, взыскании неустойки – удовлетворить частично.

Возложить на ООО «Регион-Инвест» (ИНН <***>) обязанность в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить недостаток в виде образования конденсата на потолке и стене, высокой влажности в кладовой № в <адрес> г.Ижевска путем проведения работ по устранению дефектов герметизации дверной конструкции в тамбуре паркинга с пер.Широкий г.Ижевска.

Во взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ООО «Регион-Инвест» (ИНН <***>) государственную пошлину в размере 20 000 руб. в доход муниципального образования «город Ижевск».

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Первомайский районный суд г. Ижевска.

Мотивированное решение изготовлено 01.09.2025.

Судья - В.И. Токарева