РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 марта 2025 г. Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 1993/25 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи ½ доли в праве собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли- продажи, переводе прав покупателя обязанностей покупателя по договору купли- продажи ½ доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу : адрес, заключенного между ответчиками 29.07.2024 г. и удостоверенного нотариусом адрес фио
Требования мотивированы тем, что истец является собственником ½ доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. 24.06.2024года истец получил почтовое отправление (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12135194508409), от совладелицы другой части жилого помещения ФИО2 о продаже, принадлежащей ей части помещения за сумма.
24.06.2024года истец получил заявление, отправленное почтовым отправлением (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12147194218424), от нотариуса адрес фио, в котором содержалось предложение ФИО2 о продаже, принадлежащей ей части помещения уже за сумма.
24.06.2024 года истец получил почтовое отправление (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12135195504035), от совладелицы другой части жилого помещения ФИО2 о продаже, принадлежащей ей части помещения за сумма.
Истец решил воспользоваться предложением и 01 июля 2024 года акцептировать выставленную оферту. Однако сама ФИО2 в квартире не появлялась, и истец был вынужден оправить предложение о выкупе доли в квартире по адресу, указанному на почтовом конверте - адрес, которое ФИО2 не получила (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 14300796008659).
Кроме того, 01 июля 2024 года истец в адрес нотариуса адрес фио направил предложение о выкупе доли ФИО2, что усматривается из письма нотариуса фио от 12.07.2024 № 510.
Условия, на которых истец выразил свое намерение на приобретение доли ФИО2 было продиктовано предварительными переговорами с риэлтором ответчика, ФИО2, по имени Илья, преставившимся сотрудником ООО «Этажи»), с которым обсуждался вопрос о выкупе доли ФИО2 за сумма, что усматривается из переписки в информационно-телекоммуникационной сети интернет через мессенджер «WhatsApp», с номера телефона матери истца фио (т. 8 985 466-24-55), с одной стороны, и ФИО2 с номера телефона (т. 8 926 327-44-06) и переговоров 17 и 20 мая 2024 г. с риэлтором Ильей (т. +7 965 990-17-87), с другой стороны.
Таким образом, в своих уведомлениях, направленных в адрес ответчика и нотариуса истец, выразил свою готовность и намерение приобрести долю ФИО2
Вместе с тем, истцу стало известно, что 29.07.2024 г. ФИО2 заключила договор купли-продажи доли квартиры с ФИО3, что следует из сведений из ЕГРН от 05.08.2024 г.
Учитывая то обстоятельство, что ФИО1 выразил свое согласие на приобретение спорной доли квартиры на предложенных условиях, что также подтверждается внесением на депозит Управления Судебного департамента в адрес денежных средств в сумме сумма, за которую ФИО2 продала спорную долю в квартире ФИО3, истец просит суд перевести на ФИО1 права и обязанностей покупателя ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес, по договору купли-продажи от 29.07.2024 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3 со взысканием с фио в пользу ФИО3 денежных средств в размере сумма путем перечисления денежных средств с депозитного счета Управления Судебного департамента в г .Москве, внесенных ФИО1 по платежному поручению 16.08.2024 года. Также истец просит признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенный 29 июля 2024 года между ФИО2 и ФИО3.
Представители истца в судебное заседание явились, поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явился, также возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Суд, выслушав доводы явившихся лиц, допросив свидетеля фио, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им па праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как установлено в судебном заседании: истец ФИО1 является собственником ½ доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Право собственности на ½ доли на жилое помещение возникло у истца на основании завещания от его бабушки и было признано на основании решения Никулинского районного суда адрес от 29.05.2002 г., вступившего в законную силу 02.09.2002 г., что следует из выписки из ЕГРН от 05.08.2024 г.
Ответчику ФИО2 принадлежала па праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Основание приобретения - договор купли-продажи доли квартиры от 09 апреля 2015 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 23 апреля 2015 года была сделана запись регистрации.
Как указывает истец, 24.06.2024 им были получены 3 уведомления от ФИО2 о продаже принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 77:07:0013007:17273, расположенной по адресу: адрес.
Как следует из искового заявления 24.06.2024 ФИО1 получено уведомление от ФИО2 о продаже принадлежащей ей доли за сумма (почтовое отправление 12135194508409).
24.06.2024ФИО1 получено уведомление от ФИО2 о продаже принадлежащей ей доли за сумма (почтовое отправление 12135195504035)
24.06.2024ФИО1 получено заявление ФИО2 от нотариуса адрес фио о продаже принадлежащей ФИО2 доли за сумма (почтовое отправление 12147194218424).
Истец указывает, что решил воспользоваться предложением и приобрести долю, принадлежащую ФИО2
В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с приложенными к исковому заявлению документами, уведомления о продаже доли за сумма датированы 14.05.2024.
Нотариально удостоверенное уведомление о продаже доли за сумма датировано 10.06.2024.
10 июня 2024 года ответчик ФИО2 подписала, а нотариус фио засвидетельствовала содержание уведомления, подлинность подписи и направила в адрес истца ФИО1 извещение о том, что ФИО2 продаст принадлежащую ей 1/2 (одну вторую) долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес по цене сумма.
26 июля 2024 года нотариус адрес фио выдала свидетельство о передаче заявления на бланке 77 АД 6680938 (зарегистрировано в реестре за № 77/343-п/77-2024-7-612), в соответствии с которым получение адресатом извещения о продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру по цене сумма подтверждено.
Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.
Согласно статье 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса.
По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
Исходя из статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
29 июля 2024 года - по истечении одного месяца от даты доставки извещения истцу, не получив от него ответа о выкупе в срок до 25 июля 2024 года, ответчик ФИО2 продала принадлежащее ей на праве долевой собственности имущество ФИО3.
Как следует из договора от 29.07.2024 купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, заключенного между ФИО2 и ФИО3, стоимость продажи доли в праве общей собственности на квартиру с кадастровым номером 77:08:0013007:17273 составила сумма (пункт 4 Договора).
Согласно пункту 11 Договора требования статьи 250 ГК РФ соблюдены: свидетельство о передаче заявления с предложением права преимущественной покупки от имени ФИО2, удостоверенное нотариусом адрес фио 26 июля 2024 года по реестру № 77/343-н/77-2024-7- 612, имеется.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № 77:07:0013007:17273-77/072/2024-2 от 30.07.2024.
В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обращаясь с настоящими требованиями, истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о реализации им права на приобретение им доли в праве общей собственности, по цене равной сумма, за которую впоследствии доля была отчуждена в пользу ФИО3
Необходимо отметить, что действующее законодательство не налагает запрета на продавца доли в праве долевой собственности после направления извещения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе за указанную в сообщении цену на изменение в дальнейшем цены продажи доли с направлением нового извещения, поскольку к заключаемому сторонами договору (сообщение о намерении продать долю и согласие покупки доли по предложенной цене) не подлежат применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и на определенных условиях, не вправе изменять данные условия и стоимость (статья 435 ГК РФ).
Запрет на изменение условий продажи доли также не предусмотрен статьей 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами ответчиков о том, что ответчик ФИО2 своими действиями не нарушила право преимущественной покупки истца, так как он данным правом не воспользовался в установленный закон срок - 30 дней от даты доставки извещения. Истец неверно толкует действие норм права Российской Федерации о заключении договора и норм права об извещении участника общей долевой собственности о продаже доли.
Из показаний допрошенного свидетеля фио следует, что он является дедушкой истца, в мае 2024 г. истец намеревался купить у ответчика ФИО2, принадлежащую ей ½ долю в праве собственности на спорную квартиру. Свидетель был готов предоставить внуку свои накопления сумма Цена доли менялась, последняя сумма была сумма Истец был готов купить долю за эту сумму, но ответчики отказались.
Суд критически относится к показаниям данного свидетеля, поскольку они опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе, платежным поручением самого истца о внесении им суммы сумма на Депозит Судебного департамента адрес. Доказательств наличия суммы и выраженной воли на приобретение доли за сумма материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для вывода о нарушении преимущественного права истца на приобретение ½ доли спорной квартиры не имеется, истец преимущественным правом не воспользовался, в связи с чем, продавец имел право на отчуждение доли квартиры любому другому лицу.
Кроме того, платежеспособность истца на сумму сумма, также подтверждена не была.
Что касается требований истца о признании сделки недействительной, суд также не находит правовых оснований для их удовлетворения, ввиду следующего.
Как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует иметь в виду, что истец в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
В данном случае, лицо, которое полагает свое право преимущественной покупки нарушенным, обладает правом исключительно на обращение с требованиями о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 29.07.2024 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства.
С учетом изложенного, требования о признании недействительным договора купли-
продажи также не подлежат удовлетворению.
Суд, анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик ФИО2 при продаже своей 1/2 доли обеспечила соблюдение права преимущественной покупки доли.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли- продажи, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи ½ доли в праве собственности на квартиру- отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено 09.04.2025 г.