Дело №2-519/2022
УИД 69RS0004-01-2022-000382-22
Решение
Именем Российской Федерации
14 сентября 2022 года город Бологое
Бологовский городской суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Сизовой Н.Ю.,
при помощнике судьи Гайдовой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1 и третьего лица – ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Бологовского городского суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 и ФИО6 о взыскании неустойки в связи с неисполнением условий предварительного договора купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО3, с учетом уточнения исковых требований, обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании неустойки в связи с неисполнением условий предварительного договора купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований истец указала, что в 2004 году она приняла решение о покупке квартиры, расположенной по адресу: ..., и 21 сентября 2004 года в счет оплаты передала ФИО4 денежную сумму, эквивалентную 4 360 долларам США, что составило 127 350 рублей, однако заключить договор купли – продажи не представлялось возможным, поскольку требовалось разрешение органов опеки и попечительства. 07 апреля 2005 года стороны заключили предварительный договор купли – продажи, который предусматривал заключение договора купли-продажи долей квартиры в будущем, а переданная истцом ФИО4 денежная сумма означала, что обязанность по оплате долей в квартире выполнена истцом в полном объёме надлежащим образом.
В связи с нарушением ответчиком условий предварительного договора купли-продажи истец обратилась в суд с иском о понуждении ФИО4 и ФИО5 к заключению договора купли-продажи долей в квартире.
Решением Бологовского городского суда от 12 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований было отказано, апелляционным определением Тверского областного суда от 11 февраля 2021 года вынесено новое решение о возложении обязанности на ФИО4 заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, в иске к ФИО5 и ФИО6 отказано. В определении указано, что по делу достоверно установлено, что предварительный договор купли-продажи в отношении долей, принадлежащих несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6, заключен с нарушением прямых требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства, а также вопреки воле несовершеннолетних и без учета их прав и законных интересов. Таким образом, судебная защита ее интересов в виде понуждения к заключению договора купли-продажи долей, стала невозможна в силу приведённых в определении указаний суда апелляционной инстанции.
Согласно пункту 5 предварительного договора купли-продажи квартиры от 07 апреля 2005 года - «в случае уклонения любого из продавцов от заключения договора купли-продажи доли в квартире или невозможности такого заключения по любой причине, не связанной с действиями покупателя, продавец ФИО4 берёт на себя обязательство уплатить покупателю неустойку в виде штрафа, в размере рыночной стоимости квартиры на день, когда исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи доли в квартире стало невозможно (решение суда об отказе в обязании заключить договор, истечение сроков, установленных п.2.2 настоящего предварительного договора и др.)». Невозможность заключения договора купли-продажи на 2/3 долей квартиры стала очевидна с момента вступления в силу апелляционного определения от 11 февраля 2021 года, в результате чего у нее возникли правовые основания на взыскание с ФИО4 штрафа в размере, определённом пунктом 5 предварительного договора и исходя из стоимости квартиры, которая составляет 1 287 000 рублей 00 копеек. 2/3 от указанной суммы составляет 858 000 рублей.
На основании вышеизложенного, положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит суд взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 штраф в размере 2/3 рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., в сумме 858 000 рублей.
В порядке досудебной подготовки определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО6.
В судебном заседании истец ФИО3 не присутствовала, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, обеспечила участие своего представителя.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом их уточнения, поддержал по изложенным в иске основаниям, при этом пояснив, что поскольку пункт 5 предварительного договора купли – продажи квартиры недействительным не признан у истца имеется право взыскать с ФИО4 неустойку в размере 2/3 рыночной стоимости квартиры.
В судебном заседании третье лицо ФИО2 присутствовал, заявленные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям.
Судебная корреспонденция, направленная ответчикам по месту их регистрации, вернулась в суд, в связи с истечением срока хранения, что в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации позволяет суду считать ответчиков ФИО4, ФИО5 и ФИО6 надлежащим образом извещенными о дате, месте и времени рассмотрения дела.
В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.
Заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с положениями части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Судом установлено и усматривается из материалов дела, что ФИО4, действующий за себя и за своих несовершеннолетних детей ФИО5, ДАТА года рождения, и ФИО6, ДАТА года рождения, ДАТА выдал ФИО2 две нотариально удостоверенные доверенности, которыми уполномочил его заключить от их имени договор передачи квартиры, расположенной по адресу: ..., в собственность граждан (договор приватизации), а также продать эту квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению с правом подписания договора купли – продажи, передаточного акта и получения документов в регистрирующих и иных органах. Доверенность на право продажи квартиры выдана сроком на три года.
14 сентября 2004 года ФИО2 заключил от имени указанных доверителей с администрацией ЗАТО Озёрный договор передачи квартиры в собственность граждан, что послужило основанием для регистрации 14 октября 2004 года в ЕГРН права общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, по 1/3 доли в праве за каждым.
Из копии предварительного договора купли-продажи квартиры от 07 апреля 2005 года следует, что ФИО2, с одной стороны, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от имени ФИО4 и несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6 (продавцы), и ФИО3 с другой стороны (покупатель), заключили договор, по которому продавцы приняли на себя обязательство заключить в будущем - ФИО4 и ФИО5 в течение одного года с момента достижения ФИО5 совершеннолетия, то есть не позднее 26 апреля 2020 года, а ФИО6 в течение одного года с момента достижения им совершеннолетия, то есть не позднее 21 октября 2022 года, договоры купли – продажи долей квартиры, расположенной по адресу: ..., по которым продавцы обязуются передать в собственность ФИО3 принадлежащие каждому из них 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а ФИО3 обязуется принять доли в праве в свою собственность и оплатить их (пункты 1.1, 1,2, 2.1 предварительного договора).
В разделе 3 предварительного договора указано, что сторонами согласована покупная цена данной квартиры, составляющая 127 350 рублей, при стоимости 1/3 доли в праве – 42 450 рублей; на момент подписания настоящего предварительного договора ФИО4, действующий за себя и за своих несовершеннолетних детей, получил от покупателя 21 сентября 2004 года денежную сумму в указанном размере, что подтверждается распиской, в результате чего при заключении будущих договоров купли – продажи долей квартиры обязанность покупателя по оплате стоимости долей, принадлежащих продавцам, должна считаться полностью исполненной (пункты 3.1, 3.2, 3.3).
Пунктом 5 предварительного договора купли – продажи квартиры от 07 апреля 2005 года установлено, что в случае уклонения любого из продавцов от заключения договора купли – продажи доли в квартире или невозможности такого заключения по любой причине, не связанной с действиями покупателя, продавец ФИО4, берёт на себя обязательство уплатить покупателю неустойку в виде штрафа, в размере рыночной стоимости квартиры на день, когда исполнение обязательства по заключению договора купли-продажи доли в квартире стало невозможно (решение суда об отказе в обязании заключить договор, истечение сроков, установленных пункты 2.2 настоящего предварительного договора и др.).
Согласно экспертному заключению, представленному истцом, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., составляет 1 287 000 рублей 00 копеек.
Бологовским городским судом Тверской области рассмотрено гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о понуждении ответчиков к заключению договоров купли-продажи долей в квартире по адресу: ..., на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от 07 апреля 2005 года, и встречному иску ФИО4, ФИО5 к ФИО3, ФИО7, ФИО8 о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ..., снятии с регистрационного учёта и выселении.
Решением от 12 октября 2020 года в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 11 мая 2021 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 ноября 2021 года, апелляционная жалоба ФИО3 удовлетворена частично.
Решение Бологовского городского суда Тверской области от 12 октября 2020 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 отменено, и принято в этой части новое решение, которым исковые требования ФИО3 к ФИО4 удовлетворены.
На ФИО4 возложена обязанность заключить договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., на условиях заключенного им с ФИО3 07 апреля 2005 года предварительного договора, а именно:
- ФИО4 (продавец) передаёт в собственность ФИО3 (покупатель) 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью ... кв.м, в том числе жилой - ... кв.м, кадастровый №..., расположенную по адресу: ..., стоимостью 42 450 рублей, а ФИО3 принимает в собственность указанную долю в праве;
- передача указанной доли в праве на недвижимое имущество продавцом и принятие её покупателем, а также расчёт между сторонами договора произведён.
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО9 и ФИО6 отказано.
В остальной части решение Бологовского городского суда Тверской области от 12 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 в остальной части, а также апелляционная жалоба ФИО4 и ФИО9 оставлены без удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции в апелляционном определении установлено, что предварительный договор в части обязательства несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6 заключить в будущем договор купли-продажи в отношении принадлежащих им долей в праве на квартиру является недействительным (ничтожным) с момента его совершения, так как заключен с нарушением прямых требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства, а также вопреки воле несовершеннолетних и без учёта их прав и законных интересов. Оснований же для признания недействительным предварительного договора в части обязательства ФИО4 по отчуждению в будущем своей доли в праве судебная коллегия не усмотрела. Данные обстоятельства являлись основанием для удовлетворения требований ФИО3 в части.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
В силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).
Как разъяснено в пунктах 1 и 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.
Действия ФИО3 при заключении спорного договора в части обязательств несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6, заключить в будущем договор купли – продажи в отношении принадлежащих им долей в праве на квартиру, нельзя признать добросовестными, поскольку она при совершении данной сделки явно не проявила надлежащей степени заботливости и осмотрительности о своих интересах и не убедилась в соответствии сделки интересам других её несовершеннолетних участников. Данная сделка предполагала возложение на момент ее заключения еще на несовершеннолетних детей обязанности совершить действия по достижении ими совершеннолетия фактически без учета непосредственно их мнения, так как предварительный договор был заключен от их имени по волеизъявлению одного из их родителей, какова воля ФИО5 и ФИО6 в части распоряжения принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом фактически неизвестна. Данные обстоятельства уже при заключении предварительного договора ставили под сомнение возможность его исполнения в части заключения основного договора, так как волеизъявление ответчиков ФИО5 и ФИО6 на дату заключения основного договора могло и не совпадать с решением по распоряжению недвижимым имуществом, принятым их отцом – ответчиком ФИО4 Указанные обстоятельства истцу были известны изначально при заключении предварительного договора, в связи с чем, суд расценивает включение в предварительный договор условия о выплате неустойки в случае уклонения любого из продавцов от заключения договора купли – продажи доли в квартире или невозможности такого заключения по любой причине, не связанной с действиями покупателя – злоупотреблением своими правами со стороны истца.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО3 о взыскании неустойки предусмотренной пунктом 5 предварительного договора купли – продажи квартиры, в связи с неисполнением условий предварительного договора купли – продажи квартиры в размере 2/3 рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., в размере 858 000 рублей 00 копеек, не подлежат удовлетворению.
При этом наличие решения суда об отказе в обязании заключить договора купли – продажи долей квартиры правового значения не имеет, так как изначально предварительный договор в части обязательства несовершеннолетних ФИО5 и ФИО6 является недействительным (ничтожным) и заключен с нарушением прямых требований закона о получении согласия органа опеки и попечительства, а также вопреки воле несовершеннолетних и без учёта их прав и законных интересов.
Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО9 и ФИО6 о взыскании неустойки в связи с неисполнением условий предварительного договора купли – продажи квартиры в размере 2/3 рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: ..., в размере 858 000 рублей 00 копеек – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Бологовский городской суд Тверской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий Н.Ю. Сизова
В окончательной форме решение изготовлено 21 сентября 2022 года.
Председательствующий Н.Ю. Сизова