Решение по делу № 2-8413/2023 от 16.10.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2023 года г. Красногорск,

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре Забывалкиной Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи жилого помещения и выселении,

Установил:

Истец АО «Затонское» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи №-КР-3 от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с удержанием оплаченных ответчиком денежных средств в размере 1 061 553,20 руб. в пользу истца, выселении ответчика из указанной квартиры не позднее пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, обязании ответчика передать ключи и жилое помещение по акту приема – передачи, взыскании расходов на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эталон-Инвест», действующим на основании агентского договора №-ЗТ от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и по поручению АО «Затонское», и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи №-КР-3, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 5 307 766 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено разрешение на допуск в квартиру для проведения в квартире отделочных работ.

Предварительным договором установлено, что ответчик обязуется производить предоплату общей стоимости квартиры по графику оплаты, зафиксированному в приложении № к договору. Согласно графику оплаты ответчик обязался до ДД.ММ.ГГГГ включительно осуществить первый платеж в размере 612 321 руб., остальные платежи в счет оплаты стоимости квартиры вносить до 18 числа каждого месяца в размере 52 759 руб., а ДД.ММ.ГГГГ внести последний платеж в размере 52 653 руб.

С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору, что выразилось в неоднократном (86 раз) невнесении ежемесячных платежей и привело к образованию задолженности, которая на момент обращения с иском составляет 3 125 995 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Красногорским городским судом вынесено решение по делу № 2-4528/2019 о взыскании с ответчика части задолженности, пени, расходов на оплату госпошлины. На основании данного решения и исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, которое окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью исполнения.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлялись уведомления о наличии задолженности с требованием в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления погасить задолженность, которые ответчиком не получены, вернулись в связи с истечением срока хранения.

В связи с непогашением ответчиком задолженности в добровольном порядке ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлялись уведомления с предложением расторгнуть договор во внесудебном порядке путем подписания соглашения о расторжении, предоставить банковские реквизиты для возврата уплаченных денежных средств, которые ответчиком не получены, вернулись в связи с истечением срока хранения.

На момент подачи иска долг ответчика по договору составляет 3 125 995 руб., что составляет 59 % от цены договора. Т.о., допущенные ответчиком нарушения договора являются существенными, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Условиями договора предусмотрено, что в случае просрочки исполнения ответчиком обязательств по оплате договор может быть расторгнут по инициативе истца с удержанием 20% от общей стоимости квартиры, что составляет 1 061 553,20 руб. В настоящий момент ответчик оплатил 1 812 564 руб. Т.о., считают, штраф в размере 1 061 553,20 руб. должен быть удержан с ответчика в пользу истца, остаток будет возвращен ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено требование об освобождении спорного жилого помещения и прекращении разрешения на допуск от ДД.ММ.ГГГГ, которое ответчиком не получено, вернулось истцу ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока хранения. Т.о., полагают, разрешение на допуск в квартиру прекращено с ДД.ММ.ГГГГ, до ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был освободить квартиру, однако до настоящего момента продолжает там проживать, в связи с чем истцом заявлены требования о выселении.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Представитель АО «Затонское» в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о месте и времени проведения судебного разбирательства.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что намерен исполнить условия предварительного договора купли – продажи, у него имеется недвижимость в <адрес>, которую он планирует продать, денежные средства вложить в покупку спорной квартиры. В настоящее время квартира в <адрес> находится под арестом, в связи с чем имеются сложности в ее реализации.

Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своего представителя не направило, письменный отзыв на иск не представило.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 этого Кодекса.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и подтверждено материалам дела, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эталон-Инвест», действующим на основании агентского договора №-ЗТ от ДД.ММ.ГГГГ, от имени и по поручению АО «Затонское», и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи №-КР-3, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 5 307 766 руб.

Указанный договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет приобретена в будущем с условием о предварительной оплате товара.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору.

В пункте 7.1 договора стороны договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения встречных обязательств покупателем, в том числе в случае просрочки исполнения обязанности, предусмотренной п.3.1.1 договора, на срок более 15 календарных дней, продавец вправе на основании ст. 328 ГК РФ полностью отказаться от исполнения договора и направить покупателю соответствующее уведомление или требование об исполнении нарушенных обязательств. При этом договор считается расторгнутым на шестнадцатый календарный день с момента получения уведомления или требования покупателем.

Согласно пункту 7.4 договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в случае расторжения договора согласно п.7.1 или по решению суда или на основании двухстороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец вправе с момента расторжения настоящего договора по собственному усмотрению распорядиться квартирой, а внесенные покупателем рублевые денежные средства за вычетом 20% от общей стоимости квартиры передаются покупателю в течение трех месяцев с момента расторжения договора. Размер вычета не может превышать общей суммы внесенных покупателем по договору денежных средств на момент расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривается ответчиком, что истец обязательства по предварительному договору исполнил, фактически передал имущество в пользование ответчику, что подтверждается разрешением на допуск в квартиру от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-4528/2019 частично удовлетворены исковые требования АО «Затонское» к ФИО1 о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи №-КР-3 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 131 734 руб. и пени за ненадлежащее исполнение обязательства в размере 40 000 руб.

Указанным решением суда установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратил исполнять обязательства по предоплате стоимости квартиры, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 131 734 рублей.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления с требованием о необходимости погасить имеющуюся задолженность, которое ответчиком в добровольном порядке не исполнено.

Поскольку ответчиком допущена просрочка более чем 59% платежей, период просрочки является длительным, истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, предварительный договор купли-продажи подлежит расторжению, с обязанием ответчика передать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным в п. 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996, при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Руководствуясь указанными нормами права, установив изложенные обстоятельства, проверив доводы сторон и дав им правовую оценку, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, предусмотренный п.7.4 предварительного договора купли-продажи.

Суд полагает, заявленный истцом размер штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем подлежит уменьшению до 500 000 руб. При этом суд принимает во внимание, что требования о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения удовлетворены, а истец вправе распорядиться квартирой, стоимость которой значительно возросла, по собственному усмотрению.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании».

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Истец является собственником жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с расторжением предварительного договора купли – продажи квартиры ответчик утратил право на спорное жилое помещение, занимает его без предусмотренных законом оснований.

Истец, являясь собственником спорной квартиры, имеет право требовать всякого устранения нарушений его прав.

Таким образом, исковые требования АО «Затонское» к ФИО1 о выселении из спорного жилого помещения подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с удовлетворением исковых требований АО «Затонское» о расторжении предварительного договора купли – продажи и выселении, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины, понесенные истцом в связи с рассмотрением дела, в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи жилого помещения и выселении – удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-КР-3, заключенный между ООО «Эталон-Инвест» по поручению АО «Затонское» и ФИО1, с удержанием денежных средств в размере 500 000 руб. в пользу АО «Затонское».

Выселить ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, не позднее 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО1 передать АО «Затонское» ключи и жилое помещение по адресу: <адрес> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Затонское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исковое заявление АО «Затонское» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли – продажи жилого помещения и выселении в части, превышающей взысканные суммы - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ю.А. Сорокин