К делу № 2-1705/2025

УИД 23RS0012-01-2023-002453-80

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Краснодар 20 июня 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи: Климчук В.Н.,

при секретаре: Разумовской М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств за ненадлежащее исполнение условий предварительного договора купли-продажи и основного договора, возмещение убытков, неустойки и морального вреда в рамках закона о защите прав потребителя,

установил:

ФИО3 (далее – Истец) обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 (далее – Ответчик) о взыскании денежных средств, компенсации убытков, неустойки и морального вреда, связанных с ненадлежащим исполнением условий предварительного договора купли-продажи и последующего основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, 03 июня 2021 года между Истцом, ФИО3, и Ответчиком, ФИО4, в лице ее представителя ФИО5, был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома ориентировочной площадью 115 квадратных метров. Согласно условиям данного предварительного договора, общая стоимость указанных объектов недвижимости составляла 5 700 000 (Пять миллионов семьсот тысяч) рублей, при этом сумма была определена как неизменная. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 01 октября 2021 года с ФИО3, которой, по условиям предварительного договора, должны были быть переданы права и обязанности Покупателя.

Во исполнение условий предварительного договора, Истцом была произведена частичная оплата в размере 3 200 000 (Три миллиона двести тысяч) рублей. Из этой суммы 200 000 рублей были переданы наличными 03 июня 2021 года, а 3 000 000 рублей были перечислены на счет 24 июня 2021 года, что подтверждается распиской ФИО5 на сумму 200 000 рублей и банковским чеком о переводе денежных средств на сумму 3 000 000 рублей.

Однако, в установленный предварительным договором срок, то есть до 01 октября 2021 года, основной договор купли-продажи заключен не был. Истец неоднократно предпринимала попытки связаться с представителем Ответчика, ФИО5, и прибывала в г. Горячий Ключ из Томской области для заключения основного договора. Тем не менее, ФИО5 уклонялся от встреч под различными предлогами. Более того, в мае 2022 года Истцу стало известно, что Ответчик через своего представителя ФИО5 пытается продать указанный дом с участком третьим лицам по более высокой цене, разместив объявление на платформе «Авито». Впоследствии ФИО5 стал требовать от Истца доплату в размере 1 500 000 рублей сверх оговоренной в предварительном договоре суммы, а затем, в июне 2022 года, потребовал доплату в размере 525 300 рублей, ссылаясь на якобы большую площадь дома.

Несмотря на эти обстоятельства, 14 июля 2022 года основной договор купли-продажи ? доли земельного участка с расположенным на нем жилым домом был заключен с ФИО3 в присутствии Истца. При этом, в день заключения основного договора, Истцом была произведена дополнительная оплата в размере 3 025 000 (Три миллиона двадцать пять тысяч) рублей, что увеличило общую сумму, уплаченную за объект, до 6 225 000 (Шесть миллионов двести двадцать пять тысяч) рублей.

После заключения основного договора купли-продажи и полной оплаты, выяснилось, что Ответчиком не были выполнены ряд существенных условий, касающихся благоустройства и подключения коммуникаций. В частности, не были подключены водоснабжение и газификация, отсутствовали технические условия на электроснабжение, не имелось газового котла и батарей, а также отсутствовали кованые ворота и калитка, забор был недоделан, и подъезд к дому не был обустроен. Все эти работы, включая установку и изготовление ворот, подключение канализации, электро- и водоснабжения, газификацию, установку батарей отопления и газового котла, были выполнены ФИО3 за свой счет, общая сумма расходов составила 765 400 рублей.

Кроме того, в ходе исполнения договора выяснилось, что фактическая площадь жилого дома составляет 118 кв.м., а не 127,4 кв.м., как было заявлено Ответчиком, что привело к необоснованной доплате за несуществующие квадратные метры.

Из приобщенных письменных материалов дела опрошенные в качестве свидетеля ФИО2, подрядчик, осуществлявший строительные работы на данном объекте, подтвердил, что фактическая площадь дома составляет 118 кв.м. и что исправления в техническом паспорте были внесены по просьбе невестки ФИО12, ФИО7, которая, по его словам, работала в администрации города и способствовала постановке дома на кадастровый учет по поддельному техническому плану с увеличенной площадью.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени извещена надлежащим образом, ходатайство об отложении слушания не поступало.

Представители истца ФИО6, ФИО8 в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие.

Ответчик ФИО4, и ее представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате, времени извещены, представили возражения на исковое заявление, в которых в удовлетворении заявленных требований просили отказать. Указали, что предварительный договор купли-продажи, заключенный 03 июня 2021 года, прекратил свое действие в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку основной договор не был заключен до 01 октября 2021 года, и Истец не направляла предложения о его заключении. Ответчик также утверждает, что не уклонялась от заключения основного договора, была готова к его заключению при условии полной оплаты истцом 2 500 000 рублей и стоимости жилого дома с учетом изменения его площади. Кроме того, Ответчик указывает, что судебные споры с Администрацией МО г. Горячий Ключ касались других объектов, а не дома, являющегося предметом предварительного договора.

Суд, исследовав представленные доказательства, выслушав доводы сторон, приходит к выводам об обоснованности исковых требований ФИО3, по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Пункт 4 статьи 429 ГК РФ устанавливает, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Пункт 6 той же статьи предусматривает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ответчик в своих возражениях ссылается на положения пункта 6 статьи 429 ГК РФ, утверждая, что обязательства по предварительному договору прекратились, поскольку основной договор не был заключен до 01 октября 2021 года, и Истец не направляла предложения о его заключении. Однако, суд считает данную позицию несостоятельной по следующим основаниям.

Как установлено судом, Истец, ФИО3, произвела значительную часть оплаты по предварительному договору в размере 3 200 000 рублей. Это обстоятельство, а также последующее заключение основного договора купли-продажи, хоть и с задержкой и на измененных условиях, свидетельствуют о фактическом исполнении сторонами предварительного договора и сохранении их интереса в заключении основного договора. Несовершение действий по заключению основного договора в установленный срок, на которое ссылается Ответчик, не может быть истолковано как утрата интереса со стороны Истца, поскольку из материалов дела усматривается активное поведение Истца, направленное на заключение основного договора. Истец неоднократно пыталась связаться с представителем Ответчика, ФИО5, и прибывала в г. Горячий Ключ для заключения договора, что подтверждается показаниями в протоколе опроса ФИО1, а так же ФИО2.

Суд обращает внимание на принцип добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленный в статье 1 ГК РФ. В соответствии с данным принципом, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Исследованные судом доказательства, в частности протоколы опроса ФИО1 и свидетеля ФИО2, убедительно свидетельствуют о недобросовестном поведении Ответчика в лице ее представителя ФИО5.

Свидетель ФИО2, являющийся подрядчиком, осуществлявшим строительные работы на объекте, подтвердил, что ФИО5 и его сын ФИО10 передумали продавать дом ФИО1 из-за резкого роста цен на недвижимость и предпринимали попытки реализовать его дороже, выставляя на продажу третьим лицам. Более того, ФИО2 показал, что ФИО5 и его сын требовали от него получить дополнительные деньги с ФИО1 под любым предлогом. Свидетелем ФИО2 подтверждена информация о фальсификации технического плана и увеличении площади дома в техническом паспорте до 127.4 кв.м., при фактической площади 118 кв.м., с целью получения дополнительной выгоды. Данные действия были совершены при содействии невестки ФИО12, ФИО7, работавшей в администрации города.

Такое поведение Ответчика, выразившееся в уклонении от заключения основного договора под надуманными предлогами, требовании дополнительной оплаты сверх согласованной суммы, попытке продажи объекта третьим лицам, а также фальсификации документов, является очевидным проявлением недобросовестности и злоупотребления правом. Суд не может оставить без внимания данные обстоятельства, поскольку они напрямую повлияли на права и законные интересы Истца.

Поскольку Истец, приобретала недвижимое имущество для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на данные правоотношения распространяется действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Применение данного Закона влечет за собой дополнительные последствия для Ответчика, включая возможность взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Судом установлено, что после заключения основного договора купли-продажи и полной оплаты, Ответчиком не были выполнены ряд существенных условий, касающихся благоустройства и подключения коммуникаций. В частности, не были подключены водоснабжение и газификация, отсутствовали технические условия на электроснабжение, не имелось газового котла и батарей, а также отсутствовали кованые ворота и калитка, забор был недоделан, и подъезд к дому не был обустроен. Все эти работы были выполнены ФИО3 за свой счет, что подтверждается протоколом опроса ФИО1 и показаниями свидетеля ФИО2, а так же чеками и квитанциями об уплате за подключение коммуникаций истцом, так же из материалов дела усматривается и подтверждено товарными накладными и чеками, о самостоятельной оплате по благоустройству придомовой территории, установке ворот, калитки и т.д., подтверждена документально оплата технической документации и технических условий по подключению электрообеспечения, водо и газоснабжения жилого дома.

Данные обстоятельства свидетельствуют о ненадлежащем исполнении Ответчиком своих обязательств по основному договору купли-продажи, что повлекло для Истца дополнительные расходы и убытки. Суд считает обоснованными требования Истца о взыскании расходов, понесенных на устранение недостатков и доведение объекта до состояния, соответствующего условиям договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы Ответчика о прекращении предварительного договора в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ не могут быть приняты во внимание, поскольку фактическое поведение сторон, в частности, активные действия Истца по заключению основного договора и внесение значительной оплаты, а также недобросовестное поведение Ответчика, свидетельствуют о сохранении интереса сторон и фактическом продолжении договорных отношений. Уклонение Ответчика от заключения основного договора и ненадлежащее исполнение условий уже заключенного основного договора, а также фальсификация данных о площади объекта, являются основанием для удовлетворения исковых требований Истца в полном объеме.

Суд считает, что требования Истца о взыскании убытков, связанных с необоснованной доплатой за несуществующие квадратные метры, а также расходов на доведение объекта до состояния, соответствующего условиям договора, являются законными и обоснованными. Также подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в соответствии с Законом о защите прав потребителей. в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период устранения недостатков товара длительного пользования аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В данном случае, неустойка подлежит начислению за период с 01 октября 2021 года (дата, когда должен был быть заключен основной договор) до 14 июля 2022 года (дата фактического заключения основного договора), а также за период с 14 июля 2022 года до даты вынесения решения суда (20 июня 2025 года) за ненадлежащее исполнение обязательств по основному договору.

Размер компенсации морального вреда определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, степени вины нарушителя и иных заслуживающих внимания обстоятельств. Суд, учитывая длительное уклонение Ответчика от исполнения обязательств, недобросовестное поведение, фальсификацию документов, а также переживания истца, считает разумным и справедливым взыскать компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 1, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 525 000 рублей, составляющие необоснованно уплаченную сумму за несуществующие квадратные метры жилого дома.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 765 400 рублей, составляющие расходы на устранение недостатков и доведение объекта до состояния, соответствующего условиям договора (подключение водоснабжения, газификации, электроснабжения, установка газового котла, батарей, ворот, калитки, доделка забора и подъезда к дому).

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 3 200 000 рублей сумму штрафа за нарушение срока передачи имущества по договору купли-продажи.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 компенсацию судебных издержек в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в доход муниципального образования город Краснодар государственную пошлину в размере 25 904 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Краснодара.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук

мотивированное решение изготовлено 04 июля 2025 г.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.Н. Климчук