Дело № 2-171/2025

УИД 52RS0033-01-2025-000085-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2025 года р.п. Дальнее Константиново

Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Филатовой А.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца по устному ходатайству ФИО2,

представителя ответчика -ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федотовой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении записи о регистрации права, регистрации права собственности на земельный участок, регистрации права собственности на земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении записи о регистрации права, регистрации права собственности на земельный участок, регистрации права собственности на земельный участок. С учетом уточнения исковых требований указал, что между ним и ФИО4 был подписан и сдан на регистрацию 01.07.2022г. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /иные данные/, принадлежащего ФИО1 Вместе с тем, на момент подписания данного договора имелось определение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.05.2022г. о запрете на регистрационные действия в отношении вышеуказанного земельного участка, то есть на момент заключения договора продажи имелся запрет на распоряжение данным земельным участком. Кроме того, 15.10.2024г. с него как с собственника вышеуказанного земельного участка по решению суда ТСН «Серебряные Ключи-парк» взыскали целевые взносы из расчета 35 000 руб. за сотку, дополнительные целевые взносы в размере 15 000 руб., госпошлину в суд, а всего более 300 000 руб. Что является существенным изменением условий договора, поскольку цена договора на момент его подписания составляла всего 10 000 руб. В связи с этим, в ноябре 2024г. он направил ответчику уведомление об изменении условий договора либо его расторжении, поскольку продажи на старых условиях является для него экономически нецелесообразной. Ответа от ФИО4 он не получил, но в тоже время он узнал из новой Выписки из ЕГРН о том, что договор купли-продажи земельного участка с КН /иные данные/ был, после снятия запрета на регистрационные действия, зарегистрирован без его ведома.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН /иные данные/, заключенный /дата/. между ФИО1 и ФИО4; прекратить запись о регистрации права собственности за ФИО4 на земельный участок с КН /иные данные/; зарегистрировать право собственности за ФИО1 на земельный участок с КН /иные данные/.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые выразились в том, что ФИО1 был вынужден заплатить целевые за земельный участок с КН /иные данные/.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица: Управление Росреестра в Нижегородской области, ТСН «Серебряные ключи парк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

Учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие ходатайств об отложении, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч.1, ч.2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пункте 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

В судебном заседании установлено, что 01.07.2022г. между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: /адрес/, кадастровый номер /иные данные/.

Согласно п.4 Договор вышеуказанный земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается по стоимости 10 000 руб.

Согласно п.5 Договора по заявлению продавца на момент заключения настоящего договора указанный земельный участок не продан, предварительного договора на его продажу, договора аренды или найма ни с кем не заключалось, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре и под запрещением (арестован) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц.

Согласно п.7 Договора передача земельного участка продавцом и принятие их покупателем осуществляется путем подписания настоящего договора. В связи с этим, стороны решили считать настоящий договор передаточным актом.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердил, что денежные средства в размере 10 000 руб. по договору купли-продажи земельного участка от 01.07.2022г. он получил в полном объеме.

В этот же день стороны совместно подали документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с КН /иные данные/.

Однако 12.07.2022г. из Управления Росреестра по Нижегородской области поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации права, в связи с ограничением регистрации права на земельный участок по причине записи о запрете, возникшей на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-891/2021 от 15.04.2022г.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.09.2023г. принято к производству заявлением ФИО1 об отмене обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.04.2022г.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 10.10.2023г. отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.04.2022г. в части запрета Управлению Росреестра осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу: /адрес/, КН /иные данные/.

15.10.2024г. решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода с ФИО1 в пользу ТСН «Серебряные ключи-Парк» взыскана задолженность по оплате целевых взносов, в том числе за земельный участок с КН /иные данные/, в общей сумме 1 101 750 руб.

29.10.2024г. истец ФИО1 направил ответчику ФИО4 уведомление о наличии в отношении земельного участка с КН /иные данные/ запрета на регистрационные действия и о том, что истцом будут оплачены целевые взносы на спорный земельный участок по решению суда.

14.11.2024г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, КН /иные данные/.

27.11.2024г. истец ФИО1 направил ответчику ФИО4 уведомление об изменении условий договора либо его расторжении, в соответствии с которым ФИО1 предлагает ФИО4 изменить цену договора купли-продажи земельного участка на 840 000 руб. либо расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2022г., исходя из того, что им были оплачены целевые взносы, дополнительные целевые взносы, членские взносы, а также увеличилась рыночная стоимость земельного участка.

При данных обстоятельствах, судом не установлено совокупности обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2022г.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2022г., продавец ФИО1 обязался уплатить все имеющиеся задолженности до дня передачи участка покупателю (п.10 Договора).

Из решения Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 15.10.2024г. следует, что размер целевого взноса на благоустройство земельного участка 35000 руб. за сотку установлен протоколом общего собрания ТСН «Серебряные ключи Парк» от 24.01.2022г.,размер целевого взноса на ремонт общего участка дороги, на строительство скважины установлен протоколом общего собрания ТСН «Серебряные ключи Парк» от 24.01.2022г., то есть еще до заключения договора купли- продажи земельного участка от 01.07.2022г. Целевой взнос вносится единовременно и в полном объеме не позднее 2 месяцев с даты принятия общим собранием членов Товарищества решения об утверждении его размера.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от /дата/. ФИО1 как собственник спорного земельного участка уже имел задолженность по ряду целевых взносов.

Договор купли-продажи земельного участка от /дата/. не содержит условий о том, что ФИО4 должен заключить с ТСН соглашение о благоустройстве земельного участка и оплатить целевой взнос из расчета 35 000 руб. за сотку.

Следовательно, взыскание с ФИО1 в пользу ТСН задолженности по целевым взносам является обстоятельством, которое ФИО1 при заключении договора купли-продажи земельного участка мог предвидеть.

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, в отношении спорного земельного участка с КН /иные данные/ были применены обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действии.

Истец ФИО1 обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением об отмене обеспечительных мер только 26.09.2023г., то есть по прошествии более года после заключения договора купли-продажи, что привело к том, что государственная регистрация перехода права собственности была зарегистрировано только 14.11.2024г. и за указанный период целевые взносы были взысканы с ФИО1 как с собственника земельного участка с КН /иные данные/.

Само по себе увеличение рыночной стоимости спорного земельного участка не может повлечь расторжение договора купли-продажи от 01.07.2022г.

Таким образом, оплата ФИО1 целевых взносов, увеличение рыночной стоимости земельного участка, не является обстоятельством, позволяющим расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2022г. в одностороннем порядке, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку данные обстоятельства не относятся к существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении записи о регистрации права, регистрации права собственности на земельный участок -отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 июля 2025года.

Судья А.В.Филатова