УИД 61RS0050-01-2022-001045-63 Дело № 2-172/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2023 года г. Пролетарск

Пролетарский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Выродовой Е.О.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к ФИО4, 3-е лицо: ФИО5 об обязании исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд к ФИО4, 3-е лицо: ФИО5 об обязании исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО4 и истцом был заключен предварительный договор купли продажи 4\6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 340000 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>, общая стоимость сделки купли-продажи составляла по предварительному договору 900 000 (девятьсот тысяч) рублей. Задаток составлял 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся сумма 100 000 (сто тысяч) рублей, по условиям договора должна быть выплачена после регистрации основного договора купли продажи в Едином Государственном реестре недвижимости.

Перед подписанием предварительного договора купли продажи, истец ФИО2 обратился к сособственнику земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 340000 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>, к ФИО5 с предложением о выкупе ее 1/3 доли или получить от нее отказ от первоочередного права покупки доли.

ФИО6 дала письменное согласие на покупку истцом 4/6 доли земельного участка, принадлежащего ФИО4

ФИО5, написала отказ от приоритетного права покупки доли земельного участка, являясь сособственником земельного участка с кадастровым номером №.

28 сентября 2020 года ФИО4 обратилась к истцу ФИО2 с просьбой выплатить оставшуюся сумму 100 000 (сто тысяч) рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с реестровой ошибкой земельного участка и невозможностью оформления сделки на момент заключения предварительного договора купли-продажи, ответчик он же продавец взял на себя письменное обязательство оформить выдел земельного участка и продать после выдела долю земельного участка, этот факт так же подтверждается распиской собственноручно написанной. ФИО4

Получив всю полную сумму по договору, что составляет 900000 (девятьсот тысяч) рублей по предварительному договору купли-продажи 4/6 доли земельного участка ответчик ФИО4 тем самым подтвердила сделку в полном объеме по продажи 4/6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 340000 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес> Таким образом, полагают, что ответчик, он же продавец, получив всю стоимость сделки уже в рамках предварительного договора купли-продажи, взял на себя обязательства по договору, с которыми на момент заключения договора был согласен, также взял на себя обязательство устранить все препятствия, не способствующие заключению и регистрации основного договора.

В сентябре 2022 года истцу стало известно, что ответчик не желает заключать основной договор купли-продажи, ответчик в устной форме ссылается на то, что срок по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, истек. Тем не менее, это не помешало ответчику 28 сентября 2020 года взять оставшуюся сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по окончании срока предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым продлив условия предварительного договора купли продажи на неопределенный срок.

В течение всего срока по предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик неоднократно устно обещал истцу выполнить условия договора. Однако ДД.ММ.ГГГГ истец, обращаясь к ответчику, получил отказ, ссылаясь на то, что еще не исправлена реестровая ошибка земельного участка, а так же ответчик сообщил об отказе оформить основной договор с последующей регистрацией в Едином Государственном реестре недвижимости, ссылаясь на то, что в данное время 4/6 доли земельного участка не соответствует стоимости указанной в предварительном договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и на настоящий момент стоит дороже.

Учитывая тот факт, что 13 сентября 2022 года истцу стало известно, что ответчик как продавец по договору не намерен выполнить свои обязательства, а также в дальнейшем отказался заключать договор купли-продажи, тем самым злостно намеренно нарушая условия и обязательство взятые на себя как на продавца в рамках заключенного предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истцом 14 сентября 2022 года ФИО2 было направлено в адрес ответчика ФИО4 претензия с предложением о заключении основного договора купли продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 17 сентября 2022 года ответчик получил претензию с предложением о заключении основного договора купли продажи, что подтверждается почтовым отслеживанием. До 13 сентября 2022 года истцу не было известно о намерение ответчика не выполнять условия, возложенные на него в рамках заключенного им предварительного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности. 1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В Постановлении пленума Верховного суда Российской Федерации № 49 от 25 декабря 2018 года «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в целях обеспечения единства практики применения судами законодательства о заключении и толковании договора Пленум Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 126 Конституции Российской Федерации, статьями 2 и 5 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», постановляет дать следующие разъяснения:

Пункт 23, в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании изложенного, истец просит суд:

Обязать ответчика исполнить обязательства как продавца по предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

Обязать ответчика произвести выдел 4/6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 340000 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>;

Обязать ответчика провести регистрацию сделки на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО4;

Обязать ответчика ФИО4 передать 4/6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 340000 кв.м., кадастровый №, местоположением: <адрес>, по Акту приема-передачи истцу ФИО2

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34754078008266.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается почтовым уведомлением.

Третье лицо, ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, в порядке, предусмотренном ст. 113 ГПК РФ, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 34754078008280.

В отношении не явившегося истца, ответчика и третьего лица, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца – ФИО3 по доверенности от 21.12.2022, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что ответчик уклоняется от выполнения условий предварительного договора, при этом истцом ответчику полностью выплачены денежные средства в размере 900 000 рублей по условиям предварительного договора, с учетом того, что денежная сумма в размере 100 000 рублей была выплачена уже после истечения срока предварительного договора, что говорит о непосредственном намерении истца заключить основной договор купли-продажи 4/6 доли земельного участка, принадлежащего ФИО4 после устранения ФИО4 всех препятствий к заключению и регистрации основного договора.

Представитель ответчика ФИО7 по доверенности от 14.12.2022 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил в иске отказать, по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, оценив все в совокупности, установил следующее.

В силу положений п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из анализа приведенных выше норм следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает возникновения обязательств имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации такое юридически значимое действие, как направление предложения о заключении основного договора, должно быть совершено в письменной форме. При этом в силу ч. 1 ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее, чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны заключаться в письменной форме.

Исходя из данных требований закона, предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока действия предварительного договора. Вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником 4/6 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 340000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи 4/6 доли земельного участка б/н, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязались заключить и зарегистрировать в будущем договор купли-продажи в отношении указанного объекта недвижимости, а именно, 4/6 доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 340000 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 3.1 договор действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с п. 3.2 договор может быть продлен и досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон. Все изменения и дополнения к договору производятся в письменной форме.

Расчет между сторонами, в соответствии с п. 2.1 договора производится в следующем порядке: на расчетный счет продавца в сумме 800 000 рублей. Оставшаяся сумма в размере 100 000 рублей будет выплачена покупателем после государственной регистрации договора купли-продажи.

Стоимость 4/6 доли земельного участка определена сторонами в сумме 900 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику денежные средства в размере 800000 рублей, что подтверждается распиской в получении задатка при покупке недвижимости, согласно которой ФИО4 получила от ФИО2 800 000 рублей в качестве задатка за продажу принадлежащего ей на праве собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику денежные средства в размере 100000 рублей, что подтверждается распиской, согласно которой ФИО4 получила от ФИО2 100 000 рублей в качестве оплаты за продажу принадлежащей ей 4/6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: <адрес>.

Как следует из п. 3.1 предварительного договора купли-продажи срок, в который стороны обязались заключить основной договор на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, установлен по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок - ДД.ММ.ГГГГ включительно, сторонами заключен не был.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 № 2227-О, пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года № 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года № 987-О).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

Доказательств тому, что истец ФИО2 предпринимал попытки заключить основной договор и направлял ФИО4 предложение заключить основной договор в пределах срока действия предварительного договора, а ответчик ФИО4 уклонялась от заключения основного договора, в материалах дела не имеется. Также отсутствуют сведения о совершенных действиях сторон по продлению его срока действия.

При этом, направление истцом ФИО2 14 сентября 2022 года в адрес ответчика ФИО4 претензии о заключении основного договора на указанных в предварительном договоре условиях после истечения установленного предварительным договором срока заключения основного договора, не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств.

Следовательно, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи от 19 февраля 2019 года, учитывая, что в предусмотренный предварительным договором срок стороны не заключили основной договор, не направили друг другу требование о его заключении, обязательства, возникшие между сторонами по указанному предварительному договору купли-продажи, следует считать прекращенными.

Кроме того, поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено, что предварительный договор купли-продажи спорных 4/6 доли земельного участка прекратил свое действие по истечении указанной в нем даты, а истцом заявлены требования о понуждении ФИО4 к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, отличных от согласованных сторонами в договоре 19 февраля 2019 года, поскольку предварительный договор купли-продажи от 19 февраля 2019 года не содержит условие, ставящее заключение основного договора в зависимость от выдела ФИО4 4/6 доли земельного участка, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи не имеется.

Исходя из положений части 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом с иском о заключении основного договора истец обратился в суд 16.11.2022 (согласно отметки почтового отделения на конверте (№).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный, как предварительный в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретать имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Между тем, прекращение взаимных обязательств по указанному выше предварительному договору и, ссылки истца на признание этого предварительного договора купли-продажи 4/6 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения договором купли-продажи будущей вещи с предварительной оплатой не состоятельны, поскольку правоотношения между сторонами прекращены до обращения истца в суд.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, 3-е лицо: ФИО5 об обязании исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Е.О. Выродова

Мотивированное решение изготовлено – 07 февраля 2023 года.