К делу № 2-8337/2022
УИД: 23RS0047-01-2021-002794-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 06 декабря 2022 г.
Советский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего – судьи Ганчевой В.В.
при секретаре Костиковой А.С.,
с участием:
представителя истца В.ук В.А. – ФИО1, действующей на основании доверенности 23АВ2705274 от 30.07.2022,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности 23АВ1181055 от 19.04.2021,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.ук В.А. к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,
установил:
истица обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчицы в свою пользу денежные средства в сумме 11 928 389,90 руб по договору купли-продажи от 15.01.2019, из которых: задолженность в размере 10 700 000 руб; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 228 389,86 руб.
В обоснование требований указано, что 15.01.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 134,4 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, пом. 64-67. Стоимость объекта по договору составила 10 700 000 руб. В п. 2.2.2 договора отражено, что расчет между сторонами производится полностью до подписания договора. Истица исполнила обязательства, передав недвижимое имущество, однако, ответчицей до настоящего времени не оплачена стоимость договора. В адрес ответчицы направлено досудебное требование о погашении задолженности, которое не исполнено в добровольном порядке.
В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом, причину неявки не сообщила.
Представитель истицы поддержала исковые требования, настаивала на удовлетворении по указанным в иске основаниям. Пояснила, что п. 2.2.2 договора, согласно которому передача денежных средств осуществлена в полном объеме до подписания договора, не может служить доказательством исполнения ответчицей обязательств, поскольку в данном пункте указано, что деньги переданы продавцом, а не покупателем. Иных доказательств передачи денежных средств, равно как и доказательств того, что ответчица располагала данной суммой денег, не представлено.
Ответчица не явилась, извещена надлежащим образом, причину неявки не сообщила.
Представитель ответчицы иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в письменных возражениях. Также пояснил, что в договоре опечатка. Вместо «продавцу» ошибочно указано «продавцом». Данная техническая ошибка не может служить основанием для удовлетворения иска. Фактически денежные средства были переданы наличными в руки истицы в ТРЦ OZ Mall перед подачей документов на регистрацию права собственности на недвижимость. Кроме того, имеются доказательства того, что ответчица обладала необходимой суммой денег.
Суд, изучив доводы, изложенные в иске, письменных возражениях и выступлении представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Судом по делу установлено, что 15.01.2019 между В.ук В.А. (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений с кадастровым номером: №, расположенных на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером: № по адресу: г. Краснодар, КВО, <адрес>, пом. 64, 65, 66, 67, общей площадью 134,4 кв.м (Объект).
Стоимость объекта составляет 10 700 000 руб, является окончательной и изменению не подлежит /п. 2.1 договора/.
Пунктом 2.2.2 договора согласовано, что передача денежных средств ПРОДАВЦОМ в счет оплаты стоимости Объекта осуществлена в полном объеме до подписания настоящего договора.
Передача Объекта, не обремененного задолженностями по коммунальным платежам, иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом, осуществляется по настоящему договору, без составления передаточного акта /п. 3.3 договора/.
28.01.2019 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке зарегистрирован переход права собственности на Объект, номер регистрации: №
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку в п. 2.2.2 договора купли-продажи буквально указано на передачу цены договора «продавцом», при этом толкование данного условия является юридически значимым при рассмотрении настоящего дела, во исполнение определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2022, судом исследованы и оценены финансовые взаимоотношения сторон, предшествовавшие заключению договора, обязательства по договорам купли-продажи недвижимости с ООО «СК ФИО4», с ООО «Вивальди».
Из доводов стороны ответчицы, изложенных в письменных возражениях, следует, что в октябре 2013 года сын В.ук В.А. – ФИО5, попросил ответчицу заключить с ООО «СК ФИО4» договор долевого участия в строительстве и оформить в АКБ «Банк Москвы» ипотечный кредит на приобретение трехкомнатной квартиры с проектным № в строящемся многоквартирном доме по адресу: г. Краснодар, КВО, <адрес>.
Ответчица не имела намерения приобрести указанную квартиру в собственность, действовала только по просьбе ФИО5, что подтверждается подписанным между ответчицей и ФИО5 соглашением от 13.10.2014 № 3 по условиям которого ФИО5 обязался платить все платежи по кредитному договору, а после полного погашения кредита ответчица должна была переоформить квартиру на третье лицо, которое укажет ФИО5
Ответчица заключила с ООО «СК ФИО4» договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 13.10.2014 на сумму 11 415 500 руб.
Также ответчица заключила с АКБ «Банк Москвы» кредитный договор № от 13.10.2014 на сумму 6 278 525 руб.
Данные обстоятельства подтверждаются представленными в дело текстами договоров.
13.05.2016 по договору № 2-148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 13.10.2014 была произведена замена стороны застройщика с ООО «СК ФИО4» на ООО «Вивальди». Дополнительное соглашение № 2 от 13.05.2016 (о перемене лица в обязательстве) к договору № 2-148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 13.10.2014 зарегистрировано в Росреестре 24.05.2016.
15.01.2020 ответчица заключила с ООО «Вивальди» дополнительное соглашение к договору № 2-148 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 13.10.2014, по условиям которого договор № 2-148 расторгнут по причине не оплаты первоначального взноса в размере 5 136 975 руб. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре 21.01.2020.
Указанные обстоятельства подтверждены представленными в дело документами и объясняют финансовые взаимоотношения ответчицы с ООО «СК ФИО4», ООО «Вивальди», а также опровергают доводы стороны истицы о двойном приобретении ответчицей объекта недвижимости.
Из материалов дела также следует, что первоначальным застройщиком многоквартирного дома по адресу: г. Краснодар, КВО, <адрес>, являлась В.ук В.А., что подтверждается разрешением от 07.11.2013 №. 04.12.2013 разрешение на строительство было переоформлено на ЖСК «Вивальди», затем 26.08.2014 переоформлено ООО «СК ФИО4». ООО «СК ФИО4» передало все права и обязанности застройщика ООО «Вивальди» по соглашению от 15.02.2016. Единственным учредителем ООО «Вивальди» и директором являлся ФИО3
19.11.2016 ответчица вступила в брак с ФИО3, в связи с чем, сменила фамилию на «ФИО8». Находясь в браке с ФИО3, ответчица заключила с В.ук В.А. договор купли-продажи от 15.01.2019, являющийся предметом судебного разбирательства по настоящему делу.
Согласно доводам стороны ответчицы, оплата стоимости приобретенных помещений произведена за счет денежных средств, предоставленных ответчице ее супругом ФИО3
В соответствии с п. 1 ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
Выпиской операций по расчетному счету ООО «Вивальди» подтверждается, что супруг ответчицы на момент заключения спорного договора располагал денежными средствами в сумме 12 586 000 руб, которые получил в качестве возврата займа учредителю. Поскольку данная сумма денег являлась достаточной для оплаты цены договора, суд признает указанные доводы состоятельными.
При таких обстоятельствах, исходя из системного толкования условий заключенного между сторонами договора, предшествующих данной сделке финансовых взаимоотношений сторон, с учетом документально подтвержденных доводов стороны ответчицы, суд приходит к убеждению, что воля сторон по сделке была направлена на переход права собственности на объект недвижимости в пользу ответчицы с оплатой денежными средствами в согласованном размере в пользу истицы. В этой связи, суд признает допущенную в п. 2.2.2 договора купли-продажи опечатку технической ошибкой, поскольку из смысла возникших правоотношений следует, что слово «продавцом» ошибочно указано вместо правильного «продавцу».
В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство /п. 1/.
Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим /п. 2/.
По смыслу положений абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.
Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора /п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.11.2014 № 5-КГ14-99, от 17.11.2015 № 5-КГ5-135, от 22.05.2018 № 58-КГ18-11/.
Как усматривается из содержания п. 2.2.2 договора купли-продажи, сторонами констатировано, что передача денежных средств ПРОДАВЦОМ (судом установлено, что здесь имеется ввиду ПРОДАВЦУ) в счет оплаты стоимости Объекта осуществлена в полном объеме до подписания настоящего договора (что согласуется с положениями п. 1 ст. 486 ГК РФ).
Таким образом, условие договора от 15.01.2019 об оплате покупателем приобретаемых нежилых помещений имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом (-ами).
Вместе с тем, стороной истицы, являющейся в данном правоотношении кредитором, презумпция, предусмотренная абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК РФ, не опровергнута, поскольку не представлены какие-либо относимые и допустимые доказательства, достоверно подтверждающие факт неисполнения ответчицей обязательств по оплате договора. Напротив, доводы стороны истицы, изложенные в ходе первичного рассмотрения дела в судах трех инстанций, не подтвердились при новом рассмотрении дела и опровергнуты представленными стороной ответчицы документами.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, позицию сторон, в соответствии с приведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества не имеется.
Отказ в удовлетворении основного требования влечет за собой отказ в удовлетворении требований, производных от основного.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований В.ук В.А. к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Советского
районного суда г. Краснодара В.В. Ганчева
Мотивированное решение изготовлено 13.12.2022.