Дело № 2-2873/2023
УИД 44RS0001-01-2023-002406-85
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 октября 2023 года
Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Скрябиной О.Г., при секретаре судебного заседания Маловой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, внесенного по предварительному договору купли-продажи,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, просит взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу задаток, уплаченный по соглашению о задатке, в двойном размере в сумме 100000 руб.
Свои требования мотивирует следующим.
Истец и ответчик пришли к соглашению о купле-продаже недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №. о<дата> между истцом и ответчиком был заключен договор задатка, по которому стороны договорились заключить основной договор не позднее <дата>. Так же в счет уплаты ответчику истцом передана сумма задатка 50000 руб. В последующем продавец (ответчик) стала уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, игнорировала приглашения на регистрацию сделки. Требование (претензию) истца о заключении основного договора, либо возвращении задатка в двойном размере ответчик добровольно не удовлетворил.
В судебном заседании истец ФИО1 свои требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Представитель истца ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании требования истца поддержала в полном объеме. Пояснила, что истец даже после предъявления иска в суд готова была приобрести квартиру у ответчика. Однако, ответчик, несмотря на то, что квартира до настоящего времени выставлена на продажу, категорически отказалась заключать договор купли-продажи с истцом. На день рассмотрения суда при таких обстоятельствах, истцом приобретена другая квартира. Так же представитель пояснила, что ответчик потеряла интерес к сделке <дата>, предложила разойтись и вернуть задаток. По мнению представителя истца, на тот момент у ответчика не сложилась ее сделка по покупке недвижимости. На это так же указывает сообщение ответчика о том, что денежные средства (3000000 руб.) ей необходимы срочно для своей сделки. Истцы были согласны на внесение дополнительного аванса 3000000 руб. Однако, ответчик отказалась подписать такое соглашение и принять от истца денежные средства. Все документы ответчику на ознакомление предоставлены. Требуемый ответчиком от истца кредитный договор не мог быть предоставлен, поскольку такой договор заключается в день сделки. Ответчику было предоставлено одобрение кредита, претензией предложено выйти на сделку, либо вернуть двойную сумму задатка. Ответчик по своему усмотрению расценила претензию как соглашение истца на расторжение предварительного договора (о задатке) и в ответе выразила свое согласие на расторжение договора и намерение вернуть сумму задатка 50000 руб. На основании изложенного предстаивтель истца полагает, что доводы истца в части вины продавца в не заключении основного договора купли-продажи нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, и просит требования истца удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании требования истца в полном объеме не признала, поддержала свой письменный отзыв. Пояснила, что пользуясь своим правом она проверяла законность действий покупателя, и соответственно, условий сделки. О том, что в сделке участвует материнский капитал она узнала не сразу, как и том, что приобретаться квартира будет не за наличные денежные средства, а через кредитную организацию. Проверяла кредитные организации, о которых упоминал истец, данные организации вызывали у ответчика сомнения, длительность решения вопросов истцом с кредитными организациями дала основание усомниться ответчику в чистоте сделки, в связи с чем она предложила истцу (покупателю) <дата> мирно разойтись. Покупатель не согласился, после чего она продолжила проверку документом. Между истцом и ответчиком, по мнению последней, не была согласована итоговая редакция договора купли-продажи. В проекте указанного договора, который ответчик получила от истца, были расхождения в сумме (не было указано о ранее внесенном задатке в размере 50000 руб.), были изменены порядок и сроки оплаты, предусматривалось участие кредитной организации в расчетах с использованием материнского капитала, т.е. появились условия, о которых ФИО1 ответчика в известность изначально не поставила. ФИО1 несколько раз присылала ответчику сообщения о записи на сделку в условиях, когда данная сделка была фактически не готова. Сроки сделки переносились ФИО1 дважды по своей инициативе. Окончательный пакет документов, а именно одобрение банка на кредит был получен от истца фактически одновременно с претензией о возврате двойной суммы задатка. Ответчик расценила данную претензию, направленную до истечения сторонами срока заключения основного договора, как предложение покупателя о расторжении договора по соглашению сторон, в ответе на претензию выразила свое согласие на расторжение договора и готовность вернуть уплаченную сумму задатка в размере 50000 руб. Пояснила, что квартира выставлена на продажу, не продана, категорически с таким отношением не согласная продавать квартиру истцу, более того, срок действия предварительного договора истек. Однако, до настоящего момента готова при предоставлении истцом реквизитов счета, перечислить ей сумму задатка в размере 50000 руб. В остальной части просит в удовлетворении требований истца отказать.
Третье лицо ПАО СКБ Приморья «ПримСоцБанк» в суд своего представителя не направили, извещались, причины неявки не сообщили.
Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По материалам дела судом установлено, что <дата> между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) подписан Договор задатка, по условиям которого покупатель передает, а продавец получает при подписании настоящего договора денежную сумму в размере 50000 руб. в счет предстоящей сделки по приобретению покупателем жилого помещения в виде квартиры с кадастровым № расположенной по адресу: <адрес> (п.1.1 Договора). Стороны договорились, что стоимость Квартиры с момента подписания настоящего Договора и до подписания основного договора купли-продажи не изменится и составит 5850000 руб. (п.1.2 Договора). Полученная продавцом сумма является задатком, обеспечивающим исполнение обязательств покупателя по предстоящей сделке (п.1.3 Договора). Стороны договорились заклбючить Основной договор купли-продажи в срок до <дата>, либо автоматически продлить срок действия настоящего договора задатка на 1 месяц, до <дата> (п.1.4 Договора). Квартира принадлежит продавцу на основании Договора купли-продажи квартиры выданного <дата>, собственность зарегистрирована № от <дата> (п.3.1 Договора). Продавец гарантирует, что Квартира не обременена залогом и/или обязательствами третьих лиц, а так же в отношении продавца не начата процедура банкротства и/или она не признана банкротом (п.3.2 Договора).
ФИО2 собственноручной Распиской от <дата> подтвердила факт получения суммы задатка в размере 50000 руб. Данное обстоятельство признается ответчиком ФИО2 в ходе рассмотрения дела.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора " основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанного нормативного положения, и условий, соглашение по которым достигнуто истцом и ответчиком при подписании Договора <дата>, суд приходит к выводу о том, что данный Договор является смешанным и имеет признаки как Договора задатка, так и предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.
Сторонами в Договоре от <дата> предусмотрен возврат суммы задатка, а именно в случае прекращения обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения согласно ст.416 ГК РФ продавец обязуется вернуть задаток покупателю в полученном размере. (п.2.1 Договора). В случае неисполнения договора в указанные сроки по вине покупателя внесенный задаток остается у продавца (п.2.2 Договора). В случае неисполнения договора в указанные сроки по вине продавца внесенный задаток возвращается покупателю в трехдневный срок в двойном размере (п.2.3 Договора). В случае выявления обстоятельств, препятствующих приобретению покупателем указанного жилого помещения, которые могут привести к ограничению или потере права собственности будущего собственника жилого помещения, продавец возвращает покупателю задаток в полученном размере и настоящий договор считается расторгнутым (п.2.4 Договора).
Согласно доводам истца, основной договор не был заключен по вине ответчика (продавца), которая уклонялась от сделки, не приходила на сделку, игнорировала приглашения.
Согласно доводам стороны истца, <дата> ответчик потеряла интерес к сделке и в сообщении, которое в последующем удалила, предложила расторгнуть договор и вернуть внесенный задаток.
Ответчик не оспаривает, что действительно направляла такое предложение, но поясняет, что оно было вызвано тем, что были какие то трудности в оформлении кредита у покупателя.
<дата> ФИО1 направила в адрес ФИО2 телеграмму, в которой пригласила ФИО2 <дата> в ... или повторно <дата> на подписание Договора купли-продажи квартиры по адресу : <адрес>, между ФИО2 и покупателем ФИО1 Талон на регистрацию перехода права собственности <дата> в ... МФЦ <адрес>, или <дата> в ... в ФКП Росреестра, <адрес>.
Телеграмма адресату не была доставлена по причине того, что квартира адресата была закрыта, за телеграммой адресат не явился.
Посредством электронной почты (на адрес ... ФИО2 так же приглашалась <дата> в ... или повторно <дата> на подписание договора купли-продажи квартиры по адресу : <адрес>, между ФИО2 и покупателем ФИО1 и для получения денежных средств. Сообщено, что талон на регистрацию перехода права собственности <дата> в ... МФЦ <адрес>, или <дата> в ... в ФКП Росреестра, <адрес>. Согласно информационного уведомления – письмо было прочитано адресатом.
Согласно доводам истца, ответчик предложение проигнорировала, на заключение договора не явилась.
<дата> ответчик запросила дополнительные документы у покупателя – выписку о маткапитале и документы о кредите от Банка.
<дата> ФИО1 направила в адрес ФИО2 досудебную претензию (требование), где со ссылкой на то, что ФИО2 проигнорировала обращение покупателя с предложением прибыть на сделку <дата>, предложила вернуть денежные средства в двойном размере в сумме 100000 руб. в срок 3 дня с момента получения указанного требования.
В ответ на данную претензию, ФИО2 ответила, что в связи с поступившей неполной информацией по сделке, противоречивой информацией, претензию о возврате суммы задатка она считает как предложение к расторжению договора о задатке от <дата>, и считает его расторгнутым по соглашению сторон.
В судебном заседании <дата> ответчик на предложение истца о покупке квартиры в настоящее время, возражала, пояснила, что не хочет иметь дело с недобросовестными покупателями.
Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснила, что приходится матерью истца. Пояснила, что ответчик была проинформирована об участии материнского капитала, ее все устроило, дали ответ <дата>, сразу сказала, что готова. В течение 2х часов внесли задаток, составили типовой Договор задатка. Поскольку материнский капитал только через кредитную организацию, сначала пошли через КПК «Семейный капитал». Ответчику говорили, что не через пенсионный фонд. У ответчика запрашивались документы, которые необходимо отправлять для заявки. Ответчик все необходимые документы и фото присылала. По юридическим моментам кредитная организация не могла взять на тот период на сделку с маткапталом, поскольку они ждали когда Банк опубликует Реестр. Иначе пенсионный фонд бы не перевел денежные средства. Знакомая, которая помогала с оформлением (ФИО6) предложила провести кредлит через Примсоцбанк. Довели эту информацию до продавца, направили в Банк заявку на одобрение. <дата> договорились о передаче денег (3000000 руб., по предложению продавца в качестве аванса). <дата> подъехав к месту, увидели сообщение. Ответчик позвонила и без указания причины в устной форме отказалась от сделки, потом направила смс об отказе от сделки, предложила вернуть задаток, после этого ответчик удалила свое сообщение. <дата> поступило сообщение – давайте продам. <дата> было назначено время для подписания кредитного договора и передачи денежных средств, оформление сделки было назначено в МФЦ <дата>. ФИО2 не пришла, ничего не писала. Свидетель с дочерью ждали ее в КПК для передачи денег. 03 мая ответчик трубку телефона не брала.
Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что ФИО1 обратилась к ней. На тот момент свидетель осуществляла деятельность в КПК «Планета» и в ПАО Примсоцбанк. Уточнили про маткапитал. Поскольку Центробанк задержал с опубликованием ежегодного Реестра, свидетель предложила ФИО1 провести сделку через Примсоцбанк (<адрес>). Начали собирать документы на одобрение сделки. Продавец контактировала со свидетелем, присылала на почту документы. Банк заявку одобрил, прислал документы на сделку, кредитный договор. Продавец на подписание не пришла. Звонили ей, телефон у ответчика был выключен. Второй раз так же продавец не пришла. Свидетелю продавец звонила, интересовалась схемой сделки, интересовалась какой ФИО3 выдает кредит, звонила туда. Заявку на кредит с участием маткапитала одобрил Присоцбанк.
Согласно информации с сайта АВИТО через Агентство недвижимости АРБАТ на момент вынесения решения к продаже выставлена 2-х комнатная квартира, площадью ... кв.м., 2/5эт., за 6250000 руб. Ответчиком не оспаривается, что это продается ее квартира на <адрес>.
Суд, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу о том, что основной договор между истцом и ответчиком не был заключен в результате противоречивых действий ответчика, имела место со стороны ответчика чрезмерная степень осмотрительности, в том числе уклонение от заключения основного договора и истребование на ознакомление и проверку документов, которые свидетельствуют о правоотношениях истца с иными лицами (кредитные обязательства), участником в которых ФИО2 не являлась, и, соответственно, данные правоотношения истца не могли повлиять на нарушение дальнейшем прав ответчика ФИО2
В соответствии с ч.5ст.10 ГК РФ Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч.1ст.10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, с учетом указанного нормативного положения, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 <дата> паспорт ... сумму задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи квартиры от <дата>, в двойном размере, именно 100 000 (Сто тысяч) руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента изготовления полного текста решения суда в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы.
Судья -
Полный текст решения изготовлен 18 октября 2023 года.