РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 21 ноября 2022 года

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Берсеневой Н.В.,

при секретаре Арзановой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №2а-4103/2022 по административному иску ФИО2 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, возложении обязанность заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО2 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, возложении обязанность заключить договор аренды земельного участка. Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта. Письмом Департамента имущественных отношений Тюменской области № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления ФИО2 было отказано. Основанием для отказа, согласно тексту письма, является то, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства уже было реализовано, и, кроме того судебным решением Тюменского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было отказано в удовлетворении встречного иска о заключении договора на данный участок на новый срок. Полагает данное решение Департамента имущественных отношений Тюменской области об отказе в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства незавершенного строительством объекта незаконным. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор переуступки аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ административным истцом было получено разрешение на строительство сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Между административным истцом и административным ответчиком был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, который принадлежит административному истцу на праве собственности. ФИО2 фактически арендует спорный земельный участко с 2012 года, более того, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Тюменской области принимал арендную плату в 2019-2021г.г. Срок разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В 2021 году Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Тюменский районный суд Тюменской области с исковым заявлением к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> связи с прекращением действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, на котором расположен такой объект, путем продажи с публичных торгов. ФИО2 обратилась со встречным иском о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенным на новый срок. Решением Тюменского районного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области отказано, также отказано и в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области явилось то, что в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ требования об изъятии земельного участка могут быть заявлены в течение 6 месяцев со дня прекращения договора аренды. Указанный земельный участок каким-либо предыдущим собственникам объекта незавершенного строительства не предоставлялся, поскольку таковые отсутствуют. С учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. На основании изложенного просит признать незаконным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства незавершенного строительством объекта, оформленное письмом №-фл/15-4 от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства незавершенного строительством объекта с кадастровым номером №.

В судебное заседание административный истец не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным выше.

Представитель административного ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска по доводам, подробно изложенным в письменных возражениях.

Заслушав стороны, исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) государственного или муниципального служащего), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявление полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Частью 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации закреплено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка (землеустроительное дело №), согласно п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3150кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №.

Участок свободный от застройки (п.1.3 договора). Участок предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства (п.1.4 договора).

Согласно п.7.2 договора договор действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Администрации Тюменского муниципального района №ро от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на объект праа: жилой дом НЗС, назначение: жилой дом НЗС, площадь застройки 96,9кв.м., степень готовности 18%, литер А, адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) №, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права). Документ-основание: договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (сторона-1) и ФИО2 (сторона-2» заключен договор переуступки аренды земельного участка, согласно которому в соответствии со ст.22 ЗК РФ сторона-1 уступает стороне-2 на условиях настоящего договора принадлежащее ему право аренды земельного участка площадью 3150кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ФИО4, ФИО2 (арендаторы) подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого стороны договорились считать ФИО2 арендатором земельного участка на основании договора переуступки аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Каменского муниципального образования Тюменского муниципального района ФИО2 выдано разрешение на строительство №№ индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 3150кв.м. по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений <адрес> (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор №, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3150кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, участок №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения подсобного личного хозяйства, кадастровый № (п.1.1 договора). На участке имеется объект незавершенного строительства (п.1.2 договора).

Согласно п.1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Договор действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по истечении которого считается прекратившим свое действие (п.7.2 договора).

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов; по встречному иску ФИО2 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора аренды заключенным на новый срок постановлено: «В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании договора аренды заключенным на новый срок, отказать».

Решение суда вступило в законную силу.

Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Тюменской области явилось то, что в соответствии с пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ требования об изъятии земельного участка могут быть заявлены в течение 6 месяцев со дня прекращения договора аренды. Указанный земельный участок каким-либо предыдущим собственникам объекта незавершенного строительства не предоставлялся, поскольку таковые отсутствуют.

Основанием для отказа в удовлетворении встречного иска явилось то, что закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленным п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, «в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно…».

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений Тюменской области в ответ на обращение ФИО2 сообщил о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, срок действия которого был определен по ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время указанный договор аренды прекратил свое действие. При этом договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды для завершения строительства объекта сроком на 3 года. Учитывая, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, ФИО2 было реализовано, повторное заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № действующим законодательством не допускается.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая ФИО1 социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец в лице своего представителя, при рассмотрении данного дела ссылалась на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, в том числе ввиду того, что при строительстве возникли судебные споры с подрядной организацией. Кроме того, строительство дома не было закончено и ввиду состояния здоровья истца в период действия договора аренды земельного участка. В отсутствие договора аренды она лишена возможности завершить строительство дома. В обоснование доводов административным истцом суду представлены соответствующие письменные доказательства, которые административным ответчиком не опровергнуты.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует семье административного истца в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Руководствуясь ст.ст.175-180, ст.227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области, оформленный письмом от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 05.12.2022.

Председательствующий: (подпись) Н.В. Берсенева