Решение по делу № 2-1440/2023 от 20.01.2023 | Адлерский районный суд г. Сочи (Краснодарский край)

Дело № 2-1440/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи 20 января 2023 года

Адлерский районный суд г. Сочи

Краснодарского края в составе председательствующего Шепилова С.В.

при секретаре судебного заседания Бондаревой Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МТУ Росимущества в КК и р. Адыгея к ФИО1, АО Совхоз «Восход» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №23- 09/5278 от 24.03.2020, дополнительного соглашения №1, договора от 11.06.2020 № 2705, обязании вернуть земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея обратилось с исковым заявлением к АО «Совхоз «Восход», ФИО1 о признании недействительным договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного соглашения №1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №; признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды; обязании арендатора вернуть земельный участок с кадастровым номером №: о погашении в ЕГРН записи о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №

В обоснование требований указало, что Ответчик АО «Совхоз «Восход», заключая оспариваемый договор, не имело цели исполнения его условий, не имело намерений использовать спорный земельный участок по назначению. В дальнейшем, Ответчиком АО «Совхоз «Восход» были предприняты меры по незаконному выводу спорного земельного участка их сельскохозяйственного оборота. Изменение вида разрешенного земельного участка с кадастровым номером № осуществлено с нарушением норм действующего законодательства РФ в обход публичной процедуры предоставления земельных участков для строительства.

По мнению Истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка совершена с явно выраженным нарушением законодательных запретов и публичных интересов, в связи с чем в силу ст. 168, 169, 170 Гражданского кодекса РФ должна быть признана ничтожной.

В судебном заседании представитель Истца по доверенности ФИО2 поддержал в полном объеме требования, изложенные в исковом заявлении.

Представители АО «Совхоз «Восход» по доверенности от 12.05.2020 ФИО3, представитель ФИО1 –адвокат Бондаренко И.Г. возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд находит, что требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и Республике Адыгея не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

29.12.1991 Постановлением Правительства Российской Федерации № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (действовавшим до 27.01.2003) в целях повышения эффективности сельскохозяйственного производства и создания условий для предпринимательства на селе в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» совхозам и колхозам предписывалось провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», другими законодательными актами и перерегистрироваться в установленном порядке.

На основании изданного 09.01.1997 Постановления № 5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", органом местного самоуправления - Администраций города Сочи предоставлены совхозу «Восход» земельные участки, общей площадью 210,16 гектар. Предоставленные земельные участи относились к землям, право государственной собственности на которые не была разграничена.

Закрепление земель за совхозом «Восход» удостоверено Государственным актом на право собственности на землю, пожизненно наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей (серия КК-2 № 426001767), выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

16 октября 1997 г. в соответствии с Приказом Министерства сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации № 429 Совхоз «Восход» приобретает статус ФГУП «Совхоз «Восход», которое было зарегистрировано Приказом Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 26 ноября 1997 года № 1254 (свидетельство № 1530, серия АДГ).

Вместе с тем в состав закрепленных за Совхоз «Восход» земель входил земельный участок с к.н. №, на который в последствии было зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись регистрации № 23-23-22/144/2011-051 от 05.09.2011).

Кроме того, в соответствии с Распоряжением Территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом, в лице Комитета по управлению имуществом города Сочи от 20.11.1997 № 436-р «О закреплении имущества за Федеральным государственным унитарным предприятием «Совхоз «Восход» ФГУП «Совхоз «Восход» наделено федеральным имуществом на праве хозяйственного ведения.

10.11.2011 в соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае № 644-р «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 № 1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» была произведена реорганизация в форме преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в Открытое Акционерное Общество «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись за ГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае от 10.11.2011 № 644-р, все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09 января 1997 года серии КК-2 № 426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства сначала к ФГУП «Совхоз «Восход», а затем и к АО «Совхоз «Восход» и подлежали переоформлению на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в АО «Совхоз «Восход».

Распоряжением Правительства РФ от 31.12.2019 № 3260-р АО «Совхоз «Восход» включено в Прогнозный план приватизации на 2020-2022 гг. (см. стр. 17 Распоряжения).

В дальнейшем, ООО «Инвестиционная компания Внешэкономбанк» в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.06.2014 № 1110-р была осуществлена продажа акций АО «Совхоз «Восход» посредством аукциона в электронной форме.

В последующем, в порядке переоформления постоянного (бессрочного) права пользования на земельные участки МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея издано Распоряжение № 23-199-р от 11.03.2020 «О предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, расположенных в г. Сочи Краснодарского края», на основании которого право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком АО «Совхоз «Восход» прекращено с последующим предоставлением в аренду на 49 лет. В результате чего между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея и АО «Совхоз «Восход» был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 23-09/5278 от 24 марта 2020 года.

20.04.2020 Распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея № 23-304-р «О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности» земельному участку с кадастровым номером № собственником выбран следующий вид разрешенного использования земельного участка «Постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); Временное проживание (гостиница, мотель, хостел, отель, апартотель); Курортно-рекреационное обслуживание; Торговля (Универсам, Универмаг, Магазин, Оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, Розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхоз. продуктов), Рыночный комплекс, объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки; Общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); Воспитание, образование, подготовка кадров; Культура, искусство, информатика; Физическая культура, спорт в здании; Спорт, отдых; здравоохранение, соцобеспечение», на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН.

07.05.2020 дополнительным соглашением № 1 стороны привели условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020г. № 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

В последующем арендатором АО «Совхоз «Восход» осуществлена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка новому арендатору – ФИО1 на основании заключенного Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (дата государственной регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом основанием права аренды на спорный земельный участок является ранее возникшее право постоянного бессрочного пользования землей.

В силу п. 3 ст. 268 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Согласно Закона № 137-ФЗ, когда юридические лица владеют земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве постоянного (бессрочного) пользования, подлежат применению правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 3 указанного Закона.

В соответствии с данным пунктом (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему), юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Согласно подпункту 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Как следует из материалов дела, Распоряжением МТУ Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р, спорный земельный участок с кадастровым номером № предоставлен АО «Совхоз «Восход» в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Имущественные права на данный земельный участок входили в имущественную массу приватизируемого акционерного общества, реализация акций которого проведена Истцом посредством аукциона в электронной форме.

При этом земельные участки, включенные в имущественную массу АО «Совхоз «Восход», обладали характеристиками, определенными федеральным и региональным законодательством, указанные характеристики не зависели фактически от волеизъявления Истца.

Согласно п.1.1 договора аренды от 24.03.2020, видом разрешенного использования спорного земельного участка является «для сельскохозяйственного использования», что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

По смыслу ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

При указанных обстоятельствах, последующее заключение сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2020, которым сторонами вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства по мнению суда допущено не было.

Следовательно, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования, поскольку АО «Совхоз Восход» переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5278 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, подп.11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Также суд принимает во внимание, что дополнительным соглашением № 1 от 07.05.2020 стороны привели условия договора аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5278 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.168 данного Кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцом не указано, какие основы правопорядка и нравственности нарушает переоформление АО «Совхоз «Восход» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участков посредством заключения договора аренды от 24.03.2020, а также изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах видов разрешенного использования, предусмотренных соответствующим градостроительным регламентом самим же истцом.

Учитывая то, что предметом иска по настоящему делу являются требования МТУ Росимущества о признании договора аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5278 и дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен обосновать какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Между тем, истец таких обоснований и доказательств в суде не представил: а именно: какой именно закон или иной нормативно-правовой акт нарушен заключением оспариваемых сделок.

Cогласно ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения пункта 1 статьи 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Довод истца о мнимом характере оспариваемых договоров аренды основан лишь на том, что у арендатора, по мнению истца, отсутствовало намерение исполнять эти договоры. Однако такие доводы не нашли своего подтверждения в суде.

При этом суд также принимает во внимание, что отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 февраля 2017 г. N 4-КГ1б-69.

По своей правовой природе договоры аренды являются двусторонне обязывающими договорами, на стороне арендодателя лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора — обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Обязательства, возникающие из спорного договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами фактически исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства.

Так, спорный договор заключен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке. Сторонами определены существенные условия договора аренды, за пользование указанным участком Арендатор выплачивает установленную договором арендную плату. Достоверность подписей сторон на указанном договоре и акте приема-передачи никем не опровергнута.

При наличии сомнений в реальности исполнения договора аренды подлежит установлению фактическое осуществление передачи объекта аренды арендатору, внесение им арендных платежей. Истцом не представлены документы, подтверждающие фактическое неисполнение сторонами правоотношений принятых па себя договорных обязательств.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 N 11746/11 по делу № указано, что п. 1 ст. 170 ГК РФ применяется при одновременном выполнении следующих условий:

- стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать се исполнения;

- при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

В обоснование заявленных по настоящему делу исковых требований истец ссылается на положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ. Данная ссылка является некорректной по следующим основаниям.

Согласно указанной норме Кодекса, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Как указано в п.2 Определения Конституционного Суда РФ от 08.06.2004 N 226-О, статья 169 ГК Российской Федерации особо выделяет опасную для общества группу недействительных сделок - так называемые антисоциальные сделки, противоречащие основам правопорядка и нравственности, признает такие сделки ничтожными и определяет последствия их недействительности: при наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае ее исполнения обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного; при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Согласно п.5 ст.166 указанного Кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Кроме того, в пункте 1 постановления Пленума Верховный Суд Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п.8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов настоящего дела следует, что Распоряжение МТУ Росимущества от 30.04.2020 «О выборе видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности», на основании которого в сведения Единого государственного реестра недвижимости были внесены изменения в части вида разрешенного использования спорного земельного участка, не отменено, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным или незаконным не признано.

В силу принципа презумпции законности действий решений и действий государственного органа (Постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. N 10405/07) данное Распоряжение МТУ Росимущества порождает соответствующие правовые последствия, в связи с чем исковые требования по настоящему делу об оспаривании дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 24.03.2020 № 23-09/5282, заключенного сторонами в целях приведения содержащегося в договоре аренды вида разрешенного использования земельных участков, со сведениями, указанными в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре недвижимости, входят в очевидное противоречие с требованиями пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с существующей судебно-арбитражной практикой применения указанной нормы Кодекса применительно в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 N 306-ЭС19-14714 по делу N А65-22393/2017).

Из материалов настоящего дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего. С учетом вышеизложенного, спорный земельный участок ответчику ни по договору аренды от 24.03.2020г., ни по дополнительному соглашению от 07.05.2020г. к указанному договору истцом фактически не передавался; акт приема-передачи земельного участка от 24.03.2020г., являющийся приложением № 1 к договору аренды от 24.03.2020г., оформлен сторонами исключительно в целях демонстрации взаимного признания и исполнения договора аренды от 24.03.2020г. и не фиксировал фактической передачи ответчику спорного земельного участка, уже находившемуся на момент составления указанного акта в его фактическом владении, вследствие чего правовой возможности возврата спорного земельного участка истцу в качестве последствий недействительности оспариваемых сделок не существует (п.2 ст.167 ГК РФ).

Пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

В отношении земельных участков, предоставленных в аренду без проведения торгов, аналогичное требование земельным законодательством Российской Федерации не установлено.

Изменение и расторжение договора возможны в соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»).

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса земли в РФ по целевому назначению делятся на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 84 Земельного кодекса утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, является установлением или изменением границ населенных пунктов.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 8 пункта 1 статьи 8 Земельного кодекса перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме. К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона N 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014.

П. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из материалов дела и норм действующего законодательства, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404006:2705 в 2019 году в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ (ред. от 27.05.2019) «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделении его статусом городского округа» вошел в границы населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка стало распространяться действие градостроительного регламента в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Сочи, утвержденными Решением Городского собрания Сочи № 202 от 29.12.2009).

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Исходя из положений п. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Как установлено в судебном заседании в апреле 2020 года АО «Совхоз «Восход» обратилось к МТУ Росимущества в Краснодарском крае с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки, утвержденными Решением Городского собрания Сочи № 202 от 29.12.2010 (с изменениями, действующими на момент обращения).

20.04.2020 Распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и республике Адыгея № 23-304-р «О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности» земельному участку с кадастровым номером 23:49:0404006:2705 собственником выбран следующий вид разрешенного использования земельного участка «Постоянное проживание (индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом); Временное проживание (гостиница, мотель, хостел, отель, апартотель); Курортно-рекреационное обслуживание; Торговля (Универсам, Универмаг, Магазин, Оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, Розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхоз. продуктов), Рыночный комплекс, объекты мелкорозничной торговли, рассчитанные на малый поток посетителей: киоски, павильоны, палатки; Общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); Воспитание, образование, подготовка кадров; Культура, искусство, информатика; Физическая культура, спорт в здании; Спорт, отдых; здравоохранение, соцобеспечение», на основании которого были внесены изменения в сведения ЕГРН.

07.05.2020 дополнительным соглашением № 1 стороны привели условия договора аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5278 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением МТУ Росимущества от 20.04.2020 № 23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, вопреки заявлениям истца, в данном случае не имело место незаконное выведение земельного участка из сельскохозяйственного оборота, а довод истца о том, что имело место незаконное выведение земельного участка из сельскохозяйственного оборота, опровергается действиями самого истца.

Изменение категории земельного участка на категорию «земли населенных пунктов» произошло в результате реализации законодательным органом субъекта своих полномочий.

В свою очередь, решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное Распоряжением от 20.04.2020 № 23-304-р «О выборе видов разрешенного использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности», принятое самим Истцом, в продолжение подхода законодателя о расширении границ земель населенного пункта и соответствует требованиям Градостроительного, Земельного кодекса РФ, Закона Краснодарского края от 01.04.2004 N 679-КЗ (ред. от 27.05.2019) «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделении его статусом городского округа», Правилам землепользования и застройки, утв. Решением Городского собрания Сочи № 202 от 29.12.2009.

Подтверждение обоснованности исковых требований истцом на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2022 по делу № А32-5131/2021 судом во внимание не берется, так как исходя из мотивировочной части указанного постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, данное дело разрешено арбитражными судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данном постановлении общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу.

Так, постановлением суда кассационной инстанции от 06 апреля 2022 года было оставлено без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021, в котором судом апелляционной инстанции сделан вывод, что «продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах». В обоснование данного вывода суд апелляционной инстанции сослался на положение статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускается.

Между тем, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 30.1 Земельного кодекса РФ были признана утратившей силу. Данный Федеральный закон от 23.06.2014 вступил в силу с 01 марта 2015 года.

Из материалов настоящего дела следует, что оспариваемый по настоящему делу договор аренды от 24.03.2020 и дополнительное соглашение к нему от 07.05.2020 заключены после вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, с принятием которого норма ст.30.1 Земельного кодекса РФ утратила силу;

С 01.03.2015г. порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования юридических лиц на земельные участки, которые были им предоставлены на указанном праве до момента введения в действие Земельного кодекса РФ, регламентировался исключительно нормами главы V.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениям Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введение в действие Земельного кодекса РФ», в которых правовой нормы, аналогичной ранее закрепленной в статье 30.1 Земельного кодекса РФ, не содержится.

С учетом вышеизложенного, общеправовые выводы, содержащиеся в постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций по делу № А32-5131/2021 не могут быть непосредственно применены при разрешении спора по настоящему делу, поскольку в основу указанных выводов положен закон, не подлежащий применению к спорным правоотношениям.

Также не может быть признана безусловно применимой к разрешению спора по настоящему делу иная судебная практика высших судебных инстанций.

В частности, общеправовой вывод, сделанный в мотивировочной части Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, с учетом специфических фактов данного дела касается исключительно случаев, когда земельные участки предоставлены землепользователю на праве аренды из земель государственной собственности впервые, по основанию, не связанному с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, что существенно отличает фабулу данного спора от настоящего дела.

Таким образом, вопреки доводам истца, существующая судебно-арбитражная практика, применимая к спорным правоотношениям, не содержит какого-либо запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду юридическому лицу в порядке переоформления, ранее существовавшего у данного лица или его правопредшественника права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно ст. 144 ГПК РФ В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея к АО «Совхоз «Восход», ФИО1 о признании недействительным договора аренды № № от 24.03.2020, дополнительного соглашения №1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404006:2705; признании недействительным (ничтожным) договора передачи прав и обязанностей по договору аренды; обязании арендатора вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404006:2705, о погашении в ЕГРН записи о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

По вступлению решения в законную силу отменить обеспечительные меры, наложенные определением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 сентября 2022 года в виде:

-запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на осуществление регистрационных действий по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г. Сочи в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 25.01.2023.

Судья подпись.

Копия верна: Судья- Секретарь-