Решение по делу № 2-6127/2022 от 10.04.2023 - о признании недействительным отчета оценщика об определении рыночной стоимости объекта оценки и установлении рыночной стоимости.

дело №

УИД 26RS0№-05

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 апреля 2023 года город Ставрополь

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Христенко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Гарбалевой Т.М.,

с участием представителя истца ООО «Ли Лук» - ФИО1, действующая на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Ли Лук» к частнопрактикующему оценщику ФИО2 о признании недействительным отчета оценщика об определении рыночной стоимости объекта оценки и установлении рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ли Лук» обратился в суд с иском о признании недействительным отчета оценщика об определении рыночной стоимости объекта оценки и установлении рыночной стоимости.

Исковые требования мотивированы следующим.

В производстве судебного пристава-исполнителя Межрайонной ОСП по исполнению особых исполнительных производств ФИО3 находится сводное исполнительное производство № в отношении Общества с ограниченной ответственностью «ЛИ ЛУК» (ИНН №, ОГРН № на общую сумму 112 102 882,52 рублей.

Взыскание выполняется в рамках следующих исполнительных производств:

Исполнительное производство № в отношении ООО «ЛИ ЛУК» возбуждено дата на основании исполнительного документа: акт органа, осуществляющего контрольные функции № от дата, выданный органом Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № по <адрес> о взыскании суммы долга в размере 6 025 907,77 рублей.

Исполнительное производство № в отношении ООО «ЛИ ЛУК»возбуждено дата на основании исполнительного документа акт органа, осуществляющего контрольные функции № от дата, выданный органом Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по <адрес> о взыскании суммы долга в размере 96 155 388,11 рублей.

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем дата арестовано Следующее имущество ООО «ЛИ ЛУК»:

здание, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А;

право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от дата судебным приставом-исполнителем ФИО3 для определения рыночной стоимости арестованного имущества был привлечен специалистФИО2.

Результаты оценки отражены в отчете оценщика № от 30.08.2022г.

В соответствии с заключением оценщика стоимость арестованного имущества составляет 4 235 000,00 рублей 00 копеек.

По результатам оценки судебным приставом-исполнителем ФИО3 дата вынесено Постановлением о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № об оценке арестованного имущества.

Истец считает, что отчет оценщика ФИО2 № от дата является недостоверным, не отражает реальную рыночную стоимость имущества, в связи с этим является недействительным.

Истец считает, что оценка проведена: без учета рыночных цен, без применения всех предусмотренных законодательством методов и подходов при определении стоимости имущества подлежащего оценке; с необоснованным и незаконным применением единого подхода к разным объектам недвижимости, что означает несопоставимость объектов подлежащих оценке и приводит к определению стоимости недвижимого имущества без учета рыночной стоимости. Стоимость недвижимого имущества указанная в отчете ФИО2 существенно занижена и не является наиболее близкой к рыночной цене.

Также, согласно разделу 2.1. отчета об оценке специалист эксперт отказался от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Цель использования всех предусмотренных действующим законодательством методов и подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и тем самым выработка единой стоимостной оценки имущества. При согласовании результатов, полученных при использовании различных методов оценки, больше гарантий, что результат даст наиболее близкое значение стоимости к рыночной цене.

При проведении оценки недвижимого имущества оценщиком приняты во внимание объекты - аналоги, характеристики которых не идентичны характеристикам объекта оценки, а именно: имеется существенное различие в площадях сравниваемых объектов недвижимого имущества и земельных участков, приведены данные рынка жилой недвижимости, тогда как оценке подлежит здание АЗС. Кроме того, объекты аналоги расположены в части города с менее развитой инфраструктурой.

Тогда как, такие факторы стоимости, как местоположение и физические характеристики недвижимого имущества (площадь, степень готовности, месторасположение) являются одними из наиболее важных при определении стоимости объекта.

Следовательно, объекты аналоги принятые специалистом в расчет, подобраны некорректно и необоснованно.

В отчете об оценке недвижимого имущества содержаться фотоматериалы исследуемых объектов, взятые с сайта www.avito.ru, при этом в содержании самого отчета отсутствуют данные о фактическом осмотре объектов оценки.

В связи с тем, что в оспариваемом отчете отсутствуют данные о проведении специалистом осмотра недвижимости можно сделать вывод о не проведении специалистом - оценщиком осмотра сравниваемых объектов в натуре. Использование непроверенной информации, указанной в отчете существенным образом влияющей на итоговый расчет, допускает неоднозначное толкование результатов и вводит в заблуждение.

Указанные нарушения оценки приводят к искажению результатов исследования и недостоверным выводам.

После получения отчета ФИО2 заявителем была осуществлена проверка информации на сайтах указанных в данном отчете с целью выяснения ценовой политики аналогов недвижимого имущества. После получения отчета Истцом была осуществлена проверка информации на сайтах указанных в данном отчете с целью выяснения ценовой политики аналогов недвижимого имущества, в частности автозаправочных станций. Согласно данным сайта www.avito.ru стоимость аналогичных объектов недвижимого имущества варьируется от 22 000 000 до 182 000 000 рублей.

Также считает, что стоимость недвижимого имущества определялась в условиях вынужденной реализации, что существенно отразилось на стоимости, указанной в отчете.

Из анализа отчета ФИО2 можно сделать вывод, что определение стоимости имущества должника осуществлялось с применением условия о вынужденной реализации. Условие вынужденной реализации предполагает, что на величине цены сделки, заключаемой по результата реализации имущества, отражаются чрезвычайные обстоятельства (в частности, то, что обращение взыскания на имущество должника путем его ареста и реализации в ходе исполнительного производства носит принудительный характер, то есть осуществляется вне зависимости от воли должника, нормами Закона об исполнительном производстве предусмотрены ограниченные сроки исполнения требований исполнительных документов и реализации арестованного имущества). Однако определенная с применением подобных условий стоимость имущества по смыслу приведенных выше норм Закона об оценочной деятельности и Стандартов оценки не может считаться рыночной.

Просит признать недействительным отчет специалиста ФИО2 № от 30.08.2022г об определении рыночной стоимости арестованного в рамках сводного исполнительного производства №-СД в отношении ООО «ЛИ ЛУК».

Установить реальную рыночную стоимость недвижимого имущества:

здание, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ЧПО ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, не представил заявления об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в соответствии со ст.ст. 233-235 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУФССП по СК Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ИФНС №извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

На основании ст. 12 Федерального закона от 2дата №118-ФЗ «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов, рассматривает заявления сторон по поводу исполнительного производства и их ходатайства, выносит соответствующие постановления, разъясняя сроки и порядок их обжалования

Согласно ст. 13 указанного Федерального закона сотрудник органов принудительного исполнения обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в производстве судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП <адрес> ФИО4 находится исполнительное производство от 15.02.2022г. №, возбужденное на основании исполнительного документа акт органа, осуществляющего контрольные функции № от дата, выданный органом Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № по <адрес> о взыскании суммы долга в размере 6 025 907,77 рублей.

Кроме того, в производстве судебного пристава-исполнителя Межрайонный ОСП по исполнению особых исполнительных производств ФИО3 находится исполнительное производство от 23.05.2022г. №, возбужденное на основании исполнительного документа акт органа, осуществляющего контрольные функции № от дата, выданный органом Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по <адрес> о взыскании суммы долга в размере 96 155 388,11 рублей.

ООО Ли Лук» является должником по данным исполнительным производствам.

Судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника, указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от дата.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от дата №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик ФИО2, обладающий специальными знаниями в области оценки.

В соответствии с заключением оценщика стоимость арестованного имущества составляет 4 235 000 рублей.

дата судебного пристава-исполнителя Межрайонный ОСП по исполнению особых исполнительных производств ФИО3 в рамках сводного исполнительного производства №-СД вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика № от дата об оценке арестованного имущества здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А и право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от дата №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки.

Материалами дела подтверждено, что в рамках исполнительных производств от 15.02.2022г. № и от 23.05.2022г № была проведена оценка арестованного здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> частнопрактикующим оценщиком ФИО2

Согласно представленному отчету №-Н/22 от дата об оценке арестованного имущества рыночная стоимость здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А и право аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А, принадлежащего ООО «Ли Лук», составляет 4 235 000 рублей.

В статье 3 Федерального закона от дата №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из положений ст. 20 Федерального закона от дата №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12).

Истец считает, что отчёт об оценке, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, является недостоверным, поскольку рыночная стоимость имущества существенно занижена, вследствие чего данный отчёт об оценке является недействительным и не может быть использован в качестве доказательства рыночной стоимости арестованного имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве», споры о признании недостоверной оценки имущества и споры о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества по характеру разрешаемых вопросов и субъектному составу участников спора являются аналогичными.

Согласно ст. 13 Федерального закона от дата №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» стороны исполнительного производства вправе, в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке, в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Федерального закона от дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Согласно позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации институт восстановления процессуальных сроков является гарантией для лиц, не имеющих возможности реализовать свое право на совершение процессуальных действий в установленный срок по уважительным причинам.

К уважительным причинам могут быть отнесены объективные обстоятельства, препятствующие совершению заявителем соответствующих процессуальных действий (например, чрезвычайные ситуации и происшествия: наводнение, пожары, землетрясение, эпидемия и т.п.), а также несвоевременное получение лицом, копии процессуального документа.

Как усматривается из материалов дела, дата судебный пристав-исполнитель ознакомил истца с отчетом №-Н/22 от 30.08.2022г. об оценке арестованного имущества и вручил копию постановления о принятии результатов оценки от дата.

дата, то есть в установлены срок, ООО «Ли Лук» обратился в Промышленный районный суд <адрес> с исковым заявлением к ЧПО ФИО2 об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости арестованного имущества.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении

По ходатайству представителя истцаООО «Ли Лук» на основании определения Промышленного районного суда <адрес> от дата по данному гражданскому делу была назначена и проведена экспертами Торгово-промышленной палаты <адрес> оценочная экспертиза, по результатам которой составлено заключение от дата №, согласно которому рыночная стоимость здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет 1 771 000 руб., рыночная стоимость права аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> составляет 2 925 000 рублей.

Суд считает заключение Торгово-промышленной палаты <адрес> от дата №надлежащим доказательством по данному делу, поскольку указанное заключение в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Оснований не доверять результатам судебной экспертизы не имеется, поскольку перед проведением исследования эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, опыт работы в экспертной деятельности, что подтверждено письменными доказательствами, в каких-либо отношениях с участниками по делу или составом суда не состоит, содержание изложенных в заключении выводов логично, последовательно, согласуется с материалами дела, содержит подробное описание проведенного исследования, соответствующее требованиям Федерального закона от дата № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, данная экспертиза никем оспорена не была.

В связи с этим суд считает возможным в основу судебного решения положить выводы о рыночной стоимости транспортного средства, содержащиеся в данном заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании отчета ЧПО ФИО2 об определении рыночной стоимости объекта оценки № от 30.08.2022г.недействительным и установлении рыночной стоимости здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А и права аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> А, принадлежащего ООО «Ли Лук», в соответствии с отчетом оценки Торгово-промышленной палаты <адрес> в размере 4 696 000 000 рублей суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Ли Лук» к частнопрактикующему оценщику ФИО2 о признании недействительным отчета оценщика об определении рыночной стоимости объекта оценки и установлении рыночной стоимости удовлетворить.

Признать отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от дата №, произведенный частнопрактикующим оценщиком ФИО2, ИНН № недействительным.

Установить рыночную стоимость здания, кадастровый номер №, площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и права аренды на земельный участок, кадастровый номер №, площадью 686 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежащего ООО «Ли Лук», в соответствии с отчетом оценки Торгово-промышленной палаты <адрес> в размере 4 696 000 000 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 14 апреля 2023 года.

Судья Н.В. Христенко