Решение по делу № 2-169/2022 от 12.10.2023 - об установлении сервитута, по заявлению третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» к ООО «Черняховский Аграрий», о проведении мероприятий.

Дело №2-2/2023

39RS0022-01-2021-003054-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2023 года г.Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе судьи Луниной С.В., при секретаре судебного заседания Болотовой Е.О.,

с участием представителя истца ООО «Черняховский аграрий» ФИО1, представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, представителей ответчика Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» ФИО4, ФИО5, представителей третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» ФИО6, ФИО7, ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Черняховский аграрий» к ФИО2, Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» об установлении сервитута, по заявлению третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» к ООО «Черняховский Аграрий», о проведении мероприятий,

установил:

ООО «Черняховский аграрий», собственник земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в суд с иском, с учетом уточнений (т.4 л.д.211), к Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», как собственнику земельного участка с кадастровым номером №, к ФИО2, как собственнику земельного участка с кадастровым номером № и арендатору земельного участка с кадастровым номером №, об установлении в пользу ООО «Черняховский аграрий» право ограниченного бессрочного пользования (сервитут) в целях беспрепятственного доступа (прохода и проезда) к принадлежащему ООО «Черняховский аграрий» на праве собственности земельному участку и расположенным на нем объектам.

В обоснование приводят доводы о том, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № и арендатором земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> На часть земельного участка площадью 165 кв.м в 2014 году был установлен сервитут для беспрепятственного прохода и проезда в пользу МТК «Поволжье». В 2015 году ООО «Черняховский аграрий» купило у МТК «Поволжье» земельный участок с кадастровым номером № Проезд на данный участок возможен только по существующей дороге, которая проходит через земельные участки с кадастровыми номерами № и №. ООО «Черняховский аграрий» ФИО2 было направлено письменное предложение об установлении сервитута (постоянного, возмездного) в отношении части земельного участка, однако, ФИО2 на данное обращение не ответила.

После проведения судебной экспертизы ООО «Черняховский аграрий» исковые требования уточнило. В целях беспрепятственного доступа (прохода и проезда) к принадлежащему ООО «Черняховский Аграрий» на праве собственности земельному участку с кадастровым номером № и расположенным на нем объектам недвижимого имущества по адресу: <адрес>, просят установить право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 1668,70 кв.м, а также в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 208,23 кв.м, расположенным по тому же адресу, в координатах обремененной части земельных участков по варианту в заключения эксперта. Установить ООО «Черняховский аграрий» плату за сервитут на земельном участке с кадастровым номером № в размере 5170 рублей в год, на земельном участке с кадастровым номером № в размере 43117 рублей в год.

Определением суда от 19.01.2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора привлечены собственник газопровода высокого давления по <адрес> (кадастровый №) АО «Калининградгазификация», а также арендатор земельного участка с № ООО «ГЕО НПК».

Определением суда от 05 мая 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, привлечены Агентство по имуществу Калининградской области (в собственности Калининградской области с 24.01.2023 года находятся сооружения коммунального хозяйства (водопроводная сеть) в пределах земельного участка с кадастровым номером № ГП КО «Водоканал» (с 28.02.2023 в хозяйственном ведении находятся сооружения коммунального хозяйства (водопроводная сеть) в пределах земельного участка с кадастровым номером №), Управление ФССП по Калининградской области, ОСП Ленинградского района Управления ФССП по Калининградской области, ОСП Черняховского района Управления ФССП по Калининградской области (по сведения Роскадастра имеется запрет регистрации от 17.01.2011 на основании постановления судебного пристава исполнителя от 14.01.2011 №77/22 ОСП Черняховского района УФССП по Калининградской области на объект недвижимости с КН № (собственник ФИО9) на земельном участке с №; запрет регистрации 11.07.2017 на основании постановления судебного пристава исполнителя от 03.12.2016 на объект недвижимости с № (собственник ФИО9) на земельном участке с №); запрет регистрации 11.07.2017 на основании постановления судебного пристава исполнителя от 03.12.2016 на объект недвижимости с № (собственник ФИО9) на земельном участке с №); привлечены ФИО9, Финансовый управляющий ФИО10 (по сведениям Роскадастра в собственности ФИО9 в пределах земельного участка с КН № находятся объекты недвижимости с КН №); ФИО11 – лицо, в пользу которого установлены ограничения прав и обременение на объекты недвижимости (ипотека в силу закона) с № (собственник ООО «Черняховский аграрий»), расположенные в пределах земельного участка с №

Определением суда от 15.09.2023 удовлетворено ходатайство третьего лица ГП КО «Водоканал» о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями о возложении (в случае удовлетворения требований истца по установлению сервитута) на ООО «Черняховский аграрий», Администрацию МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», ФИО2 обязанность по обеспечению устройства футляров, иных защитных мер по согласованию с ГП КО «Водоканал» водовода с КН №, необходимых для обеспечения защиты санитарно-защитной полосы в соответствии с нормами СНИП 2.04.02-89, СанПин 2.1.4.1110-02.2.1.4 направленных на предупреждение ухудшения качества воды. Требования мотивированы тем, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект централизованного водопроводно-канализационного хозяйства «Сеть водопровода» с кадастровым номером № При установлении сервитута должны быть соблюдены требования законодательства в области санитарно- эпидемиологического благополучия населения, в частности «СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы» в части соблюдения санитарно - эпидемиологических требований к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) водопроводов питьевого назначения, устанавливаемой по обе стороны от крайних линий водопровода (не менее 10 метров) для исключения наличия в ее пределах источников загрязнений почвы и грунтовых вод (автостоянок, площадок хранения имущества, свалок и др.).

Определением суда принят отказ третьего лица ГП КО «Водоканал» от исковых требований к Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области», ФИО2 о возложении обязанности по обеспечению устройства футляров, иных защитных мер по согласованию с ГП КО «Водоканал» водовода с КН №, необходимых для обеспечения защиты санитарно-защитной полосы. Производство по делу в указанной части прекращено.

Третье лицо с самостоятельными исковыми требованиями ГП КО «Водоканал» исковые требования к ООО «Черняховский аграрий» уточнило. Просят обязать ООО «Черняховский аграрий» за свой счет после согласования с ГП КО «Водоканал» в отношении водопроводной сети с кадастровым номером № провести работы по ее выносу из границ земельного участка с № или по установлению защитного футляра на расстоянии 2 метров по горизонтали (в свету) от края проезда (кромки проезжей части) до подземной сети водопровода.

В судебном заседании представитель истца ООО «Черняховский аграрий» ФИО1, действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в заявлении об уточнении исковых требований. Просит суд обратить внимание на то обстоятельство, что невозможность пользования земельным участком с кадастровым номером № ООО «Черняховский аграрий» без установления сервитута, подтверждена заключением судебной экспертизы. Против удовлетворения требований третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями ГП КО «Водоканал» по установлению защитного футляра не возражает, предприятие готово провести необходимые работы.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 по доверенности, с иском не согласилась, просит отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что истец никак не обосновал невозможность заезда на свой земельный участок более коротким путем через земельный участок с кадастровым номером №, либо с <адрес>, не представил ни одного доказательства обращений и получения отказов согласования разрешительной документации на устройство въезда с <адрес>, согласования проектной документации, в выдаче технических условий, не обосновал невозможность помещения газопровода в гофру, невозможность вырубки одного дерева со стороны <адрес> и сноса двух хозпостроек (гаражей) для устройства въезда. Истец не предпринимал попыток согласовать иной въезд, кроме как через земельный участок ФИО2 Актом экспертного исследования подготовленного ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» экспертом предложены два варианта проезда, которые технически осуществимы. Для реализации предлагаемых вариантов необходимо разработать проектную документацию, предварительно получив технические условия в соответствующих городских службах. Организация проезда и прохода на земельный участок с КН № непосредственно с территории общего пользования не потребует обременения смежных земельных участков сервитутом, не ограничит условия эксплуатации указанных участков с учетом разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» ФИО5 по доверенности, не возражала против удовлетворения исковых требований ООО «Черняховский аграрий» с учетом уточнений.

В судебном заседании представители третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» ФИО7, ФИО8, по доверенности, уточненные исковые требования к ООО «Черняховский аграрий» поддержали.

Представители третьих лиц АО «Калининградгазификация», ООО «ГЕО НПК», Агентства по имуществу Калининградской области, Управления ФССП по Калининградской области, ОСП Ленинградского района Управления ФССП по Калининградской области, ОСП Черняховского района Управления ФССП по Калининградской области, ФИО9, финансовый управляющий ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В своих письменных пояснениях третье лицо АО «Калининградгазификация» указывает, что вдоль границы земельного участка с КН № проходит газопровод высокого давления. Возможность осуществления регулярного въезда и выезда многотонных транспортных средств пересекая подземный газопровод высокого давления без прокладки газопровода в футляре может быть определена проектной организацией после определения категории дороги и на основании технических условий.

Представитель ООО «ГЕО НПК» по доверенности ФИО12 просит рассматривать дело в отсутствие представителя. В своих возражениях указывает, что установление сервитута с западной стороны на земельном участке с КН № приведет к возникновению препятствий в пользовании недвижимым имуществом. ООО «ГЕО НПК» является режимным предприятием, эксплуатирующим опасные производственные объекты, обладающие важной значимостью для обеспечения нужд и потребностей государства и населения. На границе между земельным участком с КН № и земельным участком с КН № установлен забор для обеспечения охраны и безопасности территории предприятия с опасными производственными объектами, в связи с чем, установление сервитута, а в дальнейшем ворот (шлагбаума), приведет к снижению должного обеспечения безопасности опасных производственных объектов, а также невозможности соблюдения требований законодательства в области промышленной безопасности и антитеррористической защищенности.

Третье лицо Агентство по имуществу Калининградской области в своем заявлении просят рассмотреть дело без участия представителя Агентства. Удовлетворение заявленных исковых требований оставляют на усмотрение суда с учетом расположения на спорной территории сети водопровода и соответственно соблюдения требований, установленных СанПин 2.1.4.1110-02.2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 26.02.2002.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке ст.113 ГПК РФ, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте суда, в судебное заседание не явились, что в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

С учетом мнения представителей сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав стороны, лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу сервитут может быть установлен только в исключительном случае, при отсутствии у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом.

В пунктах 7 и 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 г., указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, прежде всего, наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

В силу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно пункту 12 указанного Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 22.03.2012 г. №510-О-О, от 24.09.2012 г. №1562-О, от 02.07.2013 г. №1046-О, статья274 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Исходя из приведённых выше правовых норм, установление сервитута (как разновидности обременения земельного участка правами другого лица) носит исключительный характер и должно быть обусловлено не только необходимостью использования чужого земельного участка, но и невозможностью пользования собственной вещью без установления сервитута.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

Обязанность доказывания приведенных обстоятельств лежит на лице, которое обращается в суд с требованиями об установлении сервитута.

Судом установлено, что основными видами экономической деятельности истца ООО «Черняховский аграрий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) являются выращивание зерновых (кроме риса) зернобобовых культур и семян масличных культур; предоставление услуг в области растениеводства, производство готовых кормов для животных, содержащихся на фермах, торговля оптовая зерном, что следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (т.1 л.д.34-44).

ООО «Черняховский аграрий» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 15986 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – пищевая промышленность, расположенный по адресу: <адрес>

Земельный участок с кадастровым номером № с расположенными на нем объектами недвижимости был приобретен истцом у ООО «Межрегиональная транспортная компания «Поволжье» на основании договора купли-продажи, имущественного комплекса от 02.12.2015 (т.2 л.д.155-158).

Земельные участок поставлен на кадастровый учет 19.05.2008, в настоящее время со статусом «актуальные».

Согласно записям Единого государственного реестра недвижимости, в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: № (объект незавершенного строительства комбикормовый цех, снят с кадастрового учета 21.11.2014), № (объект незавершенного строительства площадка бетонная под элеватор, снят с кадастрового учета 09.12.2014), № (гаражи, (боксы)), № (гараж), № (площадка бетонная под элеватор, снят с кадастрового учета 10.07.2009), № (нежилое здание), № (зерносушильный комплекс), № (вспомогательное (ангар)), № (вспомогательное (ангар)), № (вспомогательное - силос), № (вспомогательное - силос), № (вспомогательное - зерносушилка), № (ангар), что отражено в выписке из ЕГРН от 27.04.2023 (т.4 л.д.110-150).

Земельный участок с кадастровым номером 39№ площадью 14703 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания нежилых зданий производственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> поставлен кадастровый учет 19.05.2008 года. В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правообладателе. Зарегистрировано ограничение – аренда в пользу ФИО9 срок действия с 01.07.2005 (договор аренды от 12.08.2004).

Согласно выписки из реестра муниципальной собственности МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» (т.1 л.д.195) земельный участок с кадастровым номером № площадью 14703 кв.м находится в муниципальной собственности на основании Решения окружного Совета депутатов МО «Черняховский городской округ» № от 28.01.2016 (ст.3 ФЗ №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного Кодекса РФ»).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 4183 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания нежилых зданий, производственного назначения -весовой, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО2 на праве собственности (запись в ЕГРН от 21.07.2021).

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 03.11.2003, в настоящее время со статусом «актуальные, ранее учтенные».

В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером №

Судом установлено, что постановлением главы Черняховского муниципального образования Калининградской области № от 11 августа 2004 года (после рассмотрения заявления конкурсного управляющего ОАО «Агрохимсервис» об отказе от земельного участка в связи с продажей объектов недвижимости, заявления ФИО9 о предоставлении земельного участка для обслуживания нежилых зданий, приобретенных в собственность по договору купли-продажи от 7.10.2003) принят из земель поселений земельный участок с кадастровым номером № по <адрес> площадью 30689 кв.м от открытого акционерного общества «Агрохимсервис» и передан ФИО9 в аренду сроком на 15 лет (2004-2019 г.г.) для обслуживания нежилых зданий, используемых под размещение агроцентра.

12.08.2004 года между Администрацией Черняховского муниципального образования и ФИО9 заключен договор аренды земельного участка площадью 30689 кв.м из земель поселений с кадастровым номером № по ул<адрес>.

Постановлением главы Черняховского муниципального образования Калининградской области № от 11 августа 2004 года (после рассмотрения заявления директора ООО «Черняховск агрохимия» об отказе от земельных участков в связи с продажей объектов недвижимости, заявления ФИО9 о предоставлении земельного участка по <адрес> в <адрес> для обслуживания нежилых зданий, приобретенных в собственность по договору купли-продажи от 19.02.2004) приняты из земель поселений земельный участок с кадастровым номером № площадью 6656 кв.м и земельный участок с кадастровым номером № площадью 4183 кв.м, от ООО «Черняховск агрохимия», которые переданы ФИО9 в аренду сроком на 15 лет (2004-2019г.г.) для обслуживания нежилых зданий, используемых под размещение агроцентра.

12.08.2004 года между Администрацией Черняховского муниципального образования и ФИО9 заключен договор аренды земельных участков из земель поселений по <адрес>.

Постановлением главы муниципального образования «Черняховский городской округ» № от 27 марта 2007 года принято решение размежевать земельный участок площадью 30689 кв.м с кадастровым номером № на два земельных участка: с условным кадастровым номером № площадью 15986 кв.м и условным кадастровым номером № площадью 14703 кв.м. Утверждены проекты границ земельных участков с разрешенным использованием для обслуживания нежилых зданий, используемых под размещение агроцентра.

ООО «МТ Агро-Центр» предоставлен земельный участок площадью 15986 кв.м по <адрес> в аренду, сроком на 15 лет (2007-2022), а ФИО9 предоставлен земельный участок площадью 14703 кв.м по <адрес> в <адрес> в аренду по 11.08.2019.

Согласно кадастровому плану земельного участка (т.1 л.д.185) из земельного участка с кадастровым номером № образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № (площадью 14703 кв.м.) и № (площадью 15986 кв.м.).

Постановлением Администрации МО «Черняховский муниципальный район» № от 7 октября 2014 г. ФИО9 предоставлен земельный участок (из земель населенных пунктов) с кадастровым номером № площадью 4183 кв.м по адресу <адрес>, в собственность за плату для обслуживания нежилого здания производственного назначения – весовой, с ограничением (обременением) земельного участка- беспрепятственный проход, проезд (сервитут) на площади 165 кв.м в пользу ООО МТК «Поволжье».

Между Управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры Администрации МО «Черняховский муниципальный район» и ФИО9 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 4183 кв.м от 08.10.2014 года. Договором оговорено (п.3.1) беспрепятственный проход, проезд (сервитут) на площади 165 кв.м в пользу ООО МТК «Поволжье».

14 ноября 2014 между ФИО9 (продавец) и ООО «Эмбер Агро» заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - весовой общей площадью 14,8 кв.м (кадастровый №) по адресу <адрес>, земельного участка из земель населенных пунктов, для обслуживания нежилых зданий, используемых под размещение агроцентра, общей площадью 4183 кв.м с № по адресу <адрес>, с существующими ограничениями (обременения) права: беспрепятственный проход, проезд (сервитут) на площади 165 кв.м в пользу МТК «Поволжье». Проход/проезд к объектам осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №.

ООО «Эмбер Агро» по договору купли-продажи весовой и земельного участка от 19 ноября 2015 года продает ООО «ЭмберЭссет Бэнк» весовую общей площадью 14,8 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок из земель населенных пунктов, для обслуживания нежилых зданий, общей площадью 4183 кв.м с кадастровым номером № по адресу <адрес> с существующими ограничениями (обременения) права: сервитут на площади 165 кв.м.

ФИО2 по договору купли-продажи от 25.06.2021 года приобрела у ООО «ЭмберЭссет Бэнк» указанные выше весовую общей площадью 14,8 кв.м с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью 4183 кв.м с кадастровым номером №

Указанным договором купли-продажи сервитут на площади 165 кв.м. не оговорен.

Согласно договору купли-продажи от 15.06.2020 года между финансовым управляющим ФИО9 ФИО10 и ФИО2, последняя приобрела нежилое здание (проходная) площадью 88,9 кв.м кадастровый №, нежилое здание – административное площадью 808,8 кв.м кадастровый №, нежилое здание площадью 566 кв.м кадастровый №, нежилое здание площадью 2094,3 кв.м кадастровый №, право аренды земельного участка кадастровый №, площадью 14703 кв.м, право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 6656 кв.м. Имущество расположено по адресу <адрес>. (т.2 л.д.78).

Согласно договору купли-продажи от 02.11.2020 года между финансовым управляющим ФИО9 ФИО10 и ФИО2, последняя приобрела имущество расположенное по адресу <адрес>: сооружение производственное площадью 3894 кв.м (площадка бетонная) с КН №, сооружение производственное площадью 314 кв.м с кадастровым номером № (забор), сооружение производственное площадью 2372 кв.м с кадастровым номером № (асфальто-бетонное покрытие).

Таким образом, с момента заключения договоров купли-продажи нежилых зданий и права аренды земельного участка, к ФИО2 перешли права и обязанности по использованию земельного участка с кадастровым номером № площадью 14703 кв.м, на тех же условиях, что и у ФИО9

ФИО2 использует земельный участок с кадастровым номером № площадью 14703 кв.м, расположенный по адресу <адрес> без надлежаще оформленных договорных отношений.

Из акта проверки органом государственного контроля (надзора) от 29.06.2021 года Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в отношении ООО «Черняховский аграрий» усматривается, что администрацией МО «Черняховское городское поселение» 04.03.2013 года выдано ООО «Межрегиональная транспортная компания «Поволжье» разрешение на строительство объекта капитального строительства «Производственная база. Первый этап строительства включает в себя строительство комбикормового цеха, зерносушильного комплекса: приемное отделение зерна с норицей, отделение очистки зерна, отделение сушки зерна, четыре силоса емкость по 150 тонн, каждый для временного хранения зерна, два силоса постоянного хранения зерна по 437 тонн каждый, три экспедиционных бункера для отгрузки комбикормов и зерна» на земельном участке с кадастровым номером № Администрацией муниципального образования «Черняховский муниципальный район» 03.10.2014 выдано ООО «Межрегиональная транспортная компания «Поволжье» разрешение на ввод вышеуказанного объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне П-3- зона производственных объектов III класса опасности, что следует из сведений карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки «Черняховский городской округ».

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости (сведения о характеристиках объекта недвижимости) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в разделе «Особые отметки» имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества: вид ограничения аренда в пользу ФИО9 Среди документов, на основании которых внесена запись, указан межевой план от 04.08.2014 года выданный Администрацией МО «ЧМО».

На листе №1 раздела 4.1 указанной выписки отражено содержание ограничений в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости, в том числе, учетный номер части № под сервитут для беспрепятственного прохода, проезда площадью 1670 кв.м. (т.2 л.д.14).

Из землеустроительной документации земельного участка с кадастровым номером № (межевой план от 04.08.2014) следует, что на основании проведения кадастровых работ образованы три части земельного участка с кадастровым номером №: площадью 1670 кв.м с разрешенным использованием под сервитут для беспрепятственного прохода, проезда; площадью 493 кв.м под пожарный водоем; площадью 741 кв.м под пожарный водоем.

Из представленных сведений Администрацией МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» следует, что проезд от <адрес> на территорию промышленного узла и ряда других предприятий по <адрес>, а также остановочный пункт (ориентир <адрес>) находятся в муниципальной собственности муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» (т.3 л.д.180).

Из письма Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» от 31.08.2023 в адрес ФИО2 усматривается, что в настоящее время автобусная остановка «Завод Арви», расположенная по адресу <адрес> является действующим остановочным пунктом в рамках контракта на выполнение работ, связанных с осуществлением регулярных перевозок пассажиров и багажа автомобильным транспортом по регулированным тарифам на территории Черняховского муниципального округа. Администрация МО готова рассмотреть вопрос переноса автобусной остановки при условии переоборудования остановочного пункта за счет заявителя. (т.6 л.д.150).

При принятии решения суд учитывает, что ранее земельные участки с кадастровыми номерами № (площадью 15986 кв.м.) и № (площадью 14703 кв.м.), принадлежащие истцу и ответчику, представляли собой единую производственную базу, комплекс зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке с кадастровым номером №, из которого в 2007 году образованы два земельных участка. Из пояснений сторон и из материалов дела усматривается, что с указанного времени проезд и проход к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке истца, осуществляется через земельные участки с кадастровыми номерами: №, №

В целях установления возможности беспрепятственного подъезда к земельному участку с КН № судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России.

Заключениями судебной строительно-технической-землеустроительной экспертизы № от 30.11.2022, № от 14.04.2023 определено, что границами земельного участка с КН 39№ с северной стороны является бетонный забор, являющийся элементом ограждающей конструкции гаражей, гаражей (боксов), с восточной стороны - бетонный забор, с западной стороны - бетонный забор с колючей проволокой. С южной стороны и частично с восточной фактические границы (заборы) отсутствуют.

Вдоль северной и восточной границ земельного участка с кадастровым номером № проложен газопровод высокого давления диаметрами 90 мм и 110 мм. Данный факт подтверждается наличием информационных табличек на ограждениях, а также наличием ковера над задвижкой, заглушки на поверхности земли на расстоянии 2,48 м и 1,09 м от бетонного ограждения.

Участок газопровода высокого давления до границы земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> имеет кадастровый № и протяженность 73 м.

Согласно публичной кадастровой карте, представленным выпискам из ЕГРН на земельные участки, осмотру, экспертом определено, что на момент осмотра проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером № и расположенным на нем зданиям и сооружениям с земель общего пользования осуществляется по гравийной дороге через земельный участок с кадастровым номером № в том числе через земельный участок с кадастровым номером №, заезд на которую осуществляется через откатные, распашные ворота у проходной с <адрес>.

Экспертом учитывалось, что минимальная ширина проезда автотранспортных средств на территории промышленной зоны должна составлять не менее 4,5 м, радиус поворота не менее 15 м, расстояния от бортового камня или кромки укрепленной обочины автомобильных дорог до зданий с длиной до 20 м составляет не менее 1,5 м, более 20 м - не менее 3 м, расстояние от газогольдеров до дороги составляет 5 м.

Возможные варианты прохода (проезда) к земельному участку с № рассматривались с земель общего пользования со стороны <адрес> с восточной границы участка в районе расположенной остановки, с северной границы участка, а также с западной стороны.

По результатам осмотра и анализа представленной документации определено: с восточной стороны расположены капитальное строение - остановка, высокорослые деревья, вдоль ограждения проходит трубопровод системы газоснабжения высокого давления диаметром 110 мм, а к непосредственно бетонному ограждению подведен газопровод диаметром 90 мм, с выведенными на поверхность заглушкой и ковером над задвижкой.

С северной стороны на территории исследуемого участка расположены здание с КН № и гаражи, а также проходит трубопровод системы газоснабжения высокого давления диаметром 110 мм.

С западной стороны исследуемый участок граничит с земельным участком с КН №, со стороны которого расположено ограждение из металлического забора с заполнением из сварной сетки, ограничивающее подъезд к исследуемому участку.

С учетом расположения на земельном участке с КН № гаража, дренажных колодцев, ангара и соблюдения необходимых отступов от зданий и сооружений установить проезд минимальной шириной 4,5 м не представляется возможным.

Таким образом, с северной, восточной и западной сторон к земельному участку с КН № с земель общего пользования отсутствует возможность прохода и проезда. Существующим проходом и проездом является проход и проезд через ворота на проходной, расположенной на территории земельного участка с КН №

В результате анализа полученных данных определено, что проход к земельному участку истца с кадастровым номером № через земельные участки с кадастровыми номерами № является единственно возможным вариантом прохода (проезда).

Согласно выводам заключения эксперта № от 30 ноября 2022 года предлагаемый сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установить возможно без сноса построек и переноса насаждений, находящихся на этом земельном участке, в следующих координатах обремененной части земельного участка: <данные изъяты>.

Площадь сервитута на территории земельного участка с КН № составляет 1668,70 кв.м.

Величина соразмерной платы за сервитут на земельном участке с КН № составляет 43117 рублей в год.

Согласно выводам заключения эксперта № от 14.04.2023 года (дополнительная экспертиза) площадь земельного участка (сервитута), необходимого для проезда к земельному участку с КН № через земельный участок с КН № (при условии, что газгольдер останется на прежнем месте) составляет 208,23 кв.м. в следующих координатах обремененной части земельного участка: <данные изъяты>

Годовая стоимость сервитута в отношении земельного участка с КН № (на дату изготовления заключения эксперта № от 30.11.2022) составляет 5 170 рублей в год.

Судом установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № расположен объект недвижимости (сооружения) с кадастровым номером № водопроводная сеть, принадлежащая ГП КО «Водоканал» на праве хозяйственного ведения.

Из заключения кадастрового инженера ФИО14 следует, что сооружение коммунального хозяйства водопроводная сеть с кадастровым номером 39:13:000000:1802 не доходит до границ предполагаемого сервитута в пределах части земельного участка с кадастровым номером № - 0,63 метра.

В судебном заседании кадастровый инженер ФИО14 суду показал, что сделанный им вывод основан на анализе данных технического плана сооружения, заключения судебной экспертизы, данных Росреестра. Все точки, которые имеются в техническом плане сооружения, и координаты, которые имеются в заключении эксперта, полностью совпадают с координатами в Росреестре.

Согласно «СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4 Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные плавила и нормы»: п. 2.4.1. Зона санитарной охраны водопроводных сооружений, расположенных вне территории водозабора, представлена первым поясом (строгого режима), водоводов - санитарно - защитной полосой.

Санитарно-защитная полоса исследуемого водовода составляет не менее 10 м от крайних линий водопровода, в пределах которых должны отсутствовать источники загрязнения почвы и грунтовых вод. Исследуемый водовод с КН № в границах земельного участка с КН № рядом с предполагаемым сервитутом не проходит по территории свалки, поля ассенизации, поля фильтрации, поля орошения, кладбища, скотомогильника, а также территории промышленного и сельскохозяйственного предприятия.

Загрязнения, вызванные выбросами транспорта, являются источниками общего загрязнения почв.

Однако, «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» предусмотрена прокладка водопроводных сетей вдоль улиц и дорог.

Так согласно таблице 12.5 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» расстояние по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода до бортового камня улицы, дороги (кромки проезжей части, укрепленной полосы обочины) составляет 2 м, которое допускается уменьшать до 0,3 м при условии выполнения мероприятий, защищающих трубопровод от промерзания и механического повреждения (футляры, обоймы).

В соответствии с «СанПин 2.1.4.1110-02.2.1.4 Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы» и «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» следует, что накладка санитарно-защитной полосы водопровода на дорогу (проезд) допустима.

Эксперт пришел к выводу, что возможность организовать проезд (проход) к земельному участку с КН № через земельный участок с № в пределах предполагаемого сервитута (в границах (координатах обремененной части земельного участка) приведенных в заключение эксперта № от 30 ноября 2022 года) с учетом нахождения на земельном участке с КН № сооружений коммунального хозяйства (водопроводная сеть) с кадастровым номером №, с соблюдением требований «СанПин 2.1.4.1110- 02.2.1.4 Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Санитарные правила и нормы» имеется.

Ответчик ФИО2, не соглашаясь с выводами заключения эксперта судебной строительно-технической-землеустроительной экспертизы, представила акт экспертного исследования подготовленный ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» от 5 сентября 2023 года, согласно выводам которого возможно организовать проезд и проход на земельный участок с кадастровым номером №, исходя из его расположения относительно смежных земельных участков, а также с учетом расположения существующих зданий, сооружений и инженерных сетей с территории общего пользования, выполнив условия действующих нормативных документов.

Для организации проезда и прохода со стороны северной границы земельного участка с кадастровым номером № по первому предложенному варианту необходимо разработать проект устройства участка дороги, пересекающей трассу газопровода, предварительно получив технические условия в соответствующих городских службах. В составе работ по устройству такого участка дороги предусмотреть демонтаж части существующего ограждения и части конструкций существующего навеса.

Со стороны восточной границы земельного участка с кадастровым номером № по второму предложенному варианту необходимо разработать проект устройства участка дороги, пересекающей трассу газопровода, предварительно получив технические условия в соответствующих городских службах.

Наличие дороги общего пользования, расположение остановочного пункта и участка газовой сети, в том числе установка ковера над газовой задвижкой, позволяют организовать доступ на земельный участок с территории общего пользования. В составе работ по устройству такого участка дороги необходимо предусмотреть демонтаж части существующего ограждения и получение порубочного билета на рубку одного дерева ивы.

Вместе с тем, указание в акте экспертного исследования ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» на разработку проекта устройства участка дороги, пересекающей трассу газопровода, предварительное получение технических условий в соответствующих городских службах, не означает безусловной возможности организации по указанным вариантам проезда, учитывая необходимость проведения инженерных изысканий и ограничений, связанных с наличием газопровода. Кроме того, в исследовании не приводятся какие-либо расчеты, позволяющие организовать проезд с учетом не менее 4,5 м минимальной ширины проезда автотранспортных средств на территории промышленной зоны и радиуса поворота не менее 15 м.

Суд признает заключение эксперта судебной строительно-технической-землеустроительной экспертизы ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России надлежащим доказательством. Заключение эксперта отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясностей. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Исследование проводилось путем осмотра на месте объекта исследования с участием сторон, фиксацией результатов осмотра, выполнением необходимых измерений с помощью геодезического оборудования для дальнейшего исследования вопросов и наглядности, фотосъемкой, фиксацией результатов осмотра, методом сопоставления и анализа исходных данных, указанных в материалах дела, с результатами осмотра на месте и нормативными документами. При проведении экспертизы экспертом учтены материалы дела, дана оценка места расположения газопровода, водопроводной сети.

При этом в судебном заседании ФИО16 при даче пояснений подтвердила обоснованность примененных методов исследования и сделанных выводов.

Учитывая целесообразность установления ограниченного права пользования земельными участками, находящимися в собственности и аренде ответчиков, исходя из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка, суд приходит к выводу, что совокупность обстоятельств указанных выше, влечет установление сервитута, так как нормальная эксплуатация объектов недвижимого имущества истца без установления сервитута на земельные участки, ответчиков, невозможна.

Требования истца об установлении сервитута обусловлены необходимостью обеспечения доступа к его земельному участку от дороги общего пользования.

С учетом указанных обстоятельств, находя, что рассматриваемый случай исключительный, предоставление права ограниченного пользования земельными участками является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника, суд приходит к выводу о необходимости установления сервитута по варианту, приведенному в заключении эксперта.

Указанный истцом в исковом заявлении размер платы за сервитут ответчиками в ходе судебного разбирательства не оспорен, соответствует размеру, установленному в ходе проведения судебной экспертизы, предложений по вопросу установления иной платы за сервитут, как и доказательств несоразмерности и необоснованности предложенной истцом платы, суду ответчиком не представлено, в связи с чем при установлении платы за сервитут суд полагает возможным исходить из суммы, предложенной истцом в соответствии с заключением эксперта.

Суд учитывает, что данный вариант установления сервитута не нарушает баланса прав и законных интересов сторон спора и иных заинтересованных лиц, поскольку предполагает использование уже существующих и пригодных для эксплуатации проездов, не требует строительства новых дорог и проведения инженерных изысканий на предмет установления реальной возможности их строительства.

Учитывая, что ФИО2 при приобретении земельного участка с кадастровым номером № в собственность и при приобретении права аренды на земельный участок с кадастровым номером № было известно и очевидно наличие на них спорного проезда и его функционального назначения, суд применяет принцип эстоппеля, с учетом которого новый правообладатель земельного участка не вправе препятствовать истцу в использовании спорного проезда.

Установление сервитута площадью 1668,70 кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером № и сервитута площадью 208,23 кв.м в отношении земельного участка с кадастровым номером № по территории существующего проезда не создает препятствий в использовании указанных земельных участков в соответствии с установленным видом разрешенного использования и не ведет к существенному ограничению прав ФИО2, как правообладателя.

Положениями статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами статей 1, 15, 44, 52 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Решение суда является основанием для государственной регистрации сервитута в ЕГРН.

При принятии решения суд принимает во внимание положения п. 1.3. «СанПиН 2.1.4.1110-02. 2.1.4», согласно которому соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Согласно абзацам 2 и 3 п. 1.5. санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно - защитной полосой: устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды. В соответствии с п. 1.17. Отсутствие утвержденного проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН.

Учитывая, что в пределах санитарно-защитной полосы должны отсутствовать источники загрязнения почвы и грунтовых вод, в том числе согласно «СТО НОПРИЗ И-006-2017 Инженерно-экологические изыскания. Исследование загрязнений почв и грунтов», в том числе общие загрязнения (загрязнения, вызванные выбросами промышленности и транспорта), а также с учетом СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89» о необходимости соблюдения расстояния по горизонтали (в свету) от подземных сетей водопровода до бортового камня улицы, дороги (кромки проезжей части, укрепленной полосы обочины 2 м, которое допускается уменьшить при условии выполнения мероприятий, защищающих трубопровод от промерзания и механического повреждения (футляры, обоймы), необходимо проведение работ по предупреждению загрязнения воды.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить требования третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» о возложении обязанности на истца ООО «Черняховский аграрий» за свой счет, после согласования с государственным предприятием Калининградской области «Водоканал» в отношении водопроводной сети с кадастровым номером №, провести работы по установлению защитного футляра на расстоянии 2 метров по горизонтали (в свету) от края проезда (кромки проезжей части) до подземной сети водопровода в пределах земельного участка с КН №

Принимая во внимание положения части 2 статьи 206 ГПК РФ, учитывая характер и объем действий, которые следует совершить ООО «Черняховский аграрий» в целях исполнения решения суда, суд полагает возможным установить срок проведения необходимых работ в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части требования отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Черняховский аграрий» к ФИО2, Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» об установлении сервитута удовлетворить.

Установить в пользу ООО «Черняховский Аграрий» право ограниченного бессрочного пользования (сервитут) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1668,70 кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, в следующих координатах обремененной части земельного участка: <данные изъяты> в целях беспрепятственного доступа (прохода и проезда) к принадлежащему ООО «Черняховский Аграрий» на праве собственности земельному участку с кадастровым номером № и расположенным на нем объектам недвижимого имущества.

Установить в пользу ООО «Черняховский Аграрий» право ограниченного бессрочного пользования (сервитут) в отношении части земельного участка с кадастровым номером №, площадью 208,23 кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, в следующих координатах обремененной части земельного участка: точка <данные изъяты> в целях беспрепятственного доступа (прохода и проезда) к принадлежащему ООО «Черняховский Аграрий» на праве собственности земельному участку с кадастровым номером № и расположенным на нем объектам недвижимого имущества.

Установить ООО «Черняховский аграрий» плату за сервитут на земельном участке с кадастровым номером № в размере 5 170 рублей в год подлежащую внесению ежегодно в срок до 25 декабря текущего года.

Установить ООО «Черняховский аграрий» плату за сервитут на земельном участке с кадастровым номером № в размере 43 117 рублей в год подлежащую внесению ежегодно в срок до 25 декабря текущего года.

Требование третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями государственного предприятия Калининградской области «Водоканал» к ООО «Черняховский Аграрий» о проведении мероприятий – удовлетворить частично.

Обязать ООО «Черняховский аграрий» в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, за свой счет после согласования с государственным предприятием Калининградской области «Водоканал» в отношении водопроводной сети с кадастровым номером № провести работы по установлению защитного футляра на расстоянии 2 метров по горизонтали (в свету) от края проезда (кромки проезжей части) до подземной сети водопровода в пределах земельного участка с №

В остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.В.Лунина

Решение суда в окончательной форме принято 19 октября 2023 года.

Судья С.В.Лунина