Апелляционное определение по делу № 33-16428/2023 от 06.07.2023.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0001-01-2021-008612-82

Рег. №: 33-16428/2023 Судья: Ильясова Е.М.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Санкт - Петербург 6 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.,

Судей

ФИО1, ФИО2,

При секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «СПБ Приморское» (до переименования – ООО «Басфор») на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2022 года по гражданскому делу №2-2133/2022 по иску ФИО4 к ООО «Специализированный застройщик «СПБ Приморское» (до переименования – ООО «Басфор») об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «СПБ Приморское» - ФИО5, возражения представителя ООО ФИО4 – ФИО6, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «БАСФОР», в котором просила уменьшить цену нежилого помещения №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 56,2 кв.м, кадастровый номер №..., приобретенного на основании предварительного договора купли-продажи №... от <дата> и установить цену в размере 5 990 000 руб.; взыскать: излишне уплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи №... от <дата> в размере 1 035 000 руб., неустойку в размере 3 736 350 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 2 410 675 руб., неустойку за каждый день просрочки в размере одного процента от суммы основного долга, начиная с <дата> по день фактической оплаты суммы основного долга, в обоснование заявленных требований ссылаясь на то, что ответчик при заключении договора с истцом не сообщил ей о наличии обременения указанного нежилого помещения в виде залога в пользу ПАО «Промсвязьбанк» (том 2 л.д. 225-227).

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2022 года постановлено:

- взыскать с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО4 в счет уменьшения покупной цены помещения 1 035 000 руб., неустойку по состоянию на 28 ноября 2022 года в размере 1 500 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 1 282 500 руб.;

- взыскать с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО4 неустойку, начисленную на сумму основного долга в размере 1 035 000 руб. в размере 1% за каждый день просрочки, начиная с 29 ноября 2022 года по день фактического возврата долга;

- в остальной части иска отказать;

- взыскать с ООО «БАСФОР» в доход государства государственную пошлину в размере 13 675 руб.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик подал апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного решения.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно приведенной норме закона право покупателя на уменьшение цены или на расторжение договора не зависит от того, было ли известно продавцу о правах третьих лиц на продаваемый товар.

Согласно приведенной выше норме закона обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц возложена на продавца.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 указанной статьи содержится перечень тех сведений, которые должна в обязательном порядке содержать информация о товаре, доводимая изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 названного закона информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Из приведенной нормы закона следует, что на продавце лежит обязанность по предоставлению потребителю информации, обеспечивающей возможность его правильного выбора.

Установленный данной нормой обязательный перечень информации не является исчерпывающим и не освобождает продавца от предоставления иной информации, если она имеет значение для указанного в пункте 1 статьи 10 правильного выбора товара потребителем.

Поскольку наличие обременения товара имеет для покупателя существенное значение, то сведения об этом также относятся к информации о товаре, которую изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю.

В силу статьи 12 Закона РФ «О защите прав потребителей», если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ч. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 названного Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №..., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения нежилого помещения №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 56, 2 кв.м.

Согласно положениям пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора цена помещения согласована сторонами в размере 7 025 000 руб. и подлежит уплате до 26 марта 2018 года.

Обязательства по оплате покупной цены нежилого помещения исполнены истцом в надлежащие сроки и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением и не оспаривалось сторонами в процессе рассмотрения дела.

Согласно п. 1.3 договора стороны обязуются в течение сорока рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение, в порядке, предусмотренным предварительным договором, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документ, подписанного обеими сторонами.

Спорное нежилое помещение было передано истцу для производства ремонтных работ, о чем подписан акт приема-передачи от 6 апреля 2018 года.

Право собственности ответчика на нежилое помещение согласно сведениям из ЕГРП зарегистрировано 31 октября 2018 года.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 23 марта 2021 года по делу № 2-562/21 заключенный между сторонами 5 марта 2018 года договор признан договором купли-продажи нежилого помещения с условием о предварительной оплате, за ФИО4 признано право собственности на нежилое помещение №..., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 августа 2021 года решение изменено, с ООО «Басфор» также взысканы неустойка, компенсация морального вреда, штраф.

Впоследствии истцу стало известно, что приобретенное ею нежилое помещение обременено ипотекой в пользу ПАО «Промсвязьбанк», о чем в ЕГРН внесена запись №..., между тем на момент заключения договора купли-продажи от 5 марта 2018 года указанных сведений в ЕГРН не имелось, при заключении договора ООО «Басфор» о данном обстоятельстве истцу не сообщило, что ответчиком не оспаривалось.

Истец обратилась к ООО «Басфор» с требованием об уменьшении покупной стоимости и возврате излишне уплаченной суммы, однако указанное требование оставлено без удовлетворения.

По ходатайству истца для определения рыночной стоимости квартиры и величины ее снижения с учетом обременения определением суда от 14 сентября 2022 года была назначена судебная товароведческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНЭ «АСПЕКТ» № 1848/22-СЭ от 24 октября 2022 года рыночная стоимость нежилого помещения №..., расположенного по адресу: <адрес> с учетом обременения – ипотеки в пользу ПАО «Промсвязьбанк», зарегистрированного за №..., по состоянию на 5 марта 2018 года составила 5 990 000 руб.

При этом указанное экспертное заключение сторонами не опровергнуто, отвечает требованиям положений статей 55, 59-60, 86 ГПК РФ, а потому правомерно принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами, исходя из анализа представленных доказательств, исходил из того, что в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение факт того, что ответчик при заключении договора не поставил ситца в известность о наличии обременения спорного нежилого помещения, в связи с чем требования истца об уменьшении цены договора на сумму 1 035 000 руб. согласно заключению судебной экспертизы и о взыскании данной суммы в пользу истца подлежат удовлетворению.

Кроме того, на основании положений Закона РФ «О защите прав потребителей» суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя об уменьшении цены договора за период с 20.11.2021 по 28.11.2022, снизив размер неустойки с учетом положений ст. 333 ГК РФ до 1 500 000 руб., и о взыскании неустойки в размере 1% в день за период с 29.11.2022 до даты фактического исполнения обязательства, а также о взыскании компенсации морального вреда в размере 30 000 руб., штрафа в размере 1 282 500 руб.

Судебные расходы взысканы судом по правилам Главы 7 ГПК РФ.

Изложенные выводы суда следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с выводами суда об уменьшении покупной цены по договору, ссылаясь на то, что с 15.11.2019 истец обращалась к ответчику с претензиями об уменьшении покупной цены в связи с имеющимся в отношении спорного помещения обременения, в связи с чем на момент признания решением суда от 23.03.2021 заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи с условием о предварительной оплате истцу было достоверно известно о наличии обременения, а потому, по мнению ответчика, у истца не возникло право требования уменьшения покупной цены на основании ст. 460 ГК РФ, ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» и настоящее исковое заявление предъявлено истцом в целях злоупотребления своими правами.

Судебная коллегия полагает, что доводы ответчика не могут служить основанием для удовлетворения апелляционной жалобы, поскольку, как следует из материалов дела и подтверждается судебными актами по делу 2-562/2021, между ФИО4 (покупатель) и ООО «Басфор» (продавец) 05.03.2018 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №..., предметом которого являлась обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 56,2 кв.м, технические характеристики которого у казаны в Приложении №1 к Договору.

Согласно положениям пунктов 2.1., 2.2., 2.3. Договора цена Помещения согласована сторонами равной 7 025 000 руб. и подлежала уплате ФИО4 в срок до 26.03.2018.

Обязательства ФИО4 по оплате приобретаемого Помещения были исполнены ей в полном объеме в марте 2018 года, что подтверждено платежными поручениями.

6 апреля 2018 года помещение по договору передано ФИО4, о чем между ФИО4 и ООО «Басфор» был подписан акт приема-передачи нежилого помещения №БН от 06.04.2018.

Как следует из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, еесли сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицироватъ его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Аналогичные разъяснения содержатся также в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49, в котором указано, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

С учетом изложенного Петроградский районный суда Санкт-Петербурга в решении от 23.03.2021 по делу 2-562/2021 пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор, по своей правовой природе является договором купли-продажи нежилого помещения с условием о предварительной оплате, и применил к отношениям сторон по договору нормы § 7 главы 30 ГК РФ.

Таким образом, как из материалов настоящего дела, так и из судебных актов по делу №2-562/2021 следует, что правоотношения отношения по договору между сторонами возникли 05.03.2018, а обязательства по Договору исполнялись сторонами в марте - апреле 2018 года, когда истцу не было известно о наличии обременения в отношении спорного помещения, при этом то обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи был признан договором купли-продажи с условием о предварительной оплате только решением суда от 23.03.2021, не изменяет того факта, что правоотношения сторон на основании этого договора возникли 05.03.2018.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для отказа в иске, поскольку истец имеет право требования уменьшения покупной цены на основании ст. 460 ГК РФ, ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иоффе ООО «Специализированный застройщик «СПБ Приморское» (до переименования – ООО «Басфор») – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено <дата>.