Решение по делу № 2-261/2024 от 10.04.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, отсутствующим права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества и правах на них, возложении обязательства освободить территорию земельного участка.

УИД <Номер обезличен>

<Номер обезличен>

<Номер обезличен>

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 г. <Адрес обезличен>

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Марковой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Карельского межрайонного природоохранного прокурора, действующего в интересах Российской Федерации в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, и неопределенного круга лиц к ФИО1, администрации Сортавальского муниципального округа о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, отсутствующим права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества и правах на них, возложении обязательства освободить территорию земельного участка,

установил:

Карельский межрайонный природоохранный прокурор обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации от имени Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к администрации Сортавальского муниципального района, ФИО1 по тем основаниям, что по результатам проверки выявлены нарушения требований земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером <Номер обезличен> <Дата обезличена> между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка <Номер обезличен>, в соответствии с которым арендатор обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. <Дата обезличена> ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> предоставлено заявление и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (жилой дом), расположенного на земельном участке, согласно которому на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 18%, общая площадь 16 кв.м. Право собственности ФИО1 на объект недвижимости, с кадастровым номером <Номер обезличен> зарегистрировано 11.11.2011. Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от <Номер обезличен> в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости, в собственность ФИО1 предоставлен земельный участок. <Дата обезличена> между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района заключен договор купли-продажи <Номер обезличен>, согласно которому в собственность ФИО1 передан земельный участок, выкупная стоимость которого составила 34 012,50 руб. <Дата обезличена> ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <Адрес обезличен> предоставлено заявление о государственной регистрации прав на земельный участок в собственность на основании заключенного договора купли-продажи. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано <Дата обезличена>, кадастровая стоимость земельного участка составляет 12 025 270,50 руб. Истец указывает, что проведенными надзорными мероприятиями установлено, что на земельном участке (вблизи установленного шлагбаума у дороги в СОТ «Зеленый мыс») расположен объект - ленточный фундамент, площадью 16 кв.м, внутри периметра фундамента имеется кустарник, фундамент покрыт мхом и травой. Следов разрушения не имеется, при этом, установлен факт запущенности строительства, длительной не эксплуатации объекта. Надзорные мероприятия показали, что строительно-монтажные работы на земельном участке не ведутся, с даты регистрации объекта на участке размещена лишь бетонная конструкция в виде ленточного фундамента квадратной формы без заглубления, которая может рассматриваться как временное вспомогательное сооружение для организации строительной площадки. Истец полагает, что расположенный на земельном участке объект не отвечает требованиям, предъявляемым к объекту недвижимости, на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, а строительный материал, находящийся на земельном участке, не может быть признан объектом недвижимого имущества. Таким образом, возведение на земельном участке вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на эти объекты, не влечет возникновения у заявителя права на приобретение в собственность спорного земельного участка без проведения торгов. ФИО1, как владелец объекта, не обладающего признаками капитальности, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, не являлась лицом, обладающим правом на приобретение земельного участка для его эксплуатации и не вправе извлекать выгоду из своего неправомерного поведения, выраженного в приобретении права собственности на земельный участок не по его рыночной, а по существенно меньшей стоимости, исключении возможности реализации указанного земельного участка гражданам и организациям на торгах, в ходе которых при имеющейся конкуренции со стороны других лиц цена на приобретенный земельный участок могла существенно возрасти. В результате приватизации земельного участка права и обязанности сторон по ранее заключенному договору аренды от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключённому между администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 прекращены, в порядке реституции земельный участок подлежит возвращению, право аренды ФИО1 не сохраняется. На основании изложенного истец просил признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером <Номер обезличен>, а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведения об объекте незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером <Номер обезличен>, признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенный между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно обязать администрацию Сортавальского муниципального района выплатить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в размере 34 012,50 руб., обязать ФИО1 возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, государственная собственность на который не разграничена.

Протокольным определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен филиал ППК «Роскадастр» по <Адрес обезличен>.

Протокольным определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено МКУ «Архитектура и градостроительство».

Протокольным определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Земля Плюс» и кадастровый инженер ФИО3

Протокольными определениями суда от <Дата обезличена>, от <Дата обезличена> к производству суда приняты увеличение и уточнение исковых требований, в окончательной редакции которых истец просит признать отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером <Номер обезличен>; исключить сведения об объекте незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером <Номер обезличен> из ЕГРН, а также о правах на него; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенный между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, исключить сведения о правах на него из ЕГРН; обязать ФИО1 в течение трех месяцев со дня вступления судебного решения в законную силу освободить территорию земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от объекта, расположенного на нем (реконструированный объект незавершенного строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> – одноэтажное строение площадью 41 кв.м).

Процессуальный истец – старший помощник Карельского межрайонного природоохранного прокурора Чуракова М.А. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, указала на недобросовестность ответчика ФИО1 при приобретении земельного участка и его использовании, несоразмерности площади предоставленного земельного участка расположенному на нем объекту и пятну застройки, нарушением ст. 36 Земельного кодекса РФ при предоставлении спорного земельного участка в собственность ответчику, а также несоответствие возведенного на момент заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке объекта требованиям СП 42.13330 «СНиП <Дата обезличена>-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Истец – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Ответчик – ФИО1 и ее представитель ФИО4, в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержали доводы письменного отзыва на иск, а также заявили ходатайство о применении срока исковой давности в части исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенного между ФИО1 и администрацией Сортавальского муниципального района.

Ответчик – администрация Сортавальского муниципального округа, извещенный о рассмотрении дела, в суд не явился, в представленном письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку при предоставлении спорного земельного участка ФИО1 в аренду, а впоследствии – в собственность, требований гражданского и земельного законодательства нарушены не были.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требований относительно предмета спора, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Установлено, что распоряжением администрации муниципального образования <Адрес обезличен> от <Дата обезличена> <Номер обезличен> по результатам рассмотрения ходатайства ФИО1, акта выбора и обследования земельного участка от <Дата обезличена>, материалов натурных работ и геодезических вычислений утвержден проект плана границ земельного участка, расположенного в кадастровом квартале <Номер обезличен> общей площадью 25000 кв.м. Земельный участок представлен ФИО1 в аренду сроком на 15 лет.

<Дата обезличена> между администрацией муниципального образования <Адрес обезличен> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 25000 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, с. н.<Адрес обезличен>, под личное подсобное хозяйство, сроком на 15 лет.

В соответствии с п.п. 5.2.3, 5.2.4 договора аренды ФИО1 обязалась обеспечить освоение участка в установленные договором сроки. Использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно сведениям ЕГРН <Дата обезличена> зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <Номер обезличен> площадью 16 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>

Распоряжением администрации Сортавальского муниципального района от <Дата обезличена> <Номер обезличен> земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> со ссылкой на ст. 36 Земельного кодекса РФ представлен ФИО1 в собственность за плату.

<Дата обезличена> между администрацией Сортавальского муниципального района (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателю указанный земельный участок за плату в размере 34 012,50 руб.

В тот же день между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи земельного участка.

В силу п. 3.2.2 договора купли-продажи покупатель обязалась за свой счет произвести государственную регистрацию настоящего договора и права собственности на земельный участок.

В соответствии с выпиской из ЕГРН <Дата обезличена> зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 25 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под личное подсобное хозяйство. На земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером <Номер обезличен>. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 12 025 270,50 руб.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи продавцом и покупателем исполнен <Дата обезличена>.

По ходатайству стороны истца по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Нордгеострой».

Согласно заключению эксперта ООО «Нордгеострой» от <Дата обезличена> <Номер обезличен> объект с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, на момент осмотра является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 70%, а также обладает признаками капитальности. На момент осмотра исследуемый объект имеет площадь 41 кв.м и расположен в охранной зоне ЛЭП. Таким образом, экспертом отмечается проведение реконструкции исследуемого объекта. Представленные в материалы фотографии объекта отличаются от фактического вида объекта на момент осмотра. На указанных фотографиях представлен только ленточный фундамент. При таком составе конструктива на момент постановки на кадастровый учет или на дату предоставления земельного участка в собственность примерная степень готовности объекта составляла 12%. Наличие ленточного фундамента, которое не оспаривается сторонами по делу, и вид фундамента экспертом отмечается как отсутствие технически предусмотренной возможности разборки фундамента без его разрушения. Наличие ленточного фундамента является признаком объекта незавершенного строительства. Таким образом, объект с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен>, на дату предоставления земельного участка в собственность (<Дата обезличена>) является объектом незавершенного строительства. Конструктивные особенности (материал) фундамента объекта отвечали признакам капитальности объекта недвижимого имущества.

Допрошенная в судебном заседании <Дата обезличена> эксперт ФИО7 подтвердила изложенные в заключении от <Дата обезличена> <Номер обезличен> выводы в части отнесения имеющегося на момент заключения договора купли-продажи земельного участка расположенного на нем объекта (ленточного фундамента) к объекту капитального строительства и невозможности его отрыва от земли без разрушения, указав на наличие неразрывной связи данного объекта с землей, пояснила, что данный фундамент имеет монолитную конструкцию, может быть отнесен к категории мелкозаглубленных фундаментов, для устройства которых требуется проведение значительных строительных работ (установка опалубки, армирующего каркаса и затем производства земельных работ), при этом фундамент не мог просесть или заглубиться с течением времени, возможно обрастание его травяной растительностью.

Правовых оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, доказательств, опровергающих отраженные в экспертном заключении выводы, сторонами не представлено. Данное заключение отвечает признакам относимости и допустимости данного рода доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке располагается ленточный фундамент площадью 16 кв.м, на который <Дата обезличена> было зарегистрировано право собственности ФИО1

Принимая во внимание заключение эксперта, суд приходит к выводу, что данный фундамент на моменты государственной регистрации права на него и заключения договора купли-продажи земельного участка обладал признаками капитальности, следовательно, правомерно зарегистрирован в ЕГРН в качестве объекта незавершенного строительства.

Доводы иска о том, что с момента регистрации права собственности на фундамент до подачи в суд настоящего искового заявления ответчик ФИО1 не производила работ по завершению строительства, не свидетельствуют об утрате ее права собственности на данный объект незавершенного строительства.

Таким образом, исковые требования о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером <Номер обезличен>, исключении сведений из ЕГРН на указанный объект удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции от <Дата обезличена>) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исследование материалов дела показало, что спорный земельный участок <Дата обезличена> передан в собственность за плату ФИО1, как собственнику расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

По смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до <Дата обезличена>) земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Вместе с тем, заслуживает внимания заявление стороны ответчика о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности.

В силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму»; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304); другие требования в случаях, установленных законом.

Процессуальным истцом заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, на которое вопреки доводам иска сроки исковой давности распространяются.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до <Дата обезличена>. Десятилетние сроки, предусмотренные п. 1 ст. 181, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ (в редакции настоящего Федерального закона), начинают течь не ранее <Дата обезличена>.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», десятилетние сроки, предусмотренные п. 1 ст. 181, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 (в редакции Закона № 100-ФЗ), начинают течь не ранее <Дата обезличена> и применяться не ранее <Дата обезличена> (п. 9 ст. 3 Закона № 100-ФЗ в редакции Федерального закона от 28.12.2016 № 499-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исполнение оспариваемого договора начато <Дата обезличена>.

Таким образом, на <Дата обезличена> не истек трехлетний срок предъявления требований, предусмотренный ранее действовавшей редакцией п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

Согласно штампу на почтовом конверте настоящий иск подан в суд <Дата обезличена>, то есть после <Дата обезличена>.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в определении Верховного Суда РФ от 18.03.2025 по делу № 4-КГ25-5-5-К1.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и о применении последствий недействительной сделки удовлетворению не подлежат в связи истечением срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре.

Поскольку исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат, то отсутствуют основания для признания отсутствующим права собственности ФИО1, зарегистрированного на основании этого договора, и для возложения на нее обязанности освободить территорию земельного участка от объекта недвижимости, в связи с чем иные доводы стороны истца о незаконности приобретения ответчиком ФИО1 спорного земельного участка не могут быть приняты во внимание.

При указанных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Карельского межрайонного природоохранного прокурора, действующего в интересах Российской Федерации в лице Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, и неопределенного круга лиц к ФИО1, администрации Сортавальского муниципального округа о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, отсутствующим права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества и правах на них, возложении обязательства освободить территорию земельного участка оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.В.Маркова

Мотивированное решение изготовлено <Дата обезличена>