УИД 77OS0000-02-2024-023232-70 Дело № 3А-342/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
5 ноября 2025 года г. Москва
Московский городской суд в составе
судьи Лебедевой И.Е.
при секретаре Баевой А.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-342/2025 по административному исковому заявлению АО «МОСАЛАРКО» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
АО «Мосаларко» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663.
В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО «Сити-Консалт», а именно в размере 837 616 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 1 059 145 888 рублей 12 копеек.
Поскольку общество является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца АО «Мосаларко» поддержал административные исковые требования, представил возражения на заключение эксперта и его пояснения, просил требования удовлетворить.
Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения по делу, в которых административный ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, выслушав явившиеся стороны, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006023:5663, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663 по состоянию на 1 января 2023 года установлена в размере 1 059 145 888 рублей 12 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного нежилого помещения уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО «Мосаларко» как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 22 июля 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
АО «Мосаларко» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО «Сити-Консалт», в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663 по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 837 616 000 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 1 января 2023 года по результатам судебной экспертизы определена в размере 1 060 026 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Сити-Консалт», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (VI) экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площадь, месторасположение; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; характеристика нежилого помещения, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость.
Экспертом определен сегмент рынка к которому относится объект оценки, - объект офисного назначения класса «В+», произведен анализ данных о сделках и предложениях о продаже относящихся к данному сегменту рынка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного доходного подходов и отказом от применения затратного подхода.
Приведенные административным истцом доводы в основном выражают несогласие с выводами эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки, при этом каких-либо объективных данных, свидетельствующих о допущенных экспертом ошибках, административным истцом не приведено.
В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного нежилого помещения отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований АО «Мосаларко» о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0006023:5663.
Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 272 160 рублей 00 копеек были возложены на административного истца, обязанность по оплате экспертизы АО «Мосаларко» исполнена.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления АО «МОСАЛАРКО» об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 77:01:0006:023:5663 по состоянию на 01.01.2023 год в размере рыночной стоимости, - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 11 ноября 2025 года
Судья
Московского городского суда И.Е. Лебедева