Дело N 2-520/2023 (33-14612/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

29.09.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Коршуновой Е.А.,

при помощнике судьи Сергеевой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи ... долей в праве общей долевой собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе истца на решение Талицкого районного суда Свердловской области от 20.06.2023.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи 44/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием "объекты торговли (магазины, торговые центры, торгово-развлекательные центры)" с кадастровым номером <№> площадью ... кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок), по цене 293 836,21 руб. исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены арбитражный управляющий ФИО3, управление Росреестра по Свердловской области.

Решением суда от 20.06.2023 в иске отказано.

Не согласившись с судебным актом, истец обжаловала его в апелляционном порядке.

От ответчика поступили возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, ее представитель ФИО4 поддержали доводы жалобы, а представитель ответчика ФИО5 и арбитражный управляющий ФИО3 просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Учитывая, что иные лица, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в ... гг. на земельном участке с кадастровым <№> площадью ... кв. м его собственник - ООО ... возвело в соответствии с разрешением на строительство от <дата> нежилое здание универсального магазина и ввело его в эксплуатацию на основании разрешения от <дата>.

ФИО1 (истец) и ФИО2 (ответчик) являлись инвесторами по договорам на участие в инвестировании строительства указанного нежилого здания (истец - по договору от <дата> <№>, ответчик - по договору от <дата> <№>).

По окончании строительства общество передало сторонам по актам приема-передачи соответствующие нежилые помещения в здании, а те зарегистрировали за собой право собственности на них (истец - <дата>, ответчик - <дата>).

Тогда же в <дата> после передачи помещений, общество заключило с инвесторами, в том числе со сторонами по делу, договор от <дата> купли-продажи занятого магазином земельного участка, по условиям которого тот поступил в общую долевую собственность инвесторов за плату с определением размера долей пропорционально площади переданных им ранее помещений. На основании этого договора в .... в ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на ... доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, за ответчиком - на ... доли.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.01.2019 по делу N А60-61786/2018 ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3; определением суда 26.10.2022 процедура реализации имущества завершена, в отношении ФИО1 применены положения Закона о банкротстве об освобождении от обязательств.

В ходе процедуры банкротства состоялись торги по продаже имущества должника по лоту N 1 (вышеуказанные нежилые помещения), результаты которых оформлены протоколом от <дата>. С победителем торгов, которым был признан П.А.С., действующий по агентскому договору от <дата> в интересах ФИО2, заключен договор купли-продажи от <дата> по цене 2 600 000 руб.

Упоминаний о земельном участке договор не содержит.

В результате произведенного перераспределения земель по соглашению от <дата> между собственниками спорного земельного участка и администрацией Талицкого городского округа под зданием магазина был образован участок меньшей площади - спорный земельный участок.

ФИО1, указывая, что принадлежащая ей доля в праве собственности на спорный земельный участок в ее конкурсную массу не вошла, не оценивалась и с торгов не продавалась, что нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и полагая, что указанный недостаток может быть восполнен понуждением ответчика, в чью собственность поступили нежилые помещения, к заключению с истцом отдельного договора купли-продажи доли в праве на спорный земельный участок по цене исходя из его кадастровой стоимости, обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик с требованиями не согласилась, сославшись на то, что условиями заключенного по результатам торгов договора купли-продажи принадлежавших истцу помещений, не предусматривалась необходимость приобретать и долю на земельный участок.

Суд первой инстанции руководствовался статьями 8.1, 223, 244, 273, 421, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566, и исходил из того, что в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, то право собственности на долю в праве на земельный участок все равно возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

В такой ситуации считается, что установленная в договоре купли-продажи цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом доли в праве на земельный участок.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что доля истца в праве на спорный земельный участок уже перешла в собственность ответчика, и отказал в иске.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам, оснований не согласиться с этими выводами у коллегии не имеется. Доводы апелляционной жалобы, ранее приведенные истцом в суде первой инстанции и содержащие результат иной правовой оценки обстоятельств спора, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, в связи подлежат отклонению.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 35 данного Кодекса установлен запрет на отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка. Сделки, совершенные в нарушение данного запрета, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункт 11 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (абзац 6 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона (статей 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 N 303-ЭС15-13807, от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707, от 10.09.2018 N 305-ЭС18-5945.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 N 304-ЭС22-2566).

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, отсутствие в договоре купли-продажи помещений от <дата>, заключенном по результатам торгов по продаже имущества должника-истца в деле о ее банкротстве, специального указания на передачу покупателю ... долей в праве собственности на спорный земельный участок не свидетельствует, вопреки доводам истца, о нарушении принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости и не подтверждает обоснованность заявленного иска, поскольку в данном случае доля в праве собственности на спорный земельный участок перешла к ответчику с момента регистрации за ней права собственности на помещения в здании и была включена в их стоимость в силу закона, что и констатировал суд.

В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок она обязана уплачивать земельный налог и нести иные расходы на содержание имущества независимо от наличия регистрации за ней права собственности на указанную долю. Если до момента такой регистрации соответствующие расходы понесла истец, она вправе требовать от ответчика их возмещения по правилам о неосновательном обогащении (пункт 15 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Если же истец полагает, что принадлежащее ей до введения процедуры банкротства имущество (помещения и доля в праве на земельный участок) были оценены залоговым кредитором неправильно и проданы финансовым управляющим по заниженной стоимости, что привело к убыткам, принимая при этом во внимание, что в деле о банкротстве применено правило об освобождении должника от исполнения обязательств, она вправе возбудить судебный спор с соответствующими требованиями и субъектным составом.

В рамках данного дела названные иски заявлены не были.

Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что возникший спор разрешен судом правильно. Доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, несогласие с которой само по себе не свидетельствует об ошибочности сделанных судом выводов, не подтверждает наличие нарушений норм права при рассмотрении дела и не является основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Талицкого районного суда Свердловской области от 20.06.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий:

.

Судьи:

.

.