УИД 77RS0019-02-2025-003395-74

Дело №2-3817/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года г. Москва

Останкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Тереховой А.А., при секретаре при секретаре Дюгай Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2746/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит перевести права и обязанности ФИО2, как покупателя 1/6 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 85,8 кв.м., кадастровый номер 77:02:0024018:1248, расположенной по адресу: <...> на ФИО1

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 18.11.2023 получила телеграмму от совладелица другой части жилого помещения ФИО3, о продаже, принадлежащей ему 1/6 доли жилого помещения за 1 200 000 рублей. Истец решила воспользоваться предложением и акцептировать выставленную оферту, направив 07.12.2024 года ФИО3 телеграмму с предложением согласовать условия сделки, 17.12.2024 года истец направила ФИО3 телеграмму, согласно которой готова выйти на сделку 30.01.2025 года. Однако ответа не последовало. 29.12.2024 года истцом была получена выписка из ЕГРН, из которой она знала, что ФИО3 продал принадлежащую ему 1/6 доли квартиры ФИО2

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом обеспечила явку своего представителя ФИО4, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, по обстоятельствам, указанным в письменном отзыве на иск.

Ответчик ФИО3, в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался надлежащим образом.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц, в том числе на быстрое и правильное рассмотрение споров, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку полагает возможным разрешить его по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к выводу о том, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником 2/3 долей, ФИО3 являлся собственником 1/6 доли квартиры общей площадью 85,8 кв.м., кадастровый номер 77:02:0024018:1248, расположенной по адресу: <...>.

20.12.2024 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>. Договор удостоверен нотариусом города Москвы ФИО6

23.12.2024 в ЕГРН была внесена запись №77:02:0024018:1248-77/072/2024-8 о возникновении права собственности у ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

ФИО3 были приняты меры к уведомлению участника общей долевой собственности ФИО1 о продаже 1/6 доли спорного жилого помещения, а именно 18.11.2024 ФИО3 в адрес ФИО1 была направлена телеграмма с предложением реализовать преимущественное право покупки и приобрести спорную долю квартиры за 1 200 000 рублей в течение месяца.

07.12.2024 года ФИО1 направила ФИО3 телеграмму с предложением согласовать условия сделки.

17.12.2024 года ФИО1 направила ФИО3 телеграмму, согласно которой готова выйти на сделку 30.01.2025 года.

Судом установлено, что извещение (телеграмма) от 07.12.2024 года о продаже доли с предложением реализовать преимущественное право покупки соответствует требованиям законодательства и содержит в себе все необходимые условия.

ФИО3 выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли ФИО1

С указанного времени в месячный срок право на преимущественную покупку доли ФИО1 реализовано не было.

Судом установлено, что телеграмма с извещением о продаже спорного имущества получена истцом 18.11.2024 года. Таким образом, с указанного времени истец была извещена о продаже спорного имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования необоснованны, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа ФИО3 доли в квартире ФИО2 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО1 о намерении продать доли квартиры исполнена.

В ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом установлено, что ФИО3 предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО1 о предстоящем отчуждении принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Истец могла исполнить обязанность по уплате цены по договору купли-продажи доли в праве на квартиру посредством внесения в депозит нотариуса в рамках ст. 327 ГК РФ денежных средств в размере 1 200 000 рублей в счет уплаты цены покупки. В данном случае обязательства покупателя считались бы исполненными в установленный законом срок со дня извещения о продаже.

ФИО1 в ходе судебного разбирательства не подтверждены относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами реальные действия истца с 18.11.2024 года, направленные на приобретение у ФИО3 спорного недвижимого имущества.

При этом, со стороны истца также не представлено доказательств уклонения ФИО3 от продажи спорных долей квартиры истцу.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению в рамках настоящего дела, является факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей в квартире.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

ФИО1 не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ФИО3, подписание проекта договора купли-продажи, согласованного с ответчиком, аренда банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление ответчика о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ответчик не явился.

Зная о стоимости спорного имущества в случае уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец не лишена была права исполнить свои обязательства по внесению денежных средств за спорные доли путем внесения указанной денежной суммы в депозит нотариуса, что, в силу положений ст. 327 ГК РФ считалось бы надлежащим исполнением обязательства.

Истцом, в нарушение требований ст. 250 ГК РФ, никаких действий по фактическому приобретению спорной квартиры совершено не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако ответчик от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.

Доводы стороны истца об отсутствии у стороны истца финансовой возможности собрать необходимые для покупки денежные средства, суд признает несостоятельными.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте продажи спорных долей и условиях ее продажи, в случае наличия у нее намерений на приобретение спорных долей в квартире, не была лишена возможности, с 18.11.2024 года согласовать с ответчиком и осуществить необходимые действия для заключения сделки, а в случае уклонения ответчика от заключения указанного договора, ФИО1 не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства, суд приходит к выводу, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированная часть решения суда составлена 07 ноября 2025 года

Судья А.А. Терехова