Дело № 2-477/2022 (2-2285/2021)
Поступило в суд: 29.11.2021 г.
УИД 54RS0013-01-2021-005194-18
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 июня 2022 года г. Бердск
Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Болбат Н.С., при секретаре судебного заседания Васильевой А.Ю., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи части нежилого помещения заключенным, о признании права на долю в праве общей долевой собственности, о взыскании судебных расходов,
установил:
Истец ФИО1 первоначально обратился в суд с иском к ФИО4 о возложении обязанности по разделу нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 386,3 кв.м., расположенного по адресу: с выделением помещения площадью 143 кв.м. в отдельный объект, с присвоением данному помещению отдельного кадастрового номера, о признании права собственности за ФИО1 на помещение площадью 143 кв.м., расположенного по адресу: которое является частью помещения с кадастровым номером № общей площадью 386,3 кв.м., расположенного по адресу:
В обоснование иска указал, что примерно с 1997 г. он занимает нежилое помещение площадью 164,1 кв.м., расположенное по адресу: кадастровым номером № с целью производства мебели. Данное нежилое помещение являются частью помещения с кадастровым номером № общей площадью 386,3 кв.м., расположенного по адресу: собственником которого является ответчик. В 2005 году между сторонами возникла договоренность о выкупе ФИО1 у ФИО4 занимаемого помещения площадью 164,1 кв.м.. Начиная с января 2005 года истец производил частичные выплаты за данное помещение, что подтверждается распиской. На просьбу истца об оформлении сделки и проведения государственной регистрации ответчик постоянно уклонялся. Последний платеж был произведен в марте 2008 года, однако ФИО4 отказался написать расписку, объяснив это тем, что все буде прописано при заключении сделки. Всего истцом было оплачено 1 014 000 рублей. В 2015 году ответчик заявил истцу, что тот не доплатил ему 64 000 рублей, в связи с чем оформление невозможно. 30.06.2020 г. истец направил письмо в адрес ответчика с требованием об оформлении договора купли-продажи. Однако до настоящего времени договор купли-продажи вышеуказанного помещения так и не был подписан сторонами, несмотря на то, что истец продолжает пользоваться данным помещением (л.д.16-20 т.1).
При рассмотрении дела истцом были уточнены исковые требования, просил признать договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 75 кв.м. и общей площадью 68 кв.м., расположенных по адресу: , являющегося частью помещения с кадастровым номером № между ФИО1 и ФИО4 заключенным, признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: кадастровым номером №, общей площадью 386,3 кв.м.: за ФИО1 в размере 37/100 доли, равной 143 кв.м., за ФИО4 -63/100 доли, равной 225,3 кв.м., взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 389 руб. (л.д.124-126 т.1). В дополнение указал, что начиная с марта 2008 года истец фактически владеет и пользуется нежилым помещением площадью 143 кв.м.. Истцом произведен капитальный ремонт кровли, утепление уличных окон, монтаж стеллажей и антресолей, также производится оплата коммунальных услуг. Предприятие истца зарегистрировано по указанному адресу.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования с учетом последних уточнений поддержал в полном объеме. Согласно ранее данным пояснениям истец находился в хороших отношениях с ФИО4. Он с конца 90-х годов арендовал у ФИО4 нежилые помещения, в котором располагалось его мебельное производство. После произведенных выплат за спорные нежилые помещения, ФИО1 неоднократно обращался к ФИО4 с просьбой письменно оформить сделку, на что последний сказал сделать ему техпаспорт на спорные помещения. Истец обратился к знакомому ФИО5, который был хозяином нескольких агентств недвижимости. Был изготовлен технический паспорт на спорный объект недвижимости о чем истец сообщил ФИО4, однако последний забрал технический паспорт у ФИО5 и пропал, на связь не выходил. Также истец потерял расписку подлинник и нашел ее лишь 2021 году, оказалось, что данный документ находился у его бывшей супруги.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д.86-87 т.1), в судебном заседании исковые требования поддержала, полагает, что поскольку между сторонами длящиеся правоотношения, соответственно сроки исковой давности не пропущены, кроме того в представленной расписке стороны согласовали все необходимые условия. Представитель ответчика не оспаривает тот факт, что ФИО1 денежные средства ФИО4 передавались. Истец на протяжении более десяти лет фактически владеет и пользуется спорным помещением.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил письменный отзыв, согласно которому он не заключал с ФИО1 договор купли-продажи, принадлежащего ему помещения, расположенного по адресу: . Стороны так и не пришли к какому-либо соглашению по поводу продажи спорных помещений. Истец является злостным неплательщиком по договору аренды, в течение нескольких лет не исполняет условия мирового соглашения, утвержденного судом. Истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт того, что было идентифицировано то помещение, в отношении которого якобы была выдана соответствующая расписка. В самой расписке точная площадь помещений не определена, также имеется отметка, что в случае, если сделка не состоится, то ФИО4 обязуется вернуть денежные средства. В том случае, если судом не будут применены сроки исковой давности будет решаться вопрос о возврате денежных средств, а не о заключении договора купли-продажи. На момент переговоров возник вопрос, что спорное помещение было не поставлено на кадастровый учет. Поскольку в здании, где расположено спорное помещение, находилось еще около десяти собственников, необходимо было получить согласие каждого. Многие собственники возражали против проведения соответствующей процедуры, в связи с чем вопрос о продаже сошел на нет. Полученные денежные средства были зачтены в счет уплаты аренды. Просит применить сроки исковой давности, поскольку более 14 лет истец не предпринимал никаких попыток по защите нарушенных прав. Представленные документы о производимых платежах по оплате коммунальных услуг является недопустимым доказательством, поскольку относятся к помещению, которое арендует ООО «Руста-Мебель» у Свидетель №2, которые является сособственником смежного со спорным помещением. ФИО4 от ФИО1 не скрывался, за границей не проживал на постоянной основе.
Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании ордера (л.д.91 т.1) возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала письменный отзыв ФИО4, полагает, что сторонами не были согласованы объекты недвижимости, в отношении которых велись переговоры по продаже, денежные средства по расписке были зачтены в счет погашения арендных платежей, сроки исковой давности истекли.
Заслушав пояснения истца, представителей сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из выписки ЕГРН ФИО4 принадлежат на праве собственности помещения, расположенные по адресу: площадью 855,1 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.150-151 т.1).
Как следует из технического паспорта от 2001 года (л.д.171-180 т.1) нежилого помещения, расположенного в производственном корпусе № по адресу: , помещение площадью 386,3 кв.м., представляет собой совокупность помещений с разными площадями и назначением. Это непосредственно следует из плана (л.д.176) и экспликации к поэтажному плану (л.д.177).
При рассмотрении настоящего дела судом установлено из пояснений сторон, что ФИО1 арендовал у ФИО4 часть нежилых помещений, которые относятся к нежилому помещению площадью 386,3 кв.м.. Как пояснил ФИО1 договор аренды на данные помещения между сторонами не заключался, была устная договоренность, что стоимость аренды за 1 кв.м. составила 4 000 рублей.
Стороны пояснили, что между ними велись переговоры о выкупе ФИО1 арендуемых нежилых помещений, в связи с чем была составлена общая расписка, в которую впоследствии вносились произведенные ФИО1 выплаты за вышеуказанные помещения.
Как следует из пояснений представителя истца ФИО6, которая принимала участие в предварительном судебном заседании от 20.04.2022 (л.д.234-239 т.1) истец арендовал у ФИО4 жилые помещения, которые на плане (л.д.22) закрашены синим цветом, что соответствует помещениям №95 площадью 47,2 кв.м., №96- 39,4 кв.м., №97 площадью -16,8 кв.м., №98-23,5 кв.м., №99-26,7 кв.м..
Из представленной расписки, подлинник которой обозревался в судебном заседании, следует, что 18.01.2005 г. ФИО4 получил от ФИО1 200 000 рублей в счет покупки у ФИО4 части помещений по адресу Линейная, 5 корпус 7 –часть бывшего помещения столовой (рядом с подстанцией ТП31) площадь примерно 100 кв.м. (будет уточняться), стоимость помещения из расчета 4 000 (четыре тысячи) рублей за 1 кв.м.. В настоящее время помещение принадлежат ФИО4 на праве личной собственности, не заложено, не находится под арестом, обязательств по продаваемому помещению перед третьими лицами отсутствует. В случае возникновения обстоятельств по которым сделка купли-продажи не состоится ФИО4 вернуть полученную сумму в срок 15 дней.
17.02.2005 г. некий Б.С. получил от ФИО1 в счет оплаты 75 кв.м. 100 000 рублей (л.д.10 т.1).
Аренда продаваемых помещений будет пересмотрена с 18.01.2005 г. за подписью ФИО4 (л.д.11 т.1).
26.11.2007 г. ФИО4 получил 50 000 рублей в счет оплаты помещений в корпусе 7.
11.12.2007 г. ФИО4 получил 150 000 рублей в счет договора купли-продажи помещений в корпусе 7.
07.02.2008 ФИО4 получил 50 000 рублей, без указания назначения платежа.
Далее следует запись, озаглавленная распиской от 24.07.2007 г., согласно которой ФИО4 получил от ФИО1 100 000 рублей в счет покупки им у ФИО4 части помещений корпус 7, часть бывшей столовой примерно 68 кв.м. (площадь будет уточняться). Стоимость помещений рассчитывается из расчета 10 500 рублей за 1 кв.м.. в настоящее время помещения принадлежат ФИО4 на праве личной собственности, не заложено, не находится под арестом, обязательства по продаваемому помещению перед третьими лицами отсутствуют. В случае возникновения обстоятельств, по которым сделка купли-продажи может не состояться, обязуется вернуть полученную сумму в срок 15 дней. Помещение будет оформляться одновременно с ранее оплаченным помещением 75 кв.м. (дата указана как 24.07.2007 г.). Далее следует, что 13.08.2007 г. ФИО4 получил 100 000 рублей в счет оплаты помещения в корпусе № Линейная 5 на условиях в соответствии с предыдущей распиской от 24.07.2007 г.. Следом указано, что 05.10.2007 г. ФИО4 получил 100 000 рублей в счет оплаты помещения в корпусе № Линейная, 5.
В материалах дела истцом представлена расшифровка представленной расписке (л.д.67-68), которая по содержанию идентична расписке (л.д.10-11 т.1).
Согласно расписке истец передал ответчику денежную сумму в 1 000 000 (один миллион) рублей. Согласно пояснениям истца фактически было передано 1 064 000 (один миллион шестьдесят четыре тысячи) рублей, однако на последнюю сумму ответчик отказался писать расписку.
Истец настаивает на том, что представленной распиской стороны согласовали существенные условия необходимые для заключения договора купли-продажи нежилого помещения. Он свои обязательства перед ФИО4 по оплате спорных объектов недвижимости выполнил в полном объеме.
Проанализировав представленные доказательства и пояснения сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 550 ГК РФ (редакция статьи не менялась с момента введения второй части ГК РФ, в том числе на момент внесения последующих записей в расписку) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ (редакция статьи не менялась с момента введения второй части ГК РФ, в том числе на момент внесения последующих записей в расписку) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пунктов 1, 2 статьи 223 ГК РФ в редакции от 30.12.2004 г., действовавшей на момент заключения договора, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
По правилам статьи 432 ГК РФ в редакции от 30.12.2004 г. договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в редакции от 29.12.2004 г. в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п.3 ст. 456 ГК РФ в редакции от 29.12.2004 г. условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Проанализировав текст представленной расписки, суд пришел к выводу, что стороны не согласовали какие конкретно помещения приобретаются ФИО1, не указана площадь этих помещений, более того, общая площадь приобретаемых помещений указана приблизительно, с пометкой о последующем уточнении. Кроме того, в расписке не указан полный адрес объекта который приобретается.
При этом условие договора о наименовании товара должно быть сформулировано с той степенью конкретности, которая позволяет индивидуализировать объект обязательства, порождаемый договором.
Доводы истца и его представителя, что истец до настоящего время пользуется этими помещениями, по мнению суда, не состоятелен, поскольку ФИО1 не отрицал, что первоначально между сторонами был заключен устный договор аренды, опять же без письменного определения каких-либо помещений.
Принимая во внимание, что ФИО4 принадлежат на праве собственности несколько помещений, расположенных по адресу: площадью 855,1 кв.м. с кадастровым номером № (л.д.150-151 т.1) суд полагает, что отсутствия в расписке номеров помещений согласно техпаспорту, кадастрового номера общего помещения, площадей этих помещений, является несогласованием существенного условия договора продажи помещения, которое позволяет определить предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.
Допрошенные в судебном заседании свидетель И.Л.. -мать истца пояснила, что со слов сына ей известно, что он передавал А.В. денежные средства в счет оплаты помещений, которые он ранее арендовал. Также со слов сына ей известно, что ФИО4 уклонялся от оформления документов по передачи в собственность ФИО1 приобретенных помещений.
Свидетель Л.Ю. пояснил, что в период с 2010-2013 год (точную дату он не помнит), к нему обращался ФИО1 с вопросом об оформлении технического паспорта на нежилое помещение, расположенное по адресу: . Он с ФИО1 приезжал по данному адресу осматривал помещение, впоследствии он общался с ФИО4 по вопросу выдела приобретаемых ФИО1 помещений в натуре, с целью определения несущих конструкций. Однако, вскоре ФИО4 позвонил и попросил вернуть ему документы и изготовленный технический паспорт, больше стороны к нему не обращались с этим вопросом.
Представленные истцом документы по оплате коммунальных услуг (л.д.47-55 т.1) не являются относимыми доказательствами. Поскольку в представленных актах и счетах не указан адрес, по которому эти услуги предоставлялись, площадь помещений. К тому же, истец арендовал помимо спорных помещений, смежные помещения, в том числе на основании договора аренды от 01.05.2015 года.
Заявление представителя ответчика ФИО3 о применении сроков исковой давности по заявленным требованиям подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно ч.1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Абзацем вторым п.2 ст. 199 ГК РФ предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В данном случая, срок исковой давности следует применять с 2008 года, то есть с того момента, когда ответчик ФИО4, по мнению истца согласно уточненному исковому заявлению (л.д.124 оборот) стал уклоняться от заключения договора купли-продажи. Более того, даже в 2015 году, после того, как ФИО4 заявил истцу, что последний не оплатил 64 000 рублей, в связи с чем оформление договора невозможно, истец не обратился в суд за защитой нарушенных прав.
Свидетель Свидетель №1 пояснила, что подлинник расписки находился у истца, и на даче в 2021 году она нашла жесткий диск от компьютера. В период брака она неоднократно задавала вопрос истцу почему он не оформляет помещения и не заключает договор с ФИО7, тот пояснял, что все будет оформлено.
Доводы ФИО1 относительно того, что ответчик ФИО4 уклонялся и избегал с ним встреч, безоснователен поскольку, во-первых опровергается, актом сверки от 26.05.2016 г., договором аренды от 01.05.2015 г (л.д.95-99 т.1), актом сверки от 01.05.2015 г., подписанными сторонами.
Кроме того, систематическое уклонение ответчика, от исполнения обязательств должно было побудить истца незамедлительно обратиться за защитой нарушенного права, в том числе в связи с постоянными вопросами его родственников, которые были допрошены в судебном заседании в качестве свидетелей. Однако со слов истца он доверял ФИО4, с которым, как выяснил суд, он не был ни в родственных, ни в дружеских отношениях.
В связи с этим доводы истца, относительно уважительности пропуска срока исковой давности не состоятельны.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ИНН №) к ФИО4 (ИНН №) о признании договора купли-продажи части нежилого помещения заключенным, о признании права на долю в праве общей долевой собственности, о взыскании судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья /подпись/ Н.С. Болбат
Полный текст решения изготовлен 01 июля 2022 года