Решение по делу № 2-246/2023 от 11.05.2023 - о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным.

Дело № 2-246/2023

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2022-003284-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.05.2023 г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Карнаух Т.В.,

при секретаре судебного заседания Гейц С.С.,

с участием: ответчика/истца ФИО1,

представителя ответчика/истца ФИО2, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО17 к Смоленской ФИО3 о возложении обязанности передать квартиру, о погашении обязательств в целях прекращения регистрационной записи об ипотеке, о взыскании судебных расходов,

по встречному исковому заявлению Смоленской ФИО3 к ФИО4 ФИО17 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным,

установил:

ФИО5 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Указанный договор подписан его сторонами, подан в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности. По условиям договора, Продавец обязался: не позднее 15 дней с момента подписания договора и выполнения условия п. 2.1 договора, передать Квартиру покупателю по акту приема - передачи, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 Договора); совершить действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу ПАО «Росбанк» и снятию существующих к моменту заключения договора ограничений в отношении квартиры, имеющихся в ЕГРН к моменту продажи путем погашения ипотечной задолженности за счет полученной в рамках п. 2.1. заключенного договора суммы (п. 5.2. Договора). Данные обязательства ответчик перед истцом не выполнил и выполнять не собирается, что подтверждается его письмом к Истцу. Ссылаясь на положения ст. 309, 310 ГК РФ истец просит: обязать ответчика передать истцу по акту приема - передачи квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером №; обязать ответчика за счет полученных от истца денежных средств в соответствии с п. 2.1. Договора погасить обязательство перед ПАО «Росбанк» в целях прекращения регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать уплаченную государственную пошлину за обращение в суд.

В ходе судебного разбирательства от ФИО1 по ступило встречное исковое заявление к ФИО5 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПАО «РОСБАНК» заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> руб. с целью покупки жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> с использованием кредитных средств, которое приобретено в тот же день. ДД.ММ.ГГГГ года у ФИО1 возникла просрочка по внесению платежей по кредиту, в связи с чем ПАО «РОСБАНК» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на недвижимое имущество - спорную квартиру. Решением суда района имени Лазо Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ, кредитный договор, заключенный ФИО1 и ПАО «РОСБАНК» расторгнут. Со ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору в общем размере <данные изъяты> руб. Судом обращено взыскание на заложенное имущество, а именно спорную квартиру, путем проведения публичных торгов. Далее, судебным приставом-исполнителем ОСП по Хабаровскому району возбуждено исполнительное производство, предметом исполнения которого являлась задолженность в размере <данные изъяты> руб., а также обращение взыскания на спорную квартиру путем проведения публичных торгов. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом составлен акт о наложении ареста на спорное имущество, которое подлежало дальнейшей реализации. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава ОСП по <адрес> в связи с полным погашением задолженности спорное имущество отозвано с реализации. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава ОСП по Хабаровскому району исполнительное производство, возбужденное в отношении ФИО1 окончено. Поскольку ранее жилое помещение выставлялось на торги во исполнение судебного решения ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 поступило сообщение следующего содержания: «ФИО3, здравствуйте! Ваша квартира выставлена на торги, торги состоятся ДД.ММ.ГГГГ. Росбанк расторгнул с Вами договор. Если хотите сохранить квартиру позвоните, поможем. <данные изъяты>». С учетом заинтересованности ФИО1 в сохранении спорной квартиры, которая является для нее единственной пригодной для проживания, она связалась по указанному телефону. Далее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО риэлтерская компания «Качество жизни» в лице генерального директора ФИО5 заключен договор на оказание риэлтерских услуг №, предметом которого является помощь с организации сделки купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Кроме того, ввиду эмоциональной напряженности в связи с проведением публичных торгов /дата проведения ДД.ММ.ГГГГ/, истец не могла оценить происходящее и попала под влияние ответчика, по настоянию которого подписала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами которого являлись ФИО1 как продавец и ФИО5 как покупатель. По условиям данного договора ФИО1 (Продавец) продает, а ФИО5 (Покупатель) покупает в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Согласно п.2 Договора стоимость продаваемой квартиры составляет <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 обращаются в Многофункциональный центр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости на основании договора купли- продажи. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получает уведомление от Управления Росреестра по Хабаровскому краю о приостановлении государственной регистрации прав ввиду наличия сведений об обременении в пользу ПАО «РОСБАНК». ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обращается в Многофункциональный центр с заявлением о государственной регистрации прекращения перехода права собственности на спорный объект недвижимости, но ввиду необходимости подачи такого заявления также со стороны Покупателя, то есть ФИО5, государственную регистрацию прекращения перехода права собственности приостанавливают. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было направлено в адрес ФИО5 предложение возвратить уплаченную ФИО5 денежную сумму во исполнение условий спорного договора купли-продажи, поскольку задолженность в размере <данные изъяты> руб. и продажа единственного жилья явно не соразмерны между собой.ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направляет в адрес ФИО5 требование, в котором просит считать расторгнутым спорный договор купли-продажи жилого помещения, а также просит подать заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем, поведение покупателя нельзя назвать добросовестным, поскольку в ходе переговоров условие о цене с продавцом не согласовывалось. ФИО1, не подозревая о действительной рыночной стоимости квартиры, которая превышает стоимость, указанную в договоре, подписала договор купли-продажи. Следует полагать, что покупатель, одновременно являясь генеральным директором риэлтерской компании «Качество жизни», заведомо знал о среднерыночной стоимости квартиры и имел намерение приобрести квартиру по стоимости ниже рыночной, чтобы в дальнейшем иметь возможность продать ее на выгодных для себя условиях. Согласно отчету № об определении рыночной стоимости объекта оценки спорного жилого помещения, стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. Намерения отчуждать единственную квартиру ФИО1 не имела. На фоне переживаний, у ФИО1 резко ухудшилось состояние здоровья, вследствие чего она была вынуждена обратиться в медицинское учреждение. Наличие факта добровольного подписания оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о наличии у истца волеизъявления на заключение оспариваемого договора на таких условиях, несмотря на соблюдение формы сделки. Фактически, ФИО1 был подписан договор купли-продажи ввиду неосведомленности относительно действительной рыночной цены квартиры и отсутствия юридических познаний. Будучи осведомленной о действительном положении дел, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы указанную сделку. После подписания договора купли-продажи квартиры ФИО1 продолжает проживать в ней, оплачивая жилое помещение и коммунальные платежи, то есть продолжает нести бремя содержания квартиры. Ссылаясь на положения ст. 178 ГК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО1 и ФИО5

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, встречные исковые требования не признал, дополнительно указал, что первоначально спорную квартиру увидел на торгах, на сайте Росимущества в открытом доступе, данный объект недвижимости был интересен для личного пользования, хотел ее сдавать, потом проживать в ней на период строительства для себя дома в этом районе. Попросил ФИО6, сотрудника агентства в котором он является директором, узнать подробнее для меня об этой квартире, связаться с продавцом, узнать ситуацию, указал, что готов рассмотреть вариант с покупкой данной недвижимости. Продавец указала, что она не собирается продавать квартиру, помощь ей не нужна. Прошло немного времени и когда в торгах наступил момент их проведения ФИО6 и продавец снова связались, выяснилось, что продавец не решила своих проблем и готова в продать квартиру. После этого ФИО6 поехала к ней на встречу, они всё обсудили, и в этот же момент часть денежных средств перевели приставам на погашение обременения. О цене договорились посредством телефонного звонка позвонила ФИО6 со своего телефона, по громкой связи он разговаривал с продавцом, которая предложила цену <данные изъяты> руб., он не согласился, предложил - <данные изъяты> руб., на этой цене договорились. Торги не состоялись, потому что на них не было нужного количества участников и на следующий день, после этого разговора, он с ответчиком вышли на сделку. К моменту подписания договора купли-продажи фактически было передано <данные изъяты> рублей. Данная сумма передавалось двумя частями. Первая часть в <данные изъяты> рублей истец передал наличными в МФЦ непосредственно продавцу, и она написала об этом расписку. Оставшиеся все денежные средства истец перевел на счета, с которых приставы списывают задолженность для того, чтобы она была погашена. Остальные <данные изъяты> руб. договорились, о передаче после снятия обременения приставами и окончания регистрации сделки. После подписания договора купли-продажи, сдали его на регистрацию, написали заявление о переходе прав. Через 1-2 дня узнал, что в банке ещё начислили задолженность, которой не было с самого начала. Пытался связаться с банком, там сказали, что данный вопрос решается с заемщиком, далее пытался связаться с продавцом, но она не выходила на связь, позднее получил от ответчика письмо, в котором она просит сделку не продолжать. Истец указал, что не понимает доводов ответчика о несоответствии продажной и рыночной стоимости квартиры, поскольку была достигнута договорённость с продавцом по цене. Истец также пояснил, что приобретаемую квартиру не видел, в процессе разговора с продавцом, понял, что в квартире ничего не останется из мебели, и она ему интересна, как объект недвижимости, при обсуждении цены, какие-либо улучшения в квартире не оценивал, предложил цену исходя из своего жизненного опыта. Также пояснил, что в общем работа в агентстве строится на работе с продавцами, если квартира продается с торгов, узнаются детали, человеку предлагается помощь, то есть узнается ситуация по квартире, можно ли погасить задолженность, можно ли квартиру снять с торгов, если человек соглашается, оговариваются условия, для дальнейшего предложения человеку услуг агентства. В данном случае квартира была интересна лично истцу. Договор посреднических услуг с продавцом заключался, его оформляла ФИО6 в квартире у ответчика, возможно продавец хотела зафиксировать факт отношений, стоимость услуг по договору составляла <данные изъяты> руб., но они не были оплачены.

Представитель истца-ответчика ФИО8 в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, возражал против встречных исковых требований.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, поддержала свои встречные исковые требования по доводам, встречного искового заявления, указала, что у нее были определенные финансовые проблемы, просрочка по ипотеке, сотрудник банка сказала еще до торгов, что если она хочет сохранить квартиру нужно внести деньги. Далее в Одноклассниках пришло сообщение, что Росбанк расторг договор, квартира выставлена на торги и ей могут помочь, позвонила по указанному в сообщении номеру телефона, ответила Елена, представилась риелтором, сказала, что может помочь сохранить квартиру, договорились о встрече, вечером она приехала в квартиру истца, истец рассказала ситуацию, Елена сказала, что в этой ситуации не нужно срочно продать квартиру, чтобы были какие-то деньги, потому что если я сейчас этого не сделать, то банк ничего не вернёт, на торгах квартира будет еще дешевле. У Елены с собой был шаблон договора об оказании риэлтерских услуг, стоимость которых составляла <данные изъяты> руб., которые далее будут удержаны после расчета покупателя за квартиру. Елена сказала, что стоимость квартиры <данные изъяты> руб., на вопрос, почему такая цена, Елена сказала, что такое бывает, и далее на торгах все время уменьшается. Елена также ей пояснила, что есть покупатель, с ипотекой, но директор дает ему наличные денежные. О том, что директор агентства будет покупателем квартиры, не знала. После подписания документов, Елена уехала, а ответчик зашли на сайт, увидела стоимость квартиры <данные изъяты> руб., и что там фигурировала фамилия ФИО4 и на договоре об оказании риэлтерских услуг также была фамилия ФИО4. Потом договорились с Еленой о сделке, приехали с МФЦ, чтобы заключить договор купли –продажи, в МФЦ ждал молодой человек, которого она видела его впервые, и Елена, подписали договор в очереди, в договоре были ошибки, внесли исправления, Елена сказала, что так бывает в практике, там же истец написала расписку о передаче ей <данные изъяты> руб., после этого уехала домой, далее решила, что что-то не так, а именно, что в договоре исправления, которые не нужно переделывать, что покупатель ФИО4, а со слов Елены должен был быть другой человек, которому одобрена ипотека, после чего начала читать, консультироваться с юристами, можно ли приостановить данную сделку, обратилась за помощью, указала, что у нее не было намерения у кого-то взять деньги и не отдавать их. Также ФИО1 указала, что телефонного разговора с ФИО5 не было, в том числе о договоренности по цене. Кроме того Смоленская указала, что спорное жилое помещение является ее единственным жильем, в котором она проживает с мамой, заработок является незначительным.

Представитель ответчика-истца ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные во встречном иске, поддержал в полном объёме, указал, что первоначальный иск не признает.

В судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что работает в агентстве недвижимости «Качество жизни», директором которого является ФИО5 Нашла ФИО1 в соцсетях, написала ей о том, что ее квартира выставлена на торги, предложила помощь сохранить квартиру, далее созвонились, она проконсультировала ФИО1, сказала, что ее квартира выставлена на торги, банк расторг договор, сказала, как можно затянуть этот процесс, на что ФИО1 сказала, что попробует сама достать деньги, взять кредит, чтобы оплатить долг. По просьбе ФИО1 узнала о задолженности у приставов. До торгов было еще 2 или 3 недели. Далее созвонились, ФИО9 сказала, чтобы она приезжала, так как у нее не получилось достать деньги, она будет продавать квартиру. Также пояснила, что в силу обязанностей отчитывается каждый день ФИО5 по работе, в данном случае, он просил сказать ему за какую цену человек продает квартиру, поэтому она позвонила ФИО5 сказала, что ФИО1 продает квартиру, предложила ему купить, так как он был заинтересован в этой квартире. В квартире у ФИО9 поговорили, потом она набрала номер ФИО5, поставила на громкую связь, сказала ему, что Смоленская решила продавать квартиру, ФИО4 спросил, за сколько она готова ее продать, ФИО9 указала цену <данные изъяты> руб., ФИО10 сказал, что это дорого и предложил назначить другую цену. В конечном итоге они нашли компромисс и договорились. Также свидетель пояснила, что ФИО1 вызвала ее именно для продажи квартиры, к подписанию договора-купли продажи ее не принуждали, сроки продажи не ставились, советов по стоимости квартиры не давала ФИО1 О среднерыночной стоимости квартиры ФИО1 не спрашивала. ФИО1 сказала, попросить у покупателя <данные изъяты> руб. ей на переезд. В этот же день был заключен со ФИО1 договор на оказание услуг, так как ФИО1 была для нее обычным клиентом, а инициатива его заключения была у ФИО1 После его подписания ФИО1 попросила оплатить задолженность приставам, ФИО5 проплатил задолженность, чтобы квартиру сняли с торгов. Договорилась со ФИО1 о сделке на следующий день. Она с ФИО5 приехала в МФЦ с договором купли-продажи. Там же произвели платежи приставам, передали <данные изъяты> руб. ФИО1, взяли расписку, подписали договор, в котором оказалось, что была допущена ошибка, она была исправлена и договор сдан на регистрацию. Договор купли продажи готовил ФИО5 После этого списывалась со ФИО1, через пару дней она сказала, что попала в больницу и несколько дней не будет на связи. Свидетель в это время с банками работала, с приставами созванивалась, чтобы снять все обременения, писала об этом ФИО1, а потом последняя перестала брать трубку. Далее узнала, что сделка приостановлена, ФИО1 подала в суд, она сбросила по телефону фотографию искового заявления, написала: «ты мне не звони, не пиши». Свидетель указала, что не знает о среднерыночной стоимости квартиры, проекта договора купли-продажи не было.

В судебное заседание не явились истец по первоначальному иску и его представитель, а также представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Росбанк», о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между Смоленской ФИО3 (продавец) и ФИО4 ФИО17 (покупатель) был заключен договор купли - продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, продавец продает, а покупатель покупает в собственность <адрес>, с кадастровым номером № (п. 1);

стоимость продаваемой квартиры определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель уплатил продавцу за счет собственных средств к моменту подписания договора, сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель уплачивает продавцу за счет собственных средств в течение одного дня с момента окончания государственной регистрации перехода права на квартиру (п. 2, пп. 2.1, 2.1);

продавец обязался не позднее 15 дней с момента подписания договора и выполнения условия п. 2.1 договора, передать квартиру покупателю по акту приема – передачи (п. 4);

продавец обязуется погасить остаток задолженности и проценты по договору ипотечного кредитования в пользу кредитора, используя денежные средства полученные в соответствии с п. 2.1, 2.2 настоящего договора, в день подписания настоящего договора, а также предпринять все необходимые действия для погашения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ, а также снять ограничения прав и обременение в виде ареста (п.5.2);

стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой или попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях. Стороны заключили настоящий договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, договор не является для стороны кабальной сделкой (п.6).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 получила от ФИО5 денежную сумму <данные изъяты> руб. в качестве первоначального взноса за продаваемую ею квартиру по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО1 ФИО2 в адрес ФИО5 направлено требование о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование которого ссылается на то, что договором стоимость продаваемой квартиры составляет <данные изъяты> руб., что не соответствует уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости, сообщает о подаче заявления в МФЦ о прекращении государственной регистрации прав, просит считать договор купли –продажи квартиры расторгнутым, подать заявление в МФЦ о прекращении регистрации прав.

На указанное требование представителем ФИО5 ФИО8 в адрес ФИО1 направлено сообщение об отказе в расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, ввиду отсутствия оснований для его расторжения.Далее судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «РОСБАНК» и ФИО1 был заключен кредитный договор № на сумму <данные изъяты> руб., на которые ФИО1 была приобретена квартира, расположенная по адресу <адрес>, <адрес>.

В связи с возникшей у Смоленской просрочкой по указанному кредитному договору, решением суда района имени Лазо Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор, заключенный между ПАО «РОСБАНК» и ФИО1 расторгнут, со ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору в общем размере <данные изъяты> руб., обращено взыскание на заложенное имущество - спорную квартиру. В ходе исполнительного производства, предметом исполнения являлась задолженность в размере <данные изъяты> руб., а также обращение взыскания на спорную квартиру путем проведения публичных торгов, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на спорное имущество.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН в отношении спорной квартиры, содержащей сведения о наличии обременений и ограничений в виде: ареста на основании постановления судебного пристава –исполнителя о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Хабаровскому району, и ипотеки в силу закона (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ №).

Как следует из протокола № по рассмотрению заявок на участие в аукционе по продаже арестованного имущества в электронной форме, от ДД.ММ.ГГГГ, на лот № – жилое помещение – квартиру, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, собственник имущества ФИО1, с установленной начальной ценой <данные изъяты> руб., подана на участие в аукционе одна заявка ФИО5, в связи с чем аукцион по лоту признан несостоявшимся в силу ст. 91 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно постановлению ведущего судебного пристава –исполнителя ОСП по Хабаровскому району от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение требований исполнительного документа ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста на имущество должника, которое передано на реализацию. В связи с полным погашением задолженности, имущество отозвано с реализации. Цена за единицу согласно акту описи и ареста указана в размере <данные изъяты> руб., цена по оценке за единицу и стоимость по оценке -<данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава ОСП по Хабаровскому району исполнительное производство, возбужденное в отношении ФИО3 окончено в связи с полным исполнением требований исполнительного документа. Согласно указанному постановлению последнее перечисление в счет погашения задолженности было осуществлено должником ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Вместе с тем ответчиком –истцом ФИО1 заявлены требования о признании сделки недействительной, поскольку заключая ее она действовала под влиянием заблуждения, поскольку в действительности не желала продавать спорную квартиру, не знала о ее действительной рыночной стоимости.

Статьей 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.ст. 550, 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.ст. 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из положений ч.ч. 1,2,3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как следует из материалов дела, договор купли - продажи <адрес>, с кадастровым номером №, соответствует требованиям, предъявляемым ст.ст. 550-555 к форме и порядку его заключения, содержит все существенные условия, в том числе стороны договорились о цене недвижимого имущества, порядке расчета.

Ответчиком-истцом ФИО1 в обоснование своих доводов представлен отчет об определении среднерыночной стоимости спорного жилого помещения, выполненным ООО «Хабаровское бюро экспертизы оценки» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому наиболее вероятная величина рыночной стоимости объекта оценки жилого помещения <адрес>, в <адрес>, по пер. Больничному, в <адрес>, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

Кроме того, представленное в материалы дела решение суда района имени <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ПАО «Росбанк» к ФИО3, ФИО13 об обращении взыскания на недвижимое имущество, о взыскании задолженности по кредитному договору, содержит сведения об оценке <адрес>, которая согласно отчету об оценке составляет <данные изъяты> руб.

Согласно вышеуказанному решению суда района имени <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично, расторгнут кредитный договор заключенный между ПАО «Росбанк» к ФИО3, ФИО13, взыскана с ответчиков задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на <адрес>, в <адрес>, по пер. Больничному, в <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО3, путем проведения публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере <данные изъяты> коп.

Как следует из постановления ведущего судебного пристава –исполнителя ОСП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение требований исполнительного документа ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о наложении ареста на имущество должника, которое передано на реализацию. Цена за единицу согласно акту описи и ареста составляет <данные изъяты> руб., цена по оценке за единицу и стоимость по оценке <данные изъяты> руб.

Доводы ответчика-истца ФИО1 о том, что сделка купли продажи квартиры вследствие ее заблуждения о действительной стоимости квартиры, и при отсутствии у нее действительной воли на отчуждение, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и опровергаются исследованными письменными доказательствами, в том числе показаниями свидетеля ФИО6, предупрежденной об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, являющейся работником риэлтерского агентства, которая пояснила, что увидев спорную квартиру на торгах арестованного имущества, связалась через соцсети со ФИО1, предложила помощь в сохранении квартиры, на что ФИО1 отказалась, указав, что намерена сама найти денежные средства для оплаты долга, но через некоторое время связалась с ФИО6, сообщала о намерении продать квартиру, начальная цена была озвучена продавцом, далее договоренность о цене продаваемого имущества была достигнута с покупателем, какого-либо давления на ФИО1 не оказывалось.

Кроме того, необходимость регистрации заключенной сделки в МФЦ требует обязательного личного присутствия при сдаче документов, предъявление паспорта и проставление личной подписи в заявлении, что также подтверждено письменными доказательствами исследованными в судебном заседании.

ФИО1, являясь ответчиком по гражданскому делу, не могла не знать о расторжении кредитного договора, взыскании с нее задолженности, об обращении взыскания на заложенное имущество, а также об установленной начальной цене торгов. В ходе рассмотрения дела ФИО1 не возражала против оценки квартиры, и установленной начальной стоимости продажи квартиры на торгах. Решение суда не обжаловала.

Как следует из постановления судебного пристава, на основании решения суда было возбуждено исполнительно производство, а арест на имущество –спорную квартиру, был наложен ДД.ММ.ГГГГ, торги проводились в ДД.ММ.ГГГГ года, что также свидетельствует об осведомленности ФИО1 о проводимых торгах и установленной продажной стоимости на квартиру.

Цена спорной квартиры, достигнутая сторонами договора купли-продажи соответствует цене установленной на торгах арестованного имущества.

В судебном заседании стороны не заявили ходатайства о проведении в судебной оценочной экспертизы спорной квартиры.

Доводы ответчика –истца ФИО1 и ее представителя о том, что при заключении сделки риэлтором не были сообщены ФИО1 сведения о рыночной стоимости квартиры, не свидетельствует о введении ее в заблуждение по цене продаваемого имущества, поскольку ФИО1 изначально отказалась от услуг риэлтора, указала, что будет предпринимать действия направленные на погашение задолженности, далее сама сообщила о намерении продать квартиру, имела возможность узнать о цене квартиры из других источников, обратиться за юридической помощью либо другому риэлтору.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что совокупность действий ФИО1 по заключению сделки купли-продажи объекта недвижимости, не свидетельствует о вынужденной обстановке, в которой оказалась истец, и существенном заблуждении с ее стороны, так как ее действительная воля была направлена на достижение соответствующих правовых последствий, в действительности имела намерения продавать принадлежащую ей квартиру, которая являлся единственным жилым помещением для истца. В ходе судебного разбирательства ФИО11 указала, что подписывая договор на оказание риэлтерских услуг, а также договор купли-продажи квартиры, понимала юридические последствия данных действий, понимала, что продавала свою квартиру.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 ГК РФ).

Таким образом, при решении вопроса о существенности заблуждения по поводу обстоятельств, указанных в ч. 1 ст. 178 ГК РФ, необходимо исходить из существенности данного обстоятельства для конкретного лица с учетом особенностей его положения, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки.

В этой связи, по смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При решении вопроса о том, является ли заблуждение существенным или нет именно для ответчика –истца ФИО1, как участника сделки, суд исходит из данных конкретных обстоятельств по данному делу, учитывая продолжительный период взыскания кредитной задолженности и обращения взыскания на спорную квартиру, оценку квартиры, произведенную в ходе рассмотрения гражданского дела, стоимость которой установлена при проведении торгов на заложенное имущество, оценку квартиры, представленную истцом, в ходе данного судебного разбирательства, совокупность действий ФИО1 и ФИО5 по заключению сделки купли-продажи объекта недвижимости в обстановке, позволяющей ответчику оценить сложившуюся ситуацию, так как ее действительная воля была направлена на достижение соответствующих правовых последствий, и выражала намерение продавать принадлежащую ей квартиру, чтобы погасить задолженность и снять квартиру с дальнейшего проведения торгов.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ соответствует установленным нормам гражданского законодательства, нарушений требований ст. 178 ГК РФ под влиянием заблуждения, не установлено, поскольку волеизъявление истца, очевидно соответствовало ее действительной воле на продажу квартиры, по цене установленной сторонами сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьями 59, 60, 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а решение суда основывается на совокупности всех представленных сторонами доказательств.

Таким образом, оценка относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности является исключительной прерогативой суда.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования ответчика -истца ФИО1 по встречному иску о признании договора купли –продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, оснований для признания сделки недействительной в ходе судебного разбирательства не установлено, в связи с чем встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что договор купли –продажи квартиры, от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ФИО5 и ФИО1 с соблюдением требований законодательства, исполнение его условий является для сторон сделки обязательным, в связи с чем требование истца –ответчика ФИО5 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ подлежат удовлетворению требования истца по первоначальному иску ФИО5 о взыскании с ответчика ФИО1 судебных расходов, в виде уплаченной государственной пошлины при подаче иска в суд, сумма которой составляет <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 ФИО17 к Смоленской ФИО3 о возложении обязанности передать квартиру, о погашении обязательств в целях прекращения регистрационной записи об ипотеке, о взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Обязать Смоленскую ФИО3, 16<данные изъяты> передать ФИО4 ФИО17, <данные изъяты> в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 ФИО17 и Смоленской ФИО3, по акту-приема –передачи <адрес>, с кадастровым номером №;

обязать Смоленскую ФИО3 за счет, полученных от ФИО4 ФИО17 денежных средств в соответствии с п. 2.1. Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, погасить обязательство перед ПАО «Росбанк» в целях прекращения регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ;

взыскать со Смоленской ФИО3 в пользу ФИО4 ФИО17 расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении исковых требований Смоленской ФИО3 к ФИО4 ФИО17 о признании договора купли продажи жилого помещения недействительным, отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 16.06.2023.

Судья Карнаух Т.В.