Решение по делу № 2-1924/2023 от 13.11.2023

Дело № 2-1924/2023

Поступило в суд: 26.06.2023 г.

УИД 54RS0013-01-2023-002608-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2023 г. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Лихницкой О.В., при секретаре Диденко М.П., с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на квартиру и освобождении имущества от ареста,

установил:

Истец ФИО2 первоначально обратилась с иском к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на <адрес> и об освобождении имущества от ареста. В заявлении указала, что 14.09.2021 года между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 43,9 кв.м. с кадастровым номером № в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязуется принять квартиру и оплатить за нее требуемую сумму.

Спорная квартира приобреталась ответчиками посредством ипотечных кредитных средств в размере 1 710 000 рублей по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 13.03.2015 года и имеющей обременение – ипотека в силу закона, залогодержатель – Банк ВТБ (ПАО).

Истец 17.11.2021 года в качестве оплаты стоимости спорной квартиры в полном объеме произвел погашение ипотечного кредита ответчиков перед залогодержателем, что подтверждается приходным кассовым ордером от 17.11.2021 года, выпиской по счету.

В соответствии с п.4 договора купли-продажи от 10.12.2021 года ответчики гарантировали истцу, что квартира в споре не состоит, под арестом не находится, свободна от любых иных обязательств.

Истец действовала добросовестно, до подачи сторонами на регистрацию договора купли-продажи обременение в виде ипотеки залогодержателем со спорной квартиры было снято.

Стороны фактически исполнили условия договора, стоимость цены договора была оплачена в полном объеме, квартира передана истцу в фактическое владение.

23.12.2021 года из уведомления Росреестра истцу стало известно, что в ЕГРН имеются записи об ограничении на спорную квартиру в виде запрета на совершение регистрационных действий на основании:

- постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска №660035759/5406 от 02.06.2020 года, №660181247/5405 от 02.06.2020 года, №660181242/5406 от 02.06.2020 года, №769290462/5406 от 17.08.2021 года;

- постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Бердску №537802627/5413 от 10.09.2020 года, №54013 от 18.01.2021 года, №586849513/5413 от 17.12.2021 года, №586849498/5413 от 17.12.2021 года.

Истец на основании никем не признанного недействительным договора купли-продажи от 10.12.2021 года, является фактическим владельцем квартиры, несет расходы по ее содержанию. На момент заключения договора купли-продажи никаких запретов и ограничений на квартиру наложено не было, что подтверждается распечаткой с сайта ФССП, из которой следует, что все исполнительные производства были прекращены на основании п.3 ч.1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве», задолженность перед залогодержателем была погашена. У истца отсутствовали основания сомневаться в правомочности ответчиков по заключению договора, в связи с чем, истец является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, а его права подлежат защите.

Просит освободить <адрес> от запретов на совершение регистрационных действий, наложенных на основании:

- постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска №660035759/5406 от 02.06.2020 года, №660181247/5405 от 02.06.2020 года, №660181242/5406 от 02.06.2020 года, №769290462/5406 от 17.08.2021 года;

- постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Бердску №537802627/5413 от 10.09.2020 года, №54013 от 18.01.2021 года, №586849513/5413 от 17.12.2021 года, №586849498/5413 от 17.12.2021 года.

Признать за истцом право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 43,9 кв.м. с кадастровым номером № на 3-ем этаже пятиэтажного панельного многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования и просила освободить <адрес> от запретов на совершение регистрационных действий, наложенных на основании:

Признать за истцом право собственности на указанную выше квартиру. Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, с участием представителя.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, приведенном выше.

Дополнительно пояснила, что спорная квартира находилась в ипотеке у ПАО Банк ВТБ, поэтому наложение арестов и запретов являлось неправомерным. Истцу на момент заключения договора купли-продажи ничего не было известно об обременениях.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ранее ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, с иском согласны (л.д.77, 145). Ответчик ФИО3 находится в зоне СВО.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. Представил отзыв на иск, согласно которому с исковыми требованиями не согласен. На момент наложения ареста на квартиру, ее собственниками являлись ФИО3 и ФИО4 Ответчик на тот момент собственником квартиры не являлась, в установленном законом порядке переход права собственности не зарегистрировала. Следовательно, у нее отсутствует право на обращение в суд с данными требованиями.

Действия ФИО2 не отвечают признакам добросовестности. Как следует из искового заявления, 17.11.2021 года истец за Н-вых внесла платеж в счет погашения задолженности по кредитному договору, заключенному ответчиками с ПАО Банк ВТБ. При этом, она не проявила должной степени заботливости и осмотрительности, погасив кредитную задолженность по договору, стороной которого не являлась. Расписка по передаче денежных средств от продавца к покупателю в материалах дела отсутствует. Факт перевода денежных средств со счета ФИО2 на счет кредитного договора не свидетельствует о внесении аванса (полной оплаты) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи квартиры был заключен 10.12.2021 года, то есть, спустя 23 дня, после внесения платежа ФИО2 в счет погашения долга по кредиту, что также свидетельствует о том, что в момент внесения платежа 17.11.2021 года у истца не было намерений приобрести квартиру.

Также считает, что ПАО «Сбербанк России» является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, поскольку стороной договора купли-продажи квартиры не является. Более того, права и интересы ФИО2 ПАО «Сбербанк» не нарушало, доказательств обратного истцом не представлено. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ПАО «Почта Банк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Третьи лица – судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска УФССП по Новосибирской области Б.А., представитель Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены, о причинах неявки не сообщили.

С учетом мнения представителя истца суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

14.09.2021 года между ФИО5, ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавцы обязуются передать в собственность покупателя в срок не позднее 31.12.2021 года квартиру, площадью 43,9 кв.м. по адресу: <адрес>, а покупатель обязуется принять в собственности и оплатить квартиру согласно п.3 предварительного договора купли-продажи.

Квартира принадлежит продавцам на праве общей совместной собственности на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 12.03.2015 года (л.д.5-8).

Покупателю известно, что квартира находится в залоге у ПАО Банк ВТБ согласно кредитному договору №623/2240-0000935 от 12.03.2015 года. Остаток ипотечного кредита по договору составляет 1 783 882 руб.66 коп.

Согласно п.3 договора стороны оценивают квартиру в 2 500 0900 рублей, из которых часть стоимости квартиры в размере 30 000 рублей уплачена продавцу в качестве аванса в день подписания настоящего договора, часть стоимости в размере 1 738 882 руб. 66 коп. будет внесена покупателем на счет продавца для погашения остатка ипотечного кредита по договору №623/2240-0000935 в ПАО Банк ВТБ, часть стоимости квартиры в размере 686 117 руб. 34 коп. будет оплачена наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи (л.д.9-10).

10.12.2021 года между сторонами был подписан основной договор купли-продажи квартиры (л.д.14-15).

Согласно приходному кассовому ордеру от 17.11.2021 года ФИО2 погасила перед ПАО Банк ВТБ задолженность по кредитному договору №623/2240-0000935 в размере 1 783 822 руб. 66 коп. (л.д.12).

Расчет по договору купли-продажи от 10.12.2021 года произведен покупателем полностью, что не оспаривалось ответчиками.

В соответствии с п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по искам об освобождении имущества от ареста ответчиками являются должник, у которого произведен арест имущества и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно ч. 1 ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ч.3).

Согласно ч.1, 2 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В судебном заседании установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи (10.12.2021 года) на сайте УФССП по Новосибирской области содержались сведения о том, что все исполнительные производства в отношении ФИО4 и ФИО3 были прекращены на основании п.3 ч.1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» (л.д.16-17).

10.12.2021 года ФИО4 в Росреестр Новосибирской области было подано заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д.20), а также стороны подали заявление о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру (л.д.19).

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 23.12.2021 года государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием запретов на совершение регистрационных действий на квартиру на основании постановлений судебных приставов-исполнителей. (л.д.21-22).

Вместе с тем, с 19.03.2015 года по 10.12.2021 года спорная квартира находилась в ипотеке у ПАО Банк ВТБ.

В силу ст. 80 п.3.1 ФЗ «Об исполнительном производстве» арест заложенного имущества в целях обеспечении иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. Следовательно, согласно действующему законодательству арест такой квартиры не допускается, если у взыскателя нет преимуществ перед залогодержателем. У взыскателей по исполнительным производствам в отношении должника ФИО3 – ПАО «Сбербанк» и ПАО «Почта Банк» преимуществ перед залогодержателем Банк ВТБ (ПАО) не имелось, следовательно, оснований для наложения запрета на совершение сделок со спорным жилым помещением также не имелось.

На дату рассмотрения дела в отношении ФИО3 имеются действующие исполнительные производства, в рамках которых судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска УФССП по Новосибирской области Б.А. были вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, в том числе: №660035759/5406 от 02.06.2020 года, №660181247/5406 от 02.06.2020 года, №660181242/5406 от 02.06.2020 года, №769290462/5406 от 17.08.2021 года, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.23-32), Уведомлением Росреестра от 23.12.2021 года о приостановлении государственной регистрации прав (л.д.21-22), сведениями, представленными ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска (л.д.115-121). Взыскателями по исполнительным производствам в отношении ФИО3 являются ПАО «Сбербанк России» и ПАО «Почта Банк».

Поскольку сделка сторонами была заключена с согласия залогодержателя Банк ВТБ (ПАО), исполнена сторонами в полном объеме, но истец лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру по причине наложенных судебным приставом-исполнителем ограничений, право собственности истца на спорную квартиру, равно как и сам договор купли-продажи ни кем не оспаривается, требования истца об освобождении <адрес> от запретов на совершение регистрационных действий и признании права собственности, подлежат удовлетворению.

В настоящее время ответчик ФИО3 находится в зоне СВО, что подтверждается справкой военного комиссариата г.Бердска (л.д.141), в связи с чем, лишен возможности обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру. При таких обстоятельствах требование истца о признании за ней права собственности на квартиру подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Освободить <адрес> от запретов на совершение регистрационных действий, наложенных на основании постановлений судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.Новосибирска: №660035759/5406 от 02.06.2020 года, №660181247/5405 от 02.06.2020 года, №660181242/5406 от 02.06.2020 года, №769290462/5406 от 17.08.2021 года.

Признать за истцом право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Лихницкая

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2023 года.