Дело (УИД) 57RS0022-01-2025-000244-24
Производство № 2-782/2025
ЗАОЧНОЕ Решение
Именем Российской Федерации
18 июня 2025 года г. Орел
Заводской районный суд г. Орла в составе председательствующего судьи Большаковой Ю.В.,
при секретаре судебного заседания Шечилиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Орла, Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Орла, Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указывает, что в 2023 году в соответствии с договором купли-продажи приобрела в собственность объект недвижимого имущества: объект незавершенного строительства: здание медицинского центра (врачебные кабинеты) по (адрес обезличен), степенью готовности 79 %, кадастровый (номер обезличен). Право собственности ФИО1 зарегистрировано Управлением Росреестра по Орловской области.
Спорный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 769 кв. м, категории земель: земли зеленных пунктов, разрешенным использованием: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты, принадлежащем ФИО1 на праве аренды на основании: соглашения от 01.09.2023 г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2020 № 1008, договора аренды земельного участка от 24.12.2020 г. № 1008 (в редакции соглашения от 03.02.2023 г. к договору аренды земельного участка). Срок аренды земельного участка по 23.12.2026 г.
Строительство указанного объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство (номер обезличен) выданного Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области 12.12.2016 г., которое продлено до 05.05.2025 г.
По объекту капитального строительства выполнены полностью все работы по возведению здания, мероприятия по прокладке инженерных систем (газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, электричество), внешней отделки здания, внутренней отделки здания.
В настоящее время здание медицинского центра (врачебные кабинеты) построено полностью и имеет степень готовности 100 %.
Вместе с тем, осуществить ввод в эксплуатацию объекта не представляется возможным по причинам того, что объект находится в охранной зоне памятника культуры Смоленская церковь по (адрес обезличен), и соответственно на земельный участок установлены обременения, а также то, что имеются отклонения от пятна застройки.
ФИО1 обращалась в адрес Ответчика с заявлением об отклонении от предельных параметров объекта капитального строительства в части пятна застройки. Ответчиком было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров.
Указанное обстоятельство не позволяет ФИО1 осуществить ввод в эксплуатацию объекта недвижимости во внесудебном порядке.
Строительство объекта осуществлялось в полном соответствии с проектной документацией, разработанной в 2012 году ООО «Архитектурная мастерская ФИО2». ФИО1 осуществила завершение строительства объекта в соответствии с действующим разрешением на строительство объекта, на предоставленном для этих целей в аренду земельном участке, в пределах срока действия договора аренды земельного участка, который действует также на дату обращения ФИО1 с иском в суд.
Спорный объект располагается исключительно в границах земельного участка.
Расстояние от здания медицинского центра (врачебные кабинеты) до многоквартирных домов составляет более 25 м, до здания социальной гостиницы составляет 6,21 м.
Вместе с тем, ФИО1 не имеет возможности ввести объект в эксплуатацию во внесудебном порядке.
Истец принимала все надлежащие меры для получения необходимого в силу закона разрешения на отклонение от предельных параметров объекта (пятна застройки).
С учетом изложенного просила признать за ней право собственности на построенный объект недвижимого имущества.
В судебное заседание истец ФИО1 извещенная надлежащим образом, не явилась, обеспечила явку представителя ФИО3, ФИО4 которые уточнили заявленные исковые требования, просили признать право собственности на нежилое здание площадью 372 кв.м.
Представители ответчиков администрации г. Орла, Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области в судебное заседание не явились о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, причины неявки суду не известны.
Представитель третьего лица Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, Управление Росреестра по Орловской области, БУ ОО "Центр социальной адаптации для лиц без определенного места жительства", Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области, ООО "Преображение", ООО "УК ЖЭУ №23", извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области в судебном заседание не явился, извещен надлежаще, просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие, в части рассмотрения заявленных требований полагались на усмотрение суда.
Судом определено рассматривать дело в порядке заочного производства, полагая, что с учетом конкретных обстоятельств его отсутствие не отразится на полноте исследования обстоятельств дела и не повлечет за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов сторон.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из разъяснений, данных в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 43).
Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении споров, связанных с самовольной постройкой, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.
Из приведенных выше положений земельного и гражданского законодательства и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.
В судебном заседании установлено, что 12.12.2016 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области ФИО5 выдано разрешение на строительство здания медицинского центра (врачебные кабинеты) по адресу: (адрес обезличен) со сроком действия до 12.09.2017.
Ранее администрацией г. Орла выдано разрешение на строительство от 25.11.2014 со сроком действия до 10.11.2015.
Истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от 05.07.2023 приобрела право на объект незавершенного строительства: здание медицинского центра (врачебные кабинеты) по (адрес обезличен), степенью готовности 79 %, кадастровый (номер обезличен), что следует из выписки из ЕГРН.
Спорный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 769 кв. м, категории земель: земли зеленных пунктов, разрешенным использованием: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты, принадлежащем ФИО1 на праве аренды на основании: соглашения от 01.09.2023 г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.12.2020 № 1008, договора аренды земельного участка от 24.12.2020 г. № 1008 (в редакции соглашения от 03.02.2023 г. к договору аренды земельного участка). Срок аренды земельного участка по 23.12.2026 г.
Строительство спорного объекта осуществлялось соответствии с проектной документацией, разработанной в 2012 году ООО «Архитектурная мастерская ФИО2», шифр 68-12.
В 2023 году ФИО1 были внесены изменения в проектную документацию, в части изменения вида фасада объекта, размещения внутренних помещений здания.
В соответствии с техническим планом здания площадь здания составляет 372,0 кв.м., из которых: площадь 1 этажа – 178,5 кв.м., площадь 2 этажа 178,0 кв.м., площадь чердака 15,5 к.м.
В соответствии с градостроительным заключением 46-25-ГЗ от 08.04.2025 нежило здание, расположенное по адресу: (адрес обезличен) не соответствует градостроительному регламенту по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для данной территориальной зоны в части минимального отступа от границы земельного участка, чем нарушает строительные нормы и правила.
В соответствии с п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Согласно заключения о техническом состоянии строительных конструкций и соответствии проектной документации подготовленным ООО «Архитектурная мастерская ФИО2», здание медицинского цента (врачебные кабинеты) соответствует строительным нормам и правилам, действующим противопожарным требованиям, требованиям СанПин, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из заключения Фонда развития и поддержки пожарной безопасности от 28.04.2025 № 17/2025 строение по адресу: (адрес обезличен) соответствует требованиям п. 4.3 сода правил СП 4.131302020 «системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным решениям» с учетом проведенного теплотехнического расчета. Противопожарные расстояния выполняются, при предельном 6,0 м. составляют 6,500м.
В судебном заседании специалисты, предоставившие градостроительное и пожаротехнические заключения ФИО6 и ФИО7 подтвердили сделанные ими выводы, объект находится в пределах выделенного для строительства земельного участка, нарушений прав собственников смежных участков не допущено.
Из сообщения муниципального унитарного производственного предприятия водопроводно-канализационного хозяйства «Орелводоканал» следует, что возведенное строение расположенное адресу: (адрес обезличен) соответствует своду правил СП 42.13330.2016 «СНиП2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Согласно выводов акционерного общества «Газпром газораспределение Орел» строение, расположенное по адресу: (адрес обезличен), не препятствует обслуживанию наружного газопровода и охранные зоны не нарушены.
В соответствии с сообщением акционерного общества «Орелобэнерго», построенный объект, расположенный по адресу: (адрес обезличен), не находится в пределах охранных зон кабельной линии.
В судебном заседании установлено, что истцом предпринимались меры к легализации построенного объекта. Однако, как следует из письма Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области от 31.10.2024, нежилое здание по адресу: (адрес обезличен) размещено не в соответствии с испрашиваемыми отступами. Администрацией г. Орла подтвержден факт строительства объекта в параметрах, не соответствующих выданному разрешению на строительство, что расценено как самовольная постройка.
Между тем, с учетом исследованных судом обстоятельств нежилое помещение соответствует установленным требованиям, лицо, осуществившее постройку на основании выданного для этих целей разрешения, имеет права, допускающие строительство на земельном участке с видом разрешенного использования: пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Разрешая вопрос о процессуальных издержках на основании ст. 98 ГПК РФ, суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», и, учитывая, что необходимость защиты прав истца не обусловлена установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, приходит к выводу, что судебные издержки по настоящему делу распределению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ суд,
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации г.Орла, Управлению градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области о признании права собственности на объект недвижимого имущества – удовлетворить.
Признать за ФИО1, (дата обезличена) года рождения, паспорт (номер обезличен) право собственности на нежилое помещение, здание медицинского центра (врачебные кабинеты), с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 372 кв.м., 2 этажа, расположенное по адресу: (адрес обезличен).
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное заочное решение изготовлено 27 июня 2025 года.
Судья Ю.В. Большакова