Решение по делу № 2-637/2023 от 27.04.2023 - о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительности записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении обременения объекта недвижимости, возложении обязанности передать объект, признании права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий.

УИД 74RS0029-01-2022-003139-98

Гражданское дело № 2-637/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2023 года г. Магнитогорск

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Мухиной О.И.

при секретаре: Мухаметжановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, публичному акционерному обществу Банк ВТБ о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительности записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении обременения объекта недвижимости, возложении обязанности передать объект, признании права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, публичному акционерному обществу Банк ВТБ (далее -ПАО Банк ВТБ), с учетом измененного иска (л.д.209) просила:

признать недействительной ничтожной сделку купли-продажи <адрес> с кадастровым номером №, заключенной между ФИО2 и ФИО3;

применить последствия недействительности сделок: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру за ФИО3;

прекратить обременение спорного объекта в виде ипотеки, зарегистрированное в пользу ФИО4;

возложить на ФИО2 обязанность передать истцу <адрес> <адрес> с кадастровым номером №;

признать право собственности на <адрес> <адрес> с кадастровым номером № за истцом;

снять запрет на совершение действий по регистрации в отношении <адрес> с кадастровым номером № вынесенные судебными приставами -исполнителями Ленинского РОСП <адрес> ГУФССП по Челябинской области ФИО5, ФИО6 в исполнительным производствам №-ИП, №-ИП в пользу ПАО Банк ВТБ.

В обоснование иска указано, что 17 января 2022 года истец заключила с ФИО7, действующей на основании доверенности в интересах ФИО2 предварительный договор купли продажи <адрес>. На момент подписания договора истец оплатила ФИО7 стоимость объекта в размере 1 850 000 руб. 14 марта 2022 года ФИО7 вручено предложение о намерении заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, назначена встреча на 10 часов 00 минут 17 марта 2022 года в помещении Управления Росреестра по Челябинской области Магнитогорский отдела по адресу: <адрес> <адрес>. В назначенное время ФИО7 по указанному адресу не явилась, от встреч уклоняется, выйти на собственника квартиры не представляется возможным. Заключенный предварительный договор купли-продажи фактически является основным договором купли-продажи. В настоящее время собственником квартиры является ФИО3 на основании договора купли-продажи с ФИО2 Сделка между ФИО2 и ФИО3 является мнимой, совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей последствия.

Определениями Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 03 марта 2023 года, от 14 апреля 2023 года к участию в деле в качестве ответчика привлечено ПАО Банк ВТБ., в качестве третьих лиц привлечены УФССП России по Челябинской области, судебные приставы-исполнители Ленинского РОСП г. Магнитогорска ГУФССП по Челябинской области ФИО5, ФИО6(л.д.157, 206).

Истец ФИО1 о рассмотрении дела извещена, не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель истца, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8.(л.д.23), в судебном заседании заявленные требования поддержал, пояснил, что доверенность, выданная на имя ФИО7, предусматривает полномочия на заключение и подписание документов, подтверждающих передачу имущества, в силу чего договор заключен надлежащим лицом. ФИО2 проживает в квартире, производил замену двери, сообщал о продаже квартиры, что свидетельствует о мнимости сделки.

Ответчик ФИО2 о рассмотрении дела извещался заказным письмом с уведомлением, не явился. Судебное извещение возвращено в адрес суда по истечении срока хранения, что свидетельствует об отказе адресата от получения судебного извещения.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что познакомился с ФИО7, являющейся риэлтором, до заключения договора купли-продажи с ФИО2, в 2021 году при продаже своего дома по <адрес>. Имел намерения после продажи дома приобрести квартиры детям. ФИО7 предложила приобрести спорную квартиру. Договор купли-продажи был заключен с собственником ФИО2, расчет по договору произведен. ФИО2 освободил квартиру после ее продажи. В квартире им была заменена дверь, производилась оплата коммунальных услуг. Соглашение о расторжении договора купли-продажи с ФИО2 он не подписывал, не знал о заключении предварительного договора купли-продажи 17 января 2022 года.

Действующий на основании письменного заявления представитель ответчика ФИО3 -ФИО9 доводы своего доверителя поддержал, пояснил, что доверенность, выданная ФИО2, на имя ФИО7 не содержало правомочий по продаже квартиры, доказательств одобрения сделки ФИО2 не представлено.

Ответчик ФИО4 о рассмотрении дела извещена, не явилась, просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель ответчика, действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10(л.д.169), в судебном заседании исковые требования не признала, представила в материалы дела письменный отзыв(л.д.192-193). Пояснила, что ФИО3 знала до заключения договора займа и залога, при оформлении залога ею проверены сведения об объекте в ЕГРН, сведений об обременении имущества, спорах не имелось.

Представитель ответчика ПАО Банк ВТБ о рассмотрении дела извещен, не явился.

Третье лицо ФИО7 находится в ФКУ СИЗО-2 ГУФСИН России по Челябинской области. Ее участие в судебном заседании обеспечивалось путем видеоконференц-связи. В судебном заседании ФИО7 воспользовалась ст. 51 Конституции РФ, от дачи пояснений отказалась. Пояснила на вопрос суда о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи с ФИО1 она знала ее сына, он являлся риэлтором.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области о рассмотрении дела извещен, не явился, представил в материалы дела письменный отзыв(л.д.116).

Третьи лица судебный пристав -исполнитель Ленинского РОСП г. Магнитогорска ГУФССП по Челябинской области ФИО5, ФИО6, представитель третьего лица УФССП по Челябинской области о рассмотрении дела извещены, не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в иске по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421, ст. 432 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в установленном законом порядке обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Из содержания п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной правовой нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодека РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 17 января 2022 года между ФИО7, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной М.В.И., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального Магнитогорского городского округа <адрес> С.М.Ж. по реестру за № от имени ФИО2, и истцом заключен предварительный договор купли-продажи(л.д.19-21).

По условиям указанного договора стороны приняли обязательства в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес> на условиях предусмотренных договором. Стороны обязались заключить договор купли-продажи в срок до 01 апреля 2022 года (по готовности документов приватизации).

Квартира оценена сторонами в 1 850 000 руб., из которых: 500 000 руб. уплачены до подписания предварительного договора купли-продажи; 1 350 000 руб. уплачены продавцу 17 января 2022 года. Расчет произведен полностью.

В материалы дела представлена расписка от 11 января 2022 года, согласно которой ФИО7 получила от ФИО1 1 850 000 руб. в счет продажи квартиры по адресу: <адрес> (л.д.22).

Основной договора купли-продажи в срок до 01 апреля 2022 года между истцом и ФИО2 не был заключен.

Собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи от 31 марта 2022 года между ФИО2 и ФИО3 является ФИО3(л.д.59, 148-152).

Спорная квартира находится в залоге на основании договора залога от 22 сентября 2022 года между ФИО3 и ФИО10(л.д.62).

Постановлениями от 25 декабря 2022 года, 19 января 2023 года в отношении квартиры по исполнительным производствам, возбужденным в Ленинском РОСП г. Магнитогорска в отношении должника ФИО3, приняты запреты на совершение действий по регистрации в пользу ПАО Банк ВТБ(л.д.155, 156 оборот).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в п.п. 23, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статья 249 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.

В силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Статьей 160 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной М.В.И., временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Магнитогорского городского округа <адрес> С.М.С. следует, что ФИО2 уполномочил ФИО7 купить на его имя и за цены и на условиях по своему усмотрению недвижимое имущество на территории Челябинской области в связи с чем предоставил соответствующие полномочия, а также по вопросу государственной регистрации его права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>(л.д.179-180).

Доверенность в абзаце 5 содержит полномочия ФИО7 подавать и получать необходимые справки и документы, заявления установленные законом формы, в том числе о снятии ипотеки, обременений в силу закона, регистрации права собственности, перехода права собственности, получать удостоверения, выписки, информацию и другие документы, уплачивать установленные законом сборы, налоги, пошлины, с правом переведения (перевода) финансового лицевого счета на его имя, заключать и подписывать документы, подтверждающие передачу имущества, подавать соответствующие документы с третьими лицами, оказывающими посреднические услуги в сфере недвижимости, оплатить третьим лицам стоимость посреднических услуг на ранке недвижимости, принять недвижимость по акту приема -передачи на его имя, подписать необходимые документы.

Анализируя вышеуказанные полномочия, суд приходит к выводу, что данные полномочия не предоставляли ФИО7 на момент заключения предварительного договора купли-продажи 17 января 2022 года права распоряжения квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. Вопреки доводам стороны истца, квалифицирующего предварительный договор купли-продажи как основной, указанные в абзаце 5 доверенности от 28 октября 2021 года полномочия по заключению и подписанию документов, подтверждающих передачу имущества, не свидетельствуют о наделении ФИО7 полномочиями по продаже спорной квартиры, о соблюдении формы договора. О том, что ФИО2 предварительный договор купли-продажи от 17 января 2022 года не одобрялся, свидетельствует заключение договора купли-продажи ФИО2 с ФИО3 31 марта 2022 года. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, право собственности у истца на спорную квартиру на основании предварительного договора купли-продажи от 17 января 2022 года, не возникло.

В силу ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истцом при разрешении настоящего спора требования о взыскании денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи от 17 января 2022 года с ФИО2, не заявлялись. При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что договор купли-продажи, заключенный 31 марта 2022 года между ФИО2 и ФИО3, нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе, повлек для истца неблагоприятные последствия, а истец является лицом, имеющим право на оспаривание сделки. Требования истца о прекращении обременения спорной квартиры, снятии запрета на совершение регистрационных действий, являются производными от требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, не подлежат удовлетворению.

На основании ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ Обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 21 апреля 2023 года приняты меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на <адрес> <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО2, ФИО3

Поскольку в удовлетворении иска истцу отказано, меры по обеспечению иска подлежат отмене.

В силу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителя.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах(ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Ответчиком ФИО4 заявлены требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.(л.д.193 оборот).

В соответствии с договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оплатила за юридические услуги ФИО10 15 000 руб.(л.д.194).

Интересы ответчика ФИО4 в судебном заседании представляла по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10(л.д.169). ФИО10 в материалы дела подготовлено письменное мнение на иск(л.д.192-193), представитель принимала участие в судебном заседании 14 апреля 2023 года и 27 апреля 2023 года.

Исходя из степени сложности и характера заявленного спора, объема оказанной юридической помощи, личного участия в судебных заседаниях, доказанности понесенных расходов, с учетом разумных пределов суд полагает правильным взыскать с ФИО1 возмещение расходов на оплату услуг представителя ФИО10 10 000 руб.

Требования в остальной части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3(<данные изъяты>), ФИО4 (<данные изъяты>), публичному акционерному обществу Банк ВТБ (<данные изъяты>) о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительности записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращении обременения объекта недвижимости, возложении обязанности передать объект, признании права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий -отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Правобережного районного суда г. Магнитогорска от 21 апреля 2023 года в виде наложения ареста на <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО4 (<данные изъяты>) расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 (десять тысяч) руб., отказав в удовлетворении заявления о взыскании расходов по оплате услуг представителя в остальной части.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 10 мая 2023 года.