РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 сентября 2022 года г. Тула
Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:
председательствующего Колосковой Л.А.,
при секретаре Кондаковой А.Р.,
с участием представителя истца по ордеру Смирнова А.А.,
ответчиков ФИО1, ФИО2, третьего лица нотариуса ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-34/2022 (71RS0027-01-2021-004354-13) по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО5 в лице ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в квартире, переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
ФИО4 через своего представителя по доверенности Смирнова А.А. обратился в суд с иском к ФИО6 о признании преимущественного права покупки доли в квартире, переводе прав и обязанностей покупателя.
В обоснование заявленных требований указал на то, что квартира <адрес>, общей площадью 67,9 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО4-2/3 доли в праве, К.1/6 доля в праве, ФИО7 - 1/6 доля в праве. ДД.ММ.ГГГГ истцу, после получения выписки из ЕГРН, стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ доля ответчика была отчуждена в пользу ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца через нотариуса г. Тулы ФИО3 было направлено нотариальное Заявление с предложением о покупке 1/6 доли в квартире за 600000 руб. (зарегистрировано в реестре №-н/71-2020-1-430, № <адрес>2), в котором ФИО6 просила сообщить ей "...о своём желании приобрести её на указанных условиях... в течение месяца с момента получения настоящего заявления через нотариуса города Тулы ФИО3 по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в адрес нотариуса ФИО3 ФИО4 был направлен ответ, в котором он выразил согласие на покупку 1/6 доли в квартире на предложенных ФИО6 условиях. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО3 вышеуказанный ответ был получен. В ответе нотариус разъяснил истцу, что заявление необходимо направить непосредственно в адрес ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, после получения ответа нотариуса истцом незамедлительно в адрес ответчика был направлен ответ о согласии на покупку 1/6 доли.
Обратил особое внимание на то, что истец неоднократно изъявлял желание заключить с ответчиком Договор купли-продажи 1/6 доли в квартире, на условиях, предложенных ответчиком в нотариальном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, о чём сообщал как нотариусу, от которого пришло уведомление о продаже доли, так и непосредственно ответчику. Между тем с момента направления истцом ответов, ответчик перестал выходить на связь и всеми возможными способами уклонялся от заключения договора купли-продажи доли. В начале августа 2021 года истцу от знакомых стало известно о том, что ответчик продал долю неизвестным лицам. ДД.ММ.ГГГГ истцом была получена выписка из ЕГРН, которая и стала основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
На основании вышеизложенного, просил суд признать за ФИО4 преимущественное право покупки 1/6 доли, принадлежавшей ФИО6 в праве общей долевой собственности на <адрес>, и перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли, установив стоимость доли в размере 600 000 рублей.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в протокольной форме, в качестве соответчика привлечена ФИО2
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в протокольной форме, в качестве соответчика привлечен Л. в лице опекуна ФИО2
Определением суда ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен территориальный отдел по городу Туле министерства труда и социальной защиты <адрес>.
В ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ ответчик К. умерла.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика К. на её правопреемника ФИО1
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещён надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель истца по ордеру адвокат Смирнов А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.
Ответчик ФИО2, действующая в своих интересах и интересах недееспособного ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объёме.
Представитель ответчика ФИО2, допущенный к участию в деле в порядке, предусмотренном ч.6 ст.53 ГПК РФ, ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в полном объёме.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус города Тулы ФИО3 в судебном заседании считала, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ФИО4
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещался в установленном законом порядке, о причинах неявки суду не сообщил.
Третьи лица- территориальный отдел по городу Туле министерства труда и социальной защиты Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Тульской области» своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте его проведения извещались в установленном законом порядке.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, собственниками трехкомнатной квартиры, общей площадью 67,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, с 2017 года являлись К.- 1/6 доля в праве общей долевой собственности, ФИО4 - 2/3 доли в праве общей долевой собственности, ФИО7 -1/6 доля в праве общей долевой собственности, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов.
ДД.ММ.ГГГГ К. составила заявление, зарегистрированное в реестре нотариуса №, в котором сообщала ФИО4, что она продает принадлежащую ей на праве общей долевой собственности 1/6 долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, за 600000 рублей. О своем желании приобрести указанную долю на указанных условиях он должен сообщить ей в течение месяца с момента получения настоящего заявления через нотариуса г. Тулы ФИО3 В случае неполучения от него ответа по истечении указанного срока будет считаться, что он не желает использовать преимущественное право покупки, и 1/6 доля квартиры будет продана другому лицу по её усмотрению. В случае получения от него любого письменного заявления о желании приобрести 1/6 долю квартиры на вышеуказанных условиях, оно будет считаться акцептом, и если, в течение трех месяцев с момента вручения ему заявления, договор купили-продажи не будет заключен по его вине, она имеет право обратиться в суд для возмещения причиненного ей его действиями или бездействием ущерба.
В этот же день нотариусом г. Тулы ФИО3 в соответствии со ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате направлено адресованное ФИО4 заявление К., удостоверенное нотариусом г. Тулы ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ в реестре №. Также в сопроводительном письме нотариусом разъяснено ФИО4, что свой ответ на означенное заявление он может направить через нотариуса г. Тулы ФИО3
Аналогичное заявление К. нотариусом ДД.ММ.ГГГГ также было направлено и ФИО7
Как следует из почтового уведомления о вручении, заявление К. получено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ нотариусом г. Тулы ФИО3 К. выдано свидетельство о передаче заявления ФИО4 о продаже принадлежащей ей на праве общей долевой собственности 1/6 доли квартиры за 600000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес нотариуса ФИО3 заявление, адресованное К. о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки 1/6 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру. В заявлении он также казал, что просит К. заблаговременно сообщить ему о дате совершения сделки, а также направить проект соглашения для ознакомления.
ДД.ММ.ГГГГ нотариус г. Тулы ФИО3 в соответствии с п.29 Правил нотариального делопроизводства возвратила ФИО4 вышеуказанное заявление и разъяснила, что ДД.ММ.ГГГГ в её адрес поступило его заявление, адресованное К. Данное заявление должно быть направлено непосредственно адресату. Если же он желает официально через нотариуса передать свое заявление К., то ему необходимо лично явиться к нотариусу (любому нотариусу Российской Федерации), так как передача заявления является нотариальным действием, предусмотренным ст.86 Основ законодательства РФ о нотариате и для его совершения необходимо личное обращение гражданина и оплата, предусмотренной законодательством пошлины.
В ходе судебного разбирательства сторона истца утверждала, что, получив от нотариуса вышеуказанное письмо, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес К. заявление о своем намерении воспользоваться преимущественным правом покупки 1/6 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.
По запросу суда ООО «ПЕТЕР Сервис» предоставил копию кассового чека от ДД.ММ.ГГГГ о направлении в адрес К. заказного письма.
ДД.ММ.ГГГГ между К. (продавец) и ФИО2, действующей как опекун совершеннолетнего недееспособного ФИО5 (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно которому продавец передает в собственность покупателя 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> за 700000 рублей. Договор удостоверен нотариусом г. Тулы ФИО3
Право собственности ФИО5 на 1/6 долю в праве на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Из объяснений представителя истца Смирнова А.А., данных в ходе судебного разбирательства, следует, что ФИО4 в установленный срок заявил К. о намерении приобрести 1/6 долю в спорной квартире, однако по независящим от него причинам не смог этого сделать, поскольку К. фактически уклонилась от совершения сделки, что выражается в том, что она должна была сообщить ФИО4 время сделки и направить проект договора купли-продажи. По его (представителя истца) мнению, после получения от ФИО4 уведомления о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки 1/6 доли, все оставшиеся действия по заключению договора купли-продажи доли в квартире, должна была выполнить К., у ФИО4 была только обязанность дать ей ответ о согласии на покупку.
Представитель ответчика К. по доверенности ФИО8 в судебном заседании пояснил, что после смерти супруга К. между ней и его детьми сложились неприязненные отношения ввиду раздела наследственного имущества. На протяжении почти пяти лет К. выражала свою волю на реальный раздел имущества, полученного в порядке наследования после смерти супруга ФИО9–отца ФИО4, желая получить денежную компенсацию за свои доли в тульской и московской квартирах. К. неоднократно предлагала К. и К.Е. продать спорную квартиру, а вырученные деньги разделить соразмерно их долям в праве. После того как К. через нотариуса уведомила ФИО4 и ФИО7 о намерении продать свою долю в спорной квартире, и они никак не отреагировали на это предложение, в мае 2020 она разместила объявление в газете «Моя реклама» о продаже. Указал, что именно было направлено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в адрес К. заказным письмом, неизвестно. При этом в указанный период стороны решали вопросы и в отношении московской квартиры, в т.ч., и в судебном порядке.
Ответчик К. в ходе судебного разбирательства пояснила, что не получала от ФИО4 письмо, но Кондаков звонил ей после того как получил её уведомление, и она ему сказала, что решать будем через нотариуса.
Ответчик ФИО1 (правопреемник К.) в судебном заседании пояснила, что на протяжении пяти лет, ФИО4 предлагал её матери (К.) произвести обмен долями: его 2/3 доли в спорной квартире на долю матери в московской квартире. К. это не устраивало, она желала продать доли в московской и тульской квартирах и купить себе отдельное жильё. После направления уведомления о продаже доли в спорной квартире К. продолжала в ней проживать ещё на протяжении 1 г. 4 мес. В это время ФИО4 периодически приходил в квартиру, но в разговоры с К. не вступал, предпочитал общаться с ней посредством телефона и сообщений. На протяжении полутора лет ФИО4 звонил её маме, разговор всегда происходил на повышенных тонах и заключался в том, что он говорил ей, что она не имеет прав ни на что, либо предлагал ей произвести обмен долями.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Пунктом 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи. Установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение. Преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.
Судом установлено, что истец, достоверно зная о возможности приобретения спорной доли квартиры, тем не менее, в течение длительного периода никаких действий по их приобретению не предпринял, денежные средства в размере 600000 рублей на депозит нотариуса не вносил, какие-либо действия, направленные на согласование с ответчиком условий и даты заключения сделки купли-продажи, не предпринимал.
Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом были предприняты все возможные действия для заключения договора купли-продажи доли квартиры, однако К. уклонилась от его заключения, в материалы дела не представлено.
При этом следует отметить, что К. предоставила истцу 3 месяца на заключение такого договора.
Таким образом, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО4, по условиям К. и в нарушение ст.250 ГК никаких действий по фактическому приобретению спорной доли недвижимого имущества совершено не было, то право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным. Само по себе направление продавцу сообщения о готовности приобрести долю квартиры не говорит о соблюдении потенциальным покупателем установленной ст. 250 ГК РФ процедуры.
Оценив, представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, в совокупности с вышеприведенным нормами права, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО4 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между К. и ФИО2 действующей как опекун ФИО5, договору купли-продажи 1/6 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> не подлежат удовлетворению, поскольку истец в течение месяца с момента получения от К. извещения о намерении продать принадлежащую ей 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру в нарушение требований ст.250 ГК РФ не приобрел продаваемые последней доли в праве собственности на недвижимое имущество и не реализовал это право и в течение трех месяцев, установленных продавцом.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО1, ФИО2, ФИО5 в лице ФИО2 о признании преимущественного права покупки 1/6 доли, принадлежащей К. в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, и переводе на него права и обязанности покупателя указанной доли, с установлением стоимости доли в размере 600000 рублей – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд через Пролетарский районный суд г. Тулы в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03.10.2022.
Председательствующий