Дело № 2-359/2022

УИД: 32RS0022-01-2022-000116-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.г.т. Погар 06 сентября 2022 года

Погарский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Белозор С.Ф.,

при секретаре Беликовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Погарского района Брянской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и администрацией Погарского района Брянской области был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый №, разрешенный вид использования -для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ. На данном участке ответчиком ранее было зарегистрировано незавершенное строительство жилого дома. Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи истечением срока аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик предложил истцу предоставить правоустанавливающие документы на завершенный строительством индивидуальный жилой дом для дальнейшего оформления земельного участка в собственность. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением, в котором на основании того, что по причине тяжелого материального положения семьи, вызванного, в том числе, эпидемиологической обстановкой COVID 19, а также наличием на иждивении двух малолетних детей, не имелось возможности завершить строительство дома, просила продлить срок аренды земельного участка. В ответ на указанное заявление ответчик письмом № от ДД.ММ.ГГГГ отказал в продлении действия договора аренды, указав на то, что договор аренды будет расторгнут по истечении срока его действия. Данный отказ истец считает незаконным по причине того, что после заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ произошли существенные изменения обстоятельств, а именно в течение 2020-2021 г. на территории РФ наблюдалась сложная эпидемиологическая обстановка из-за новой коронавирусной инфекции COVID-19, в связи с чем, произвести работы по завершению строительства дома не представилось возможным.

На основании изложенного истец просит суд внести изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, а именно: продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером № на три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, обязав ответчика заключить с истцом об этом дополнительное соглашение к договору.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляла, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила письменное заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика администрации Погарского района Брянской области в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении дела слушанием не заявлял, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил суду письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Погарского района Брянской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным провести заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Погарского района Брянской области № ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного постановления между комитетом по управлению муниципальном имуществом администрации Погарского района и ФИО5, действующей по доверенности от имени ФИО2 был заключен договор № о предоставлении земельного участка площадью 1024 кв.м., из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: , сроком на 10 лет до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный земельный участок был передан ФИО2 на основании передаточного акта ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам обследования земельного участка, расположенного по адресу: , пгт.Погар, ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт, согласно которому: арендуемый земельный участок не огорожен и на нем находится объект незавершенного строительства – дом.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 и в соответствии пп.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ и пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ администрацией Погарского района Брянской области было вынесено постановление о предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Погарского района и ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка площадью 1024 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , вид разрешенного пользования – для индивидуального жилищного строительства. Договор был заключен на три года по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца в связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока договора аренды № было направлено уведомление о необходимости предоставления правоустанавливающих документов на завершенный строительством индивидуальный жилой дом для дальнейшего оформления земельного участка в собственность.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками администрации Погарского района Брянской области на основании обследования земельного участка расположенного по адресу: был составлен акт, согласно которому - на земельном участке находится объект незавершенного строительства – дом, земельный участок не огорожен.

На обращение ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, до истечения срока действия договора, в администрацию Погарского района Брянской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, ответчиком направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе заключить договор аренды земельного участка на новый срок со ссылками на положения ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, с указанием на то, что ранее земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства и повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов законом не предусмотрено.

С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование своих требований истец ссылается на тяжелое материальное положение семьи, вызванное в том числе эпидемиологической обстановкой в связи с пандемией COVID 19, наличии на иждивении двух малолетних детей. Также указывает, что расторжение договора противоречит общественным интересам, повлечет для истца невосполнимый ущерб, связанный с утратой возможности достроить дом.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду истцу ДД.ММ.ГГГГ, в рамках реализации положений Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ между истцом и ответчиком был заключен новый договор аренды, сроком на три года для завершения строительства дома.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи незавершенного строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства жилого дома, площадью 90,3 кв.м., степень готовности – 40%, инв.№, лит.А, адрес объекта: , кадастровый №.

На момент обследования ДД.ММ.ГГГГ, строительство данного дома не было завершено.

Истцом не представлено доказательств, что после подписания нового договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, её материальное положение ухудшилось на столько, что не позволяло ей выполнить взятые на себя обязательства и завершить строительство жилого дома в установленные законодательством сроки.

Ссылка истца на существенное изменение обстоятельств, которое произошло в том числе из-за эпидемиологической обстановки в 2020-2021 году, вызванной пандемией новой коронавирусной инфекцией Covid-19, суд находит не обоснованной.

Поскольку в силу ч.6 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, истец имела право обратиться к ответчику для продления действия договора до 01 марта 2021 года, однако своим правом не воспользовалась.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Поскольку вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Брянска от 18 января 2022 года, административный иск ФИО1 к Администрации Погарского района Брянской области о признании незаконным действий по отказу в продлении договора аренды земельного участка оставлены без удовлетворения, то суд в соответствии с положениями ч.2 ст.61 ГПК РФ не рассматривает доводы истца о необоснованности отказа ответчика в продлении срока аренды.

Таким образом, поскольку доказательств, объективно свидетельствующих о наличии обстоятельств, с которыми положения ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность изменения договора по требованию одной из сторон, истцом в нарушение требований ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Погарского района Брянской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Погарский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья С.Ф.Белозор

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.