УИД: 78RS0№-32

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

Санкт-Петербург 24 января 2025 года

Невский районный суд Санкт-Петербурга

в составе председательствующего судьи: М

при секретаре: Л

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С к ООО «З «З» о признании недействительным акта об односторонней передаче нежилого помещения, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец С обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ООО «З «З» о признании недействительным одностороннего акта передачи нежилого помещения в собственность от ДД.ММ.ГГГГ.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между С и ООО «З «З» был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости №, согласно которому ответчик обязуется продать покупателю объект долевого строительства по адресу: <адрес> <адрес>, лит. А, номер помещения №, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. З в нарушение условий договора участия в долевом строительстве не направил в адрес истца уведомление о завершении строительства объекта. До настоящего момента ответчик свои обязательства по передаче объекта строительства не исполнил, помещение истцу надлежащим образом не передал, более того, составил односторонний акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, указанный акт приема-передачи нежилого помещения истец полагает незаконным, поскольку акт составлен в отсутствие уведомления истца о завершении строительства и готовности объекта к передаче покупателю, а также в отсутствии сведений об устранении недостатков объекта строительства, выявленных истцом и указанных в Отчете с осмотра объекта строительства № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, представил письменный отзыв, в которых указал, что истцу было направлено уведомление о готовности помещения к передаче по адресу электронной почты, по средствам телефонной связи и переписке в мессенджере с истцом не единожды согласовывались даты осмотра и приемки помещения, однако истец ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ являясь на приемку квартиры каждый раз уклонялся как от составления акта технического осмотра, так и от подписания акта приема – передачи помещения, обозначал, что видит недостатки отделки помещения, но отказывался фиксировать недостатки, а при очередном посещении помещения во время осмотра находил новые недостатки, ДД.ММ.ГГГГ в связи с уклонением истца от приемки помещения ответчик подписал и направил в адрес истца односторонний акт приема- передачи помещения, в последующем истец самостоятельно получил односторонний акт приема – передачи помещения на основании которого зарегистрировал право собственности на помещение, тем самым подтвердил правомерность составления одностороннего акта. ДД.ММ.ГГГГ истец получил ключи от помещения по акту приема – передачи оборудования, документов и ключей от помещения. В настоящее время истец сдает помещение в аренду как гостиничный комплекс.

Изучив материалы дела, выслушав мнение участников процесса, оценив представленные в совокупности суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ З обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) З с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от З: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ З не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение З о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) З по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов З в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права З составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения З обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения З обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. В случае нарушения со стороны З требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от З составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора З обязуется в срок, указанный в Проектной декларации и Договоре, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

Пунктом 3.1. Договора определено что З обязуется передать Участнику долевого строительства Объект по Акту приёма-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, при условии исполнения Участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора, установленной п. 5.1 Договора и проведения окончательного взаиморасчета между сторонами в соответствии с п. 5.6 Договора.

З вправе передать Объект Участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приёмки Объекта.

В соответствие с пунктом 3.2. Договора Уведомление о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче должно быть направлено Участнику долевого строительства не позднее, чем за месяц до наступления срока, указанного в пункте 3.1 Договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в настоящем договоре адресу для направления почтовой корреспонденции или вручено Участнику долевого строительства лично под расписку. Уведомление о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче не будет являться досрочным, если оно отправлено ранее, чем за один месяц до окончания срока передачи, указанного в п. 3.1 Договора.

В случае подписания Участником долевого строительства акта осмотра Объекта до направления ему уведомления о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче, он считается уведомленным о завершении строительства.

Пунктом 3.3. Договора стороны согласовали что Участник долевого строительства, получивший уведомление З о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче, обязан приступить к ее приемке в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения уведомления или в срок, указанный в уведомлении З.

Пунктом 3.4. Договора определено, что З считается не нарушившим срок передачи Объекта, указанный в п. 3.1 Договора, если уведомление о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче будет направлено Участнику долевого строительства в срок, указанный в п. 3.2. Договора (о чем свидетельствует дата отправки на оттиске почтового штемпеля), а Участник долевого строительства получил указанное уведомление З по истечении срока передачи Объекта, указанного в п. 3.1. Договора.

В соответствии с 3.5. Договора Участник долевого строительства имеет право отказаться от приёмки Объекта и подписания Акта приема-передачи Объекта только в случае, если в результате осмотра Объекта Сторонами был составлен акт осмотра с перечнем несоответствий передаваемого объекта условиям Договора, проектной документации, техническим регламентам, которые приводят к ухудшению качества Объекта. Выявление недостатков Объекта, не связанных с несоответствием Объекта требованиям технических регламентов, проектной документации и иным осязательным требованиям, которые не приводят к ухудшению качества Объекта, не является основанием для отказа от приемки Объекта.

После устранения несоответствий недостатков) в передаваемом объекта участник долевого строительства обязан принять Объект по Акту приёма- передачи в течение 2-х дней после получения Участником долевого строительства извещения об устранении несоответствий (недостатков). Сообщение об устранении несоответствий (недостатков) и о готовности Объекта к повторной передаче может быть направлено Участнику долевого строительства в любое время одним из способов: заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении; телеграммой или путем направления уведомления на адрес электронной почты, указанный в п.9 Договора. В случае направления уведомления по адресу электронной почты, такое уведомление считается доставленным в день его направления.

Пунктом 3.6. Договора предусмотрено что при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта в предусмотренный пунктом 3.3 Договора срок и/или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта (за исключением случая, указанного в пункте 3.5 Договора) З по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты истечения срока, указанного в п. 3.3. Договора вправе составить односторонний Акт приема- передачи Объекта. Односторонний Акт приема-передачи Объекта составляется в случае, если З обладает сведениями о получении Участником долевого строительства уведомления о завершении строительства Гостиницы и готовности Объекта к передаче, либо если оператором почтовой связи заказное письмо-уведомление возвращено с долевого строительства от его получения или в связи с строительства по указанному в Договоре почтовому адресу.

В пункте 9 Договора указан адрес электронной почты участника долевого строительства.

Постановлением Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» был установлен особый порядок передачи объектом долевого строительства начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункты б) части 1 вышеназванного Постановления сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи З объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени З, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре.

Согласно пункту в) части 1 вышеназванного Постановления передача объекта долевого строительства З и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и З с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и З до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

-при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства З и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефекте в) (далее I - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению З, н) при непредоставлении участником долевого строительства З (его работникам, подрядчикам) доступа на объект целевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту н) части 1 вышеназванного Постановления в случае уклонения участника долевого строительства от осмотра до подписания передаточного акта или иного документа передаче объекта долевого строительства З вправе по истечении одного месяца 1-го дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено судом, уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства было направлено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 142 -144).

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец являлся на осмотр помещения, при этом отказалась от подписания актов приема – передачи помещения, какие- либо недостатки помещения, послужившие основанием для отказа от принятия помещения при осмотре квартиры в акте не указала (л.д. 100, 101, 102, 103).

Принимая во внимания, что от подписания акта приема-передачи объекта С неоднократно уклонялась, ссылаясь на имеющиеся строительные недостатки, не отраженные в акте, указанное обстоятельство основанием для составления З одностороннего акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

После отказа от принятия помещения, без приведения в акте отказа от принятия помещений каких – либо недостатков, истец ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке произвела осмотры помещения с привлечением специалиста ООО «Авангард Оценочная компания», в ходе которых выявляла недостатки помещения, указанные в отчетах № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24 – 38), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39 – 55), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 56 – 70), № от 16.112023 (л.д. 71 – 86).

Из смс- переписки З с С следует, что устные замечания, указанные С при осмотре помещения в январе 2023 года устранены и С приглашена на повторный осмотр на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом пожеланий С дата осмотра перенесена на ДД.ММ.ГГГГ, при этом ДД.ММ.ГГГГ С выслан акт об односторонней передаче объекта (л.д. 131 -132).

ДД.ММ.ГГГГ С направила З претензию с требованием отозвать акт об односторонней передаче нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, после устранения недостатков организовать передачу объекта покупателю.

В то же время, ДД.ММ.ГГГГ С по акту приема – передачи получила от управляющей компании <данные изъяты> оборудование в виде установленных в помещении приборов учета ХВС и ГВС, прибора учета ГВС и ХВС, и электроэнергии, ключи от входной двери, магнитный ключ от домофона и т.д. (л.д. 99).

ДД.ММ.ГГГГ С по акту приема – передачи оказанных услуг по агентскому договору № от ДД.ММ.ГГГГ приняла услуги по проведению замеров в помещении №, подбору оснащения, приобретению мебели, обеспечению доставки, сборку, установку и монтаж оснащения (л.д. 167).

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ С на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ и акта об односторонней передаче нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на помещение (л.д. 230 – 231, 220 - 228).

В соответствии с письмом управляющей компании <данные изъяты> за период с июля 2023 года в помещении <адрес>, <адрес>, стр.1, приборами учета фиксируется расход воды, тепловой и электрической энергии.

Таким образом материалами дела подтверждается, С фактически приняла от З <адрес>, <адрес>, стр.1, и использует его в соответствии с назначением.

Доводы об отказе от приемки объекта долевого строительства в связи с выявленными замечаниями суд признает несостоятельными, поскольку право на отказ от приемки объекта возможно исключительно при наличии существенных недостатков объекта долевого строительства.

В представленных истцом отчетах ООО «Авангард Оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 16.112023 указаны недостатки помещения, при этом вывод о существенности недостатков, невозможности их устранения, невозможности использования помещения по назначению ввиду имеющихся недостатков в отчетах не содержатся.

Кроме того, из материалов дела следует, что фактически помещение принято с имеющимися недостатками, меблировано, и используется истцом по назначению.

Стороной ответчика представлена письменная консультация специалиста <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, в выводах которой специалист указывает, что недостатки отделки помещения гостиницы №-Н по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, стр.1 указанные в отчете №, составленном Э», не являются существенными, так как относятся к устранимым и не влияют на использование объекта – нежилого помещения №, входящего в состав гостиницы по адресу: Санкт – Петербург, <адрес>, стр.1, в том числе на использование составных частей помещения по целевому назначению – временному проживанию (том 1, л.д. 236 – 250).

Истец в судебном заседании выводы специалиста <данные изъяты> оспорил, ходатайства о назначении судебной экспертизы для установления характера выявленных недостатков, существенности недостатков и невозможности использования помещения по назначению не заявлялось.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец не представил достоверных, относимых и допустимых доказательств наличия существенных недостатков объекта, которые носили бы характер неустранимых, делающих объект строительства непригодным для использования по назначению.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что у истца не имелось оснований для отказа в принятии помещения гостиницы и от подписания акта приема-передачи после осмотра квартиры, поскольку установленные недостатки не являются существенными, не делают объект непригодным для предусмотренного договором использования. При таких обстоятельствах З был вправе составить односторонний акт приема-передачи квартиры, оснований для признания его недействительным не имеется.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворений требований истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований С к ООО «З «З» о признании недействительным акта от ДД.ММ.ГГГГ об односторонней передаче нежилого помещения, обязании передать объект долевого строительства, взыскании неустойки в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья О.В.Морозова

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2025