Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
«21» октября 2025 года <адрес>
Советский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Арсланалиева А.Х., при секретаре судебного заседания ФИО17, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3 и ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, и по встречному исковому заявлению ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 к ФИО9 и ФИО7 о признании добросовестными приобретателями,
установил:
ФИО9 обратилась в суд с иском к ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3 и ФИО11 о признании недействительными договоров купли-продажи квартир.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО4 были заключены договоры купли-продажи двух квартир:
- Квартира по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> (кадастровый №), удостоверена нотариусом ФИО23, стороны оценивают указанную квартиру в 4 926 738 рублей, что соответствует кадастровой стоимости квартиры;
- Квартира по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> (кадастровый №), удостоверена нотариусом ФИО23, стороны оценивают указанную квартиру в 5 513 234 рублей, что соответствует кадастровой стоимости квартиры.
Оба договора были заключены в одно и то же время у одного и того же нотариуса, стороны обеих сделок одни и те же лица (истец и ответчик), в связи с чем оба требования были объединены в данном иске.
Продавать квартиры на невыгодных для себя условиях по кадастровой стоимости, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости этих квартир, она не собиралась, но даже эти денежные средства по указанным договорам купли-продажи квартир она не получила и была обманута ответчиком и лицами, которые действовали вместе с ним на стороне ответчика при заключении оспариваемых сделок, которые обещали ей заключить договоры мены квартир, находящихся на <адрес> в <адрес>, ей даже были переданы ключи от этих квартир, но это оказалось обманом, никаких квартир она взамен проданных не получила. Целый месяц она не могла даже рассказать братьям и сестрам, что ее обманули, так как ответчик и его друзья обманывали ее - имеется переписка и иные доказательства.
Квартира по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> продана ответчикам ФИО8 с супругой и 3-мя детьми, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована в реестре, при этом в договоре указана сумма по кадастру, а сама квартира была продана за 17 000 000 рублей, со слов ответчика ФИО8, о чем ФИО4 была передана расписка покупателю с указанием полной стоимости квартиры.
Квартира по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> продана ответчику ФИО19, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ей стало известно ДД.ММ.ГГГГ.
Данный договор носит фиктивный характер, денежные средства по договору не были переданы, это фиктивная сделка. ДД.ММ.ГГГГ судом было вынесено определение о наложении ареста на эту квартиру в порядке обеспечения иска, и сделка в нарушение закона была совершена и зарегистрирована, есть все основания полагать, что определение суда также не было получено Росреестром не случайно.
С учетом уточнений, просит суд:
- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре №-н/05-2025-1-2031, и применить последствия признания недействительной сделки в виде возврата квартиры истцу;
- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия признания недействительной сделки в виде возврата квартиры истцу.
- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре №-н/05-2025-1-2032, и применить последствия признания недействительной сделки в виде возврата квартиры истцу;
- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия признания недействительной сделки в виде возврата квартиры истцу.
ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 обратились в суд со встречным иском к ФИО9 и ФИО7 о признании добросовестными приобретателями.
В обоснование иска указано, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес>, общей площадью 124,7 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000048:2131, принадлежала на праве собственности ФИО7, что подтверждалось выпиской из ЕГРН.
После осмотра и проверки квартиры на предмет обременений, арестов, запретов на отчуждение и правопритязаний третьих лиц, и убедившись в их отсутствии, а также в том, что право собственности продавца квартиры надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРП, они с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес>, общей площадью 124,7 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000048:2131. Договор был удостоверен нотариусом ФИО20, прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РД, и ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Они, как сторона договора, проявили разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от них при совершении подобного рода сделок, и данная сделка имеет все признаки добросовестности приобретения.
Для юридически грамотного оформления сделки они обратились к нотариусу (расходы по заключению договора оплачены нами (п. 14 договора купли-продажи), который провел необходимые проверки, составил, удостоверил и передал на регистрацию заключенный договор купли-продажи квартиры.
Сделка по покупке была возмездной, данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи, оплата за квартиру произведена в полном объеме. Вышеуказанная квартира была приобретена нами с использованием средств материнского (семейного) капитала, а также с использованием средств жилищной субсидии, предоставленной ФИО8 с места работы.
С момента подписания договора купли-продажи квартира поступила в их полное исключительное распоряжение, они зарегистрировались в данной квартире и начали делать ремонт.
На момент совершения сделки по покупке квартиры они не знали и не могли знать, что между ФИО9 и ФИО4 имеются какие-то притязания (разногласия) относительно вышеуказанной квартиры, как это следует из доводов искового заявления. Они приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Квартира на момент сделки находилась в не вызывающем подозрения пользовании и собственности продавца, никаких обременений, ограничений или запретов на регистрацию на ней не было. Ключи и документы от квартиры находились на руках продавца и были переданы нам после подписания договора купли-продажи квартиры.
Сделка по купле-продаже прошла государственную регистрацию, с того момента времени юридическими и фактическими собственниками квартиры являются они.
На основании вышеизложенного считают, что они являются добросовестными приобретателями, поскольку отвечают всем требованиям, предъявляемым законодателем к понятию «добросовестный приобретатель».
Просят суд:
- Признать ФИО8, ФИО2, ФИО11, ФИО3 и ФИО10 добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, корп. А, <адрес>, общей площадью 124,7 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000048:2131;
- В удовлетворении исковых требований ФИО9 отказать полностью.
В судебном заседании представители ФИО9 по доверенности ФИО15 П.Х. и ФИО21 доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердили и просили удовлетворить уточненные исковые требования. Они также пояснили, что покупатель ФИО12 является односельчанкой и родственницей ФИО4, что также свидетельствует о мнимости договора между ними.
В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО9 пояснила, что 10 мая она, намереваясь передать близким родственникам принадлежащие ей 2 квартиры, осматривала вместе с ними варианты и договорилась об обмене двух своих квартир на квартиры по <адрес> (двух- и трёхкомнатную), расположенные рядом с её местом проживания. Организацией сделки занимался знакомый ФИО14, который сообщил, что документы подготовлены, и предложил «подписать обмен». В тот же день, ФИО25 прибыла по его приглашению и подписала два документа, не изучив их содержание из-за доверия к организатору и отсутствия очков, полагая, что подписывает документы именно об обмене. Попытка удостоверить договор обмена у нотариуса в тот же вечер не состоялась из-за окончания рабочего времени; ФИО14 перенёс подписание на понедельник, после чего неоднократно откладывал встречу, ссылаясь на различные обстоятельства (в том числе болезнь), обещая завершить оформление. По условиям обсуждавшегося обмена предусматривалась доплата порядка 3 млн руб. в связи с разницей в площади и стоимости, а также передача ключей: фактически ключи от одной квартиры были переданы, по второй обещано передать позднее; одна из квартир на <адрес>ю около 89 кв. м ФИО25 начала готовить к ремонту. 16 июня состоялась встреча на <адрес>, где ФИО25 потребовала продолжить оформление. Впоследствии от соседей она узнала, что принадлежащая ей <адрес> продана третьему лицу; вскоре с ней связался покупатель (ФИО8) и сообщил о совершённой покупке, в т. ч. в связи с заменой замка. Лишь тогда ФИО25 выяснила, что ранее подписанные ею документы фактически являлись соглашениями о продаже (предпродаже), а не договором обмена, что противоречит её воле. Денежных средств от сделки она не получала, получение ею 5,5 млн руб. отрицает. В подтверждение изложенного указывает на имеющиеся у неё голосовые сообщения переписки с ФИО14 о характере и стадии оформления «обмена», передаче ключей и отсрочке встреч. Просила удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.
Представитель ФИО4 по доверенности ФИО13 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требований ФИО9 и пояснил, что истец утверждает, что не получила денежные средства за проданные квартиры. Однако, согласно пункту 4.2 каждого из договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до заключения договора. Данный пункт договора подписан Истцом, что свидетельствует о ее согласии с данным условием и подтверждает факт получения ею денежных средств. В силу принципа свободы договора, стороны самостоятельно определяют условия сделки, в том числе цену имущества и порядок расчетов. Добровольное подписание договора Истцом с указанием на полный расчет до его заключения, свидетельствует о ее согласии с условиями сделки. Истец утверждает, что сделки были совершены под влиянием обмана, связанного с обещанием предоставления взамен других квартир. Однако, данные утверждения являются голословными и не подтверждены какими-либо объективными доказательствами. Переписка в мессенджере WhatsApp и иные доказательства, на которые ссылается Истец, не могут служить безусловным доказательством обмана при заключении сделки, если они не свидетельствуют о прямом умысле Ответчика на введение Истца в заблуждение относительно существенных обстоятельств сделки. Однако, для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо доказать наличие умысла у Ответчика на введение Истца в заблуждение, а также наличие существенного заблуждения у Истца относительно природы сделки, ее условий или иных существенных обстоятельств. Ссылка истца на то, что цена договоров купли-продажи соответствовала кадастровой стоимости, а не рыночной, не является основанием для признания сделки недействительной. В силу принципа свободы договора стороны вправе самостоятельно определять цену договора. Таким образом, действия Истца, направленные на признание недействительными договоров купли-продажи, направлены на неосновательное обогащение за счет Ответчика, что также является злоупотреблением правом. Он признал, что одна из квартир была продана ФИО24 за 17000000 рублей, хотя в договоре указана другая цена.
В судебном заседании представитель ФИО8 по доверенности ФИО5 И.А. просил удовлетворить встречные исковые требования исковые требования в полном объеме.
В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 пояснил, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Квартира на момент сделки находилась в не вызывающем подозрения пользовании и собственности продавца, никаких обременений, ограничений или запретов на регистрацию на ней не было. Он же пояснил, что фактически квартиру он приобрел за 17000000 рублей, хотя в договоре указана другая цена.
Представитель органа опеки и попечительства ФИО22 в судебном заседании просила принять справедливое решение с учетом интересов несовершеннолетних детей.
Иные стороны, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 до начала судебного заседания обратились с заявление о рассмотрении дела без их участия.
Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №. Договор удостоверен в нотариальном порядке, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №. Договор удостоверен в нотариальном порядке, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №. Договор удостоверен в нотариальном порядке, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО12 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФИО9 указывает на недействительность договоров купли-продажи квартир № и № и просит истребовать данные квартиры от ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 и ФИО12
Статьями 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2).
При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, её условиях, личностях участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
ФИО9 указывает, что при совершении сделок с ФИО4 была введена в заблуждение относительно предмета договора, поскольку считала, что заключает договор мены.
Так, согласно нотариально удостоверенному заявлению ФИО5 Р.И. следует, что: «Я, ФИО5����������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�????????????????????���������???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?���������?�???????�????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?����������?�???????�???????�????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????????????l��������??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????�????????????????????????????????????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?����������?�???????????�??????????�????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�????????????I��������???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????????Q�????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????Й?Й????????????Й?Й??????????????????????????????Й?Й??????????????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?���������?�???????????ич, мой телефон №, договорился ФИО9, что будет обмен двух квартир 9 и 10, принадлежащих ей на праве собственности, по адресу <адрес> корп. А, на две квартиры по адресу <адрес>, размером 142 кв.м, и 88 кв. м. на одной лестничной площадке которые мне давали бартером за выполненные работы. Я попросил управляющего по дом
Аналогичные показания свидетель ФИО5 Р.И. дал в ходе допроса в судебном заседании, будучи предупрежденным об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Также признал, что ФИО9 ни от него, ни от покупателей денег за продажу квартир не получала.
Факт введения в заблуждение ФИО9 относительно договоров купли-продажи квартир № и №, свидетельствует также переписка между ней и контактом «Каркас ФИО6», удостоверенная в нотариальном порядке. Из данной переписки усматривается, что ФИО9 вводили в заблуждение относительно характера совершаемой сделки. Он убеждал её в необходимости подписания документов, уверяя, что они касаются обмена (мены) или временного оформления квартиры, в то время как фактически это были документы купли-продажи. ФИО9 неоднократно уточняла суть сделки, выражала сомнение и заявляла о нежелании продавать квартиру. При этом, он настаивал, что оформление «нужно только для порядка» и что «всё останется за ней», тем самым создавая у неё ложное представление о правовых последствиях подписываемых документов. Из содержания диалога следует, что воля ФИО9 не была направлена на отчуждение квартиры, а действия контакта, с которым велась переписка, носили характер обмана, направленного на получение права собственности вопреки действительной воле последней.
Указанные обстоятельства в совокупности позволяют суду придти к выводу о том, что договора купли- продажи квартир № и №, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 (продавец) и ФИО4 (покупатель) являются недействительными в связи с введением ФИО9 в заблуждение относительно предмета договора.
Между тем, в силу прямого указания закона последствия недействительности сделки могут быть применены лишь к сторонам этой сделки.
Признанные недействительными договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состояли из двух встречных обязательств: ФИО9- по передаче в собственность ФИО4 квартир № и №, и ФИО4 - по принятию в собственность этого имущества с уплатой за него ФИО9 соответствующей денежной суммы, что как указывает истец и не оспорено сторонами, не было сделано.
В данном случае дальнейшие приобретатели – ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 и ФИО12 не являлись участниками оспоренной сделки, и их право собственности на квартиру не может быть прекращено в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция изложена в определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ25-74-К4.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
В этом же постановлении указано, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.
Вместе с тем из статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (пункт 3.1).
Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что зарегистрированное право собственности лица, владеющего имуществом, приобретенным по сделке не у истца, а у другого лица, может быть оспорено истцом путем истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Относительно требования по <адрес>, суд приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела, ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 заявили встречное исковое требование о признании их добросовестными приобретателями <адрес>.
Так, заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 полагались при приобретении недвижимого имущества на данные государственного реестра, что в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации признается добросовестным поведением участника гражданских правоотношений.
При этом, из содержания искового заявления ФИО9 усматривается, что фактически ее действия были направлены на выбытия из владения <адрес> путем мены, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.
Аналогичная правовая позиция изложена в определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КГ24-3-К6.
Таким образом, суд признает ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 приобретателями <адрес>. При этом, поскольку судом установлено, что данная квартира выбыла по воле ФИО9, то оснований для истребования этого имущества по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ, не имеется.
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что вопреки суммы указанной в договор купли- продажи <адрес>, фактически квартира была продана ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 за 17 000 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету ФИО8 в ПАО «Сбербанк».
Согласно абз. 2 п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
Таким образом, в соответствии с положениями абз. 2 п. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО4 в пользу ФИО9 уплаченных по договору купли-продажи, заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 (покупатели), денежных средств в размере 17 000 000 рублей, в качестве убытков причинных введением в заблуждение.
Относительно требования по <адрес>, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 ст. 10 ГК РФ). Как указано в п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении суда и некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ
В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Как указано в абзаце втором пункта 38 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В абзаце втором пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Согласно пункту 96 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестность лица, приобретшего имущество в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, ставится в зависимость от того, знал ли и должен ли был знать приобретатель об аресте этого имущества, что судами не было установлено.
Так, истец обратился с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ФИО9 судьей были наложены обеспечительные меры в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении спорных квартир. Однако, указанная <адрес> была продана по договору от ДД.ММ.ГГГГ и в тот же день зарегистрирован в Управлении Росреестра в РД, при этом ФИО12 является родственником ФИО4, что явно свидетельствует об осведомленности продавца и покупателя о притязаниях третьих лиц. Кроме того, явно заниженная стоимость квартиры не только относительно рыночной стоимости (исходя из фактической цены <адрес>), но и относительно кадастровой стоимость должна была вызвать подозрении у ФИО12, как у покупателя.
В этой связи, суд не может признать ФИО12 добросовестным приобретателем <адрес>.
Таким образом, как указывалось ранее, поскольку ФИО12 не являлась участником оспоренной сделки, то её право собственности на квартиру не может быть прекращено в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем, суд не может признать ФИО12 добросовестным приобретателем <адрес>, в этой связи в порядке ст. 301 ГК РФ, суд считает необходимым возвратить ФИО9 спорную квартиру.
При этом суд учитывает, что недобросовестность при покупке квартиры сопряжена с неосмотрительность и не проявлением должной осторожности покупателя, а не с намеренным желанием лишить ФИО9 спорного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1).
Согласно пункту 2 статьи 15 этого же кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, истребование <адрес> ФИО12 без восстановления её прав будет являться чрезмерным негативным бременем для нее. Так, по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 оплатила ФИО7 денежные средства в размере 4 500 000 рублей (п. 2.1 и п. 3.1 договора купли- продажи между ФИО12 и ФИО4).
В соответствии со ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым взыскать с ФИО4 сумму уплаченной ФИО12 по договору купли- продажи <адрес>, по адресу РД, <адрес>, корп. А от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 4 500 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
решил:
Исковые требования ФИО9 к ФИО7, ФИО12, ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3 и ФИО11 удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО4.
Встречные исковые требования ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 к ФИО9 и ФИО7 удовлетворить.
Признать ФИО8, ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО11 добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ФИО4.
Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р. стоимость проданной им квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый № в размере 17000000 (семнадцать миллионов) рублей.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО4.
Возвратить квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, в собственность ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Прекратить право собственности ФИО12 на квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, с погашением записи о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Настоящее решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО12 на квартиру, расположенную по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый №, и регистрации права собственности ФИО9 на указанную квартиру.
Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р. стоимость проданной им квартиры, расположенной по адресу: РД, <адрес>, корп. А, <адрес>, кадастровый № в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.
Обеспечительные меры, наложенные по настоящему делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить после вступлению решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО9 отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес>.
Мотивированное решение изготовлено «05» ноября 2025 года.
Председательствующий А.Х. Арсланалиев