Решение по делу № 2-248/2023 от 16.01.2023 | Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)

Дело № 2-248/2023

44RS0001-01-2022-004573-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2023 года

Свердловский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Скрябиной О.Г.,

при секретаре Волнухине Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ город Кострома, УИЗО Администрации г. Костромы об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества на условиях правообладателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, просит:

Определить условия пунктов 1.2, 2.1 Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> и жилого помещения с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, проект которого направлен Управлением имущественных и земельных отношении Администрации <адрес> ФИО1 <дата> в следующей редакции:

1.2. Размер возмещения за изымаемые Объекты, определенный на основании отчета № об оценке Объекта оценки, составленного <дата> ООО «...» и отчета № об оценке Объекта оценки, составленного <дата> ООО «...», и включает рыночную стоимость Объектов, указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 настоящего Соглашения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, и составляет 2 014 900 (два миллиона четырнадцать тысяч девятьсот) рублей, в том числе:

1.2.1 за жилое помещение с кадастровым №, общей площадью ... квадратных метра, назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № под многоквартирным домом с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес> пропорционально размеру общей площади жилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 настоящего соглашения и долю общего имущества в многоквартирном доме, с кадастровым № расположенном но адресу: <адрес> 465 000 (один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей;

1.2.2 за компенсацию непроизведенного капитального ремонта изымаемого жилого помещения с кадастровым №, общей площадью ... квадратных метра, назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес> 454 400 (четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей;

1.2.3 за убытки Правообладателя, связанные с изъятием Объектов, указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 настоящего Соглашения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 95 500 (девяносто пять тысяч пятьсот) рублей.

Подпункты 1.2.4-1.2.6 - исключить

2.1. Редакцию соглашения дополнить реквизитами Правообладателя:

Банк получателя: ...

Кор/счет банка: ...

БИК банка: ...

КПП банка: ...

ИНН ...

Счет получателя: ...

ФИО получателя: ...

Остальные условия Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> и жилого помещения с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, проект которого направлен Управлением имущественных и земельных отношении Администрации города Костромы ФИО1 <дата>, оставить в редакции Муниципального образования городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы.

Свои требования мотивирует тем, что он является собственником кв.№ и общего имущества МКД по адресу: <адрес> с ... года. МКД признан аварийным и подлежащим сносу. <дата> в адрес истца направлен проект Соглашения об изъятии его квартиры и доли в праве собственности на общее имущество МКД, с приложением отчета ООО «... о рыночной стоимости изымаемого имущества. Истцом со своей стороны был подготовлен отчет об оценке его имущества, подлежащего изъятию. Размер оценки составил сумму большую, чем предложил ответчик в своем Соглашении. Истец Соглашение подписал с учетом протокола разногласий. Ответчик с оценкой истца не согласился.

В судебном заседании истец не участвует, извещался судом, направил в суд своего представителя – адвоката Данченко А.А.

Представитель истца ФИО1 адвокат Данченко А.А. в судебном заседании требования истца поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснил, что отчет ООО «...» составлен на <дата>, тогда как истцу данный отчет поступил только <дата>. В связи со сложившейся экономической ситуацией в стране, стоимость недвижимости возросла. Вместе с тем указал на то, что ООО «...» в своем отчете не учитывают компенсацию за непроведенный капитальный ремонт. Просит требования истца удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования истца полагал не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Отчет ООО «...» истцом не признается незаконным, таковым не является. Время отправки Соглашения и отчета в адрес истца оправдано временем документооборота, а именно составлением проекта Соглашения, согласования его условий и направления лицу, у которого изымается имущество. Так же указал, что истец не лишен возможности в дальнейшем обратиться в Некоммерческую организацию «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Костромской области» за получением своих отчислений на проведение капитального ремонта. Просит в удовлетворении требований истца отказать.

Третье лицо ООО «Аксерли» в суд своего представителя не направили, извещались, направили в суд письменный отзыв, в котором указали следующее. Отчет № от <дата>, подготовленный ООО «Аксерли», выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим на дату оценки законодательством; содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя всю информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение :г итоговой величине стоимости объектов оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также допущения и ограничительные условия, основные определения и понятия, перечень использованных источников информации, анализ внешней среды, включающий макроэкономический обзор, анализ социально-экономического положения, расчет рыночной стоимости в рамках примененных подходов. В отчете дан полный анализ рынка объектов оценки, описание процесса оценки объектов оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Работа по оценке осуществлялась надлежащим оценщиком, профессиональный и образовательный уровень которого полностью соответствует требованиям действующего законодательства; оценщик является членом саморегулируемой организации, гражданская ответственность оценщика и организации с которой им заключен трудовой договор застрахована. Методологических или математических нарушений в рамках отчета допущено не было. В отчете учтено фактическое состояние объекта оценки на дату оценки. Таким образом, считают, что отчет в полной мере соответствует требованиям Законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, является действительным и достоверным. Относительно проведенной оценке в ООО «...» по заказу истца пояснили, что проведенная оценка (с целью установления стоимости) не может свидетельствовать о недостоверности оценки, проведенной ООО «Аксерли». Статистическая природа рынка и вытекающий отсюда разброс большинства исходных рыночных данных, в том числе по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа, неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно приводят к объективным различиям в расчетах, не связанных с какими-либо нарушениями.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом из пояснений сторон, свидетелей и из материалов дела установлены следующие обстоятельства.

Истец ФИО1 является собственником квартиры № и общего имущества многоквартирного дома, по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от <дата>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от <дата> №

Многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира Истца признан аварийным и подлежащим сносу.

<дата> постановлением администрации города Костромы № было постановлено изъять земельный участок и находящие в частной собственности жилые помещения (в том числе и квартира Истца) для муниципальных нужд, посредством заключения с собственниками жилых помещений соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд и выплатой компенсации рыночной стоимости изымаемого имущества.

<дата> в адрес Истца от УИЗО Администрации города Костромы поступило Соглашение об изъятии МО ГОГК в лице Администрации города Костромы его квартиры и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, подписанное ВРИО главы администрации города Костромы, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости имущества Истца № от <дата>, выполненный ООО «...», в соответствии с которым размер компенсации в адрес Истца установлен в сумме 1 804 760 рублей.

Истцом со своей стороны был подготовлен отчет об оценке его имущества, подлежащего изъятию в ООО «...» № от <дата>, в соответствии с которым размер компенсации в адрес Истца установлен в сумме 2 014 900 рублей.

<дата> Истец направил в адрес Ответчика подписанное им соглашение об изъятии его имущества для муниципальных нужд с протоколом разногласий в части размера, подлежащей выплате ему компенсации, с приложением отчета об оценке от <дата>, выполненного ООО «...».

Письмом от <дата> УИЗО Администрации города Костромы отказало в согласовании разногласий при заключении соглашения об изъятии имущества Истца для муниципальных нужд, по мотиву отсутствия соглашения сторон в части размера компенсации, подлежащей выплате Истцу в счет изымаемого имущества.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (ч1). Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ч3).

Согласно части 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и принимая во внимание информационное письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" которым разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.В соответствии со ст. 422 ГК Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 6 и 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах ею рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона № 135-ФЗ). Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ). В соответствии со статьей 14 Закона № 135-ФЗ, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке.

в соответствии с п. 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)» следует, что Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Таким образом, законодатель в самом определении указывает на вероятностный характер рыночной стоимости объекта опенки.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля был опрошен специалист ООО «...» ФИО6, проводивший оценку изымаемого у истца имущества.

Так, свидетель ФИО6 пояснил, что он ознакомлен с отчетом ООО «...». Прошедший период с марта по июнь ... сыграл небольшую роль в повышении рыночной стоимости изымаемого у истца имущества, поскольку увеличились цены на рынке недвижимости. В отчете ООО «...» не учтена компенсация за непроведение капитального ремонта. В своем отчете ФИО6 предусмотрел данную компенсацию в размере 454400 руб. ООО «...» не применяли в своем отчете коэффициент на состояние (аварийное) помещения, которое изымается. Вместе с тем, в отчетах различаются суммы убытков. Так, ООО ... заложил убытки в размере 55700 руб., без расшифровки из чего они состоят. ООО «...» в своем отчете заложили убытки в сумме порядка 95000 руб. Они складываются из стоимости переезда, стоимости поиска нового жилья и расходов на оформление права собственности на новое жилье.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки №2 «Виды стоимости» следует, что «дата оценки рассматривается как дата, на которую соверштась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при проведении оценки».

Разница в стоимостях объекта оценки, определенной ООО «...» и ООО «...» обусловлена, в том числе, разницей во времени между выполнением отчета № от <дата> и № от <дата> ввиду изменений в экономической и политической ситуации в стране, которая в том числе значительно влияет на рынок недвижимости.

Отчет ООО «Аксерли» составлен на <дата>, направлен в адрес Администрации города Костромы (заказчик по муниципальному контракту) в электронном виде <дата>, в печатном виде посредством почты <дата>.

Ответчиком истцу отчет был направлен <дата>.

Данных, достоверно свидетельствующих о том, что в период времени с <дата> по <дата> не мог быть составлен и направлен для согласования истцу проект Соглашения об изъятии, Ответчиком в суд не предоставлено.

Вместе с тем, как указал ООО «Аксерли» в своих письменных пояснениях, Объект оценки оценивался как условно аварийное жилое помещение. Данный выбор обусловлен мнением оценщика о том, что определение рыночной стоимости объекта оценки как аварийное жилье, приведет к значительному занижению стоимости объекта, что приведет к нарушению прав и законных интересов собственника жилого помещения. Понижающая корректировка на аварийность дома не применялась. Объекты-аналоги подбрилась с сопоставимыми количественными и характеристиками. Таким образом, собственник будет способен приобрести жилое помещение, находящиеся в безаварийном состоянии, на средства, полученные в результате компенсации за изъятие жилого помещения. В стоимость компенсации, определенной в Отчете № от <дата>, не входят расходы на непроизведенный капитальный ремонт в связи с тем, что собственник помещения в многоквартирного дома вправе самостоятельно получить выплаты от фонда капитального ремонта в соответствии с Постановлением Администрации Костромской области от <дата> №-а «Об утверждении порядка выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственником помещений в многоквартирном доме и порядка использования средств Фонда капитального ремонта на цели снова или реконструкции многоквартирного дома».

Таким образом, в виду изменчивости рынка, суд приходит к выводу о том, что наиболее актуальной рыночной оценкой изымаемого у истца имущества является оценка, проведенная ООО «Эксперт-Оценка-Кострома», в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что собственник, в данном случае истец, помещения в многоквартирного дома вправе самостоятельно получить выплаты от фонда капитального ремонта в соответствии с Постановлением Администрации Костромской области от <дата> №-а «Об утверждении порядка выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственником помещений в многоквартирном доме и порядка использования средств Фонда капитального ремонта на цели снова или реконструкции многоквартирного дома», судом во внимание не принимается, поскольку в связи с изъятием имущества, право собственности истца, и, соответственно, все связанные с этим права, будут прекращены. Муниципальное образование, как новый собственник, не лишены будут права самостоятельно получить выплаты от фонда капитального ремонта в соответствии с Постановлением Администрации Костромской области от <дата> №-а.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Муниципальному образованию городской округ город Кострома, УИЗО Администрации г. Костромы об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества на условиях правообладателя удовлетворить.

Определить условия пунктов 1.2, 2.1 Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> и жилого помещения с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, проект которого направлен Управлением имущественных и земельных отношении Администрации города Костромы ФИО1 <дата> в следующей редакции:

1.2.1 за жилое помещение с кадастровым № общей площадью ... квадратных метра, назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес>, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № под многоквартирным домом с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади жилого помещения, указанного в пункте 1.1.2 настоящего соглашения и долю общего имущества в многоквартирном доме, с кадастровым № расположенном но адресу: <адрес>-1 465 000 (один миллион четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей;

1.2.2 за компенсацию непроизведенного капитального ремонта изымаемого жилого помещения с кадастровым № общей площадью ... квадратных метра, назначение: жилое, расположенное по адресу: <адрес> 454 400 (четыреста пятьдесят четыре тысячи четыреста) рублей;

Подпункты 1.2.4-1.2.6 - исключить

2.1. Редакцию соглашения дополнить реквизитами Правообладателя:

Банк получателя: ...

Кор/счет банка: ...

БИК банка: ...

КПП банка: ...

ИНН ...

Счет получателя: ...

ФИО получателя: ...

Остальные условия Соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, и жилого помещения с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, проект которого направлен Управлением имущественных и земельных отношении Администрации города Костромы ФИО1 <дата>, оставить в редакции Муниципального образования городской округ город Кострома в лице администрации города Костромы.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение одного месяца с момента изготовления полного текста решения суда.

Судья -

Полный текст решения изготовлен 23 января 2023 года.