РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июля 2025 г. г. Новомосковск Тульской области
Новомосковский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Михалиной Е.Н.,
при помощнике судьи Горбатовой Э.С.,
с участием представителя истца адвоката Чернышовой Е.Н.,
представителя ответчика по доверенности ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-813/2025 по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи. В обоснование своих требований указал, что 15.05.2024 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с жилым домом. Согласно условиям договора, стороны обязуются в срок до 15.08.2024 заключить основной договор купли-продажи. 15.05.2024 истцом оплачена часть цены объекта: строящегося на земельном участке жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в размере 500 000 руб. 28.08.2024 истцу было предложено подписать соглашение о расторжении предварительного договора, по условиям которого ему возвращается лишь 250 000 руб. Полагает не законным удержание ответчиком денежных средств в размере 250 000 руб. из-за нарушения им своих обязательств, а именно: нарушение сроков подписания основного договора купли-продажи, отсутствие на земельном участке электричества в 15кВт, которое не заведено в дом и не подведено к опоре электросети, отсутствие электрического счетчика, газоснабжение не подведено к границе земельного участка, в выгребной яме (колодце) отсутствовал погружной насос. Считает, что аванс в размере 500 000 руб. является предварительным способом расчетов, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, переданная сумма по предварительному договору не является задатком, следовательно подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости. Просит взыскать с ответчика в свою пользу 250000 руб., уплаченную им по предварительному договору №15/5 купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15.05.2024, проценты, рассчитанные в порядке ст.395 ГК РФ с 16.08.2024 по 11.02.2025 в размере 26209,01 руб., а впоследствии на дату вынесения решения суда и госпошлину.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании иск поддержал, показал, что через рекламу в сети Интернет узнал, что в <адрес> ИП ФИО3 на земельных участках строит жилые дома. Его семья решила воспользоваться данным предложением. Он с ответчиком приехал на объект, посмотрел территорию, а также уже построенные дома. Его устроили условия постройки, а также сумма продаваемого объекта. 15.05.2024 между ним и ответчиком оформлен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с жилым домом, переданы денежные средства в размере 500 000 руб. в счет оплаты части цены дома. Всей суммы на покупку недвижимости у него не было, он подал необходимые документы на выдачу кредита в АО «Россельхозбанк». По условиям договора, дом должен быть построен к 15.08.2024, условия в данной части ответчиком были выполнены, дом возведен. 28.08.2024 он, ответчик явились в банк для подписания сразу двух договоров: кредитного между ним и АО «Россельхозбанк», поскольку своих денежных средств на покупку недвижимости у него было, и купли-продажи земельного участка с жилым домом между ним и ответчиком. Поскольку ФИО3 отказался предоставить ему какие –либо гарантии по построенному жилому дому, а также то, что электричество не было заведено в дом, отсутствовали газ, вода, он не стал заключать основной договор купли-продажи. Кроме того, из разговоров с различными людьми, ему стало известно, что дома построены не качественно, из плохих материалов. Ответчик сказал, что если он не подпишет соглашение о расторжении предварительного договора на тех условиях, что в нем указаны, денежные средства он ему не отдаст. Испугавшись, он подписал соглашение.
Представитель истца адвокат по ордеру Чернышова Е.Н. требования своего доверителя поддержала.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, доверил представлять свои интересы в суде представителю по доверенности ФИО1
Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебном заседании с иском не согласилась, показала, что 15.05.2024 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Жилой дом был построен к 15.08.2024, принадлежал на праве собственности ответчику, электричество было, электросчетчик располагался на опоре, газоснабжение подведено в границе земельного участка №, но в дом не заведено, это выполняется впоследствии покупателем. Общая стоимость объекта составила 8 500 000 руб. У истца всей суммы денежных средств не было, он пожелал заключить кредитный договор с АО «Россельхозбанк». Поскольку банком лишь 28.08.2024 были проверены документы ФИО2 для предоставления кредита, ФИО3, ФИО2 с супругой пришли в банк для подписания сразу двух договоров. Кредитного договора между истцом, его супругой и АО «Россельхозбанк», основного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом между истцом и ответчиком. ФИО2 не устроили условия банка по предоставлению кредита, он сказал, что никакие договоры заключать не будет. Истец с ответчиком проехали в офис последнего и добровольно подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи по требованию ФИО2 Денежные средства в размере 250 000 руб. истец получил, претензий не имел.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст.455 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).
Таким образом, из приведенных норм усматривается, что из предварительного договора у сторон не могут возникнуть никакие обязательства, кроме обязанности заключить основной договор.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что 15.05.2024 между ИП ФИО3 (Сторона- 1) и гражданином ФИО2 (Сторона-2) заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка с жилым домом.
По условиям предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, месторасположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с жилым одноэтажным домом, строительной площадью <данные изъяты> кв.м, по которому сторона -1 будет продавцом, сторона-2 покупателем на условиях, предусмотренных настоящим договором.
На дату подписания предварительного договора на земельном участке имеются следующие коммуникации: электричество (15кВт) заведено в дом, на опоре электросети расположен электрический счетчик, газоснабжение подведено к границам земельного участка. На земельном участке располагается выгребная яма, колодец с погружным насосом, земельный участок не огорожен (п.1.2).
Технические характеристики и состояния жилого дома указаны в п.1.3 предварительного договора.
Жилой дом на дату подписания предварительного договора (15.05.2024) находился в процессе строительства и к моменту заключения основного договора, должен находиться в собственности у стороны -1 и соответствовать условиям п.1.3 договора (п.1.4).
В п.1.5 предварительного договора установлен срок заключения между сторонами основного договора- до 15.08.2024.
Цена объекта – земельного участка и жилого дома, составляет 8 500 000 руб. (п.2.2).
ФИО2 должен оплатить сумму 8 500 000 руб. в следующем порядке: оплата части цены объекта в сумме 500 000 руб. производится в течение 3-х календарных дней с даты подписания предварительного договора, оставшееся часть цены объекта в сумме 8 000 000 руб. производится истцом в течение 4-х календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п.2.1-2.3.2).
В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна будет возместить другой стороне убытки, причиненные таким уклонением, а также сторона-2 (ФИО2) обязуется уплатить штраф стороне-1 (ИП ФИО3) в размере 250 000 руб. по письменному требованию стороны -1, в случае невыполнения условий предварительного договора. (Стороной -1 возмещается авансовый задаток стороне-2 в размере 500 000 руб.) (п.3.1).
В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п.3.2 предварительного договора).
Предварительный договор подписан истцом и ответчиком. Денежные средства в размере 500 000 руб. переданы ФИО2 продавцу. Ему выдан кассовый чек и ИП ФИО3 написана расписка. Претензий у сторон не возникло.
Из материалов дела следует, что стороны по названному предварительному договору, будучи свободными в заключении договоров и осуществлении своих прав, пришли к соглашению о расторжении предварительного договора № купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15.05.2024, оформив такое соглашение в письменном виде 28.08.2024 и указав, что стороны пришли к соглашению, расторгнуть предварительный договор № купли-продажи земельного участка с жилым домом от 15.05.2024 по требованию стороны -2 (ФИО2). Согласно предварительному договору, стороны обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, месторасположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с жилым одноэтажным домом, строительной площадью <данные изъяты> кв.м (п.1).
По соглашению сторон, произведенная стороной-2 (ФИО2) оплата по предварительному договору, в размере 500 000 руб., возвращается частично в размере 250 000 руб. стороной -1 (ФИО3) стороне -2 (ФИО2), в связи с невыполнением условий п. 3.1 предварительного договора. Материальных претензий стороны друг к другу не имеют (п.2).
В п.3 соглашения указано, что взаимные обязательства сторон по предварительному договору, считаются прекращенными с даты подписания соглашения.
Денежные средства в размере 250 000 руб. получены истцом от ответчика 28.08.2024, что подтверждается чеком и не отрицалось сторонами.
Проверяя доводы стороны истца, что ответчиком нарушены сроки заключения основного договора купли-продажи, а также тот факт, что на земельном участке отсутствовало электричество в 15кВт, которое не заведено в дом и не подведено к опоре электросети, отсутствие электрического счетчика, газоснабжения, погружного насоса, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на 14.05.2024 располагался на земельном участке с КН №, месторасположение: <адрес>, принадлежал на праве собственности ответчику.
Указанный жилой дом был возведен ответчиком в установленные предварительным договором № от 15.05.2024 сроки – к 15.08.2024. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, не отрицались истцом в судебном заседании.
Истцом для получения кредита на покупку спорного домовладения и земельного участка под ним получен отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Специалистом ООО Аудиторско-консалтинговой группы «ХАРС» в отчете от 05.07.2024 указаны количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта: дома и земельного участка, в том числе наличие инженерных сетей – электричества, водоснабжения, канализации. Имеется фототаблица.
На август 2024 года жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> был присоединен к питающей электросети, о чем указано в ответе ООО «ПроЭнергоСбыт» и отражено в ситуационном плане питающей сети.
24.10.2024 сетевая организация ООО «ПроЭнергоСбыт» оказала ФИО3 услугу по технологическому присоединению объектов электроэнергетики заявителя в соответствии с мероприятиями по договору об осуществлении технологического присоединения от 12.09.2024 № в полном объеме. Прибор учета электроэнергии допущен в эксплуатацию 24.10.2024.
По сообщению АО «Газпром газораспределение Тула» филиала в г.Новомосковске от 07.08.2025, земельный участок с КН №, месторасположение: <адрес> не газифицирован, на период с 15.05.2024 по 15.08.2024 заявок на догазификацию данного земельного участка не поступало.
Об указанных обстоятельствах истцу было достоверно известно, как на 15.08.2024, так и на 28.08.2024. Сведений об обращении к ответчику по заключению основного договора купли-продажи ранее 15.08.2024, либо к этой дате, суду не представлено. Как и того, что ответчик уклонялся от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Напротив, истец совместно с супругой 28.08.2024 намеревался заключить кредитный договор, на получение денежных средств в размере 6 000 000 руб. для покупки дома и земельного участка у ответчика, а также в этот же день подписать основной договор купли-продажи объектов недвижимости с ответчиком.
Так, в судебном заседании истец пояснил, что на покупку недвижимости у него не было необходимой суммы. Им в АО «Россельхозбанк» были поданы документы, которые проверялись банком, и лишь 28.08.2024 был составлен кредитный договор на получение кредита. 28.08.2024 ФИО2 с супругой (заемщиком) и ИП ФИО3 намеревались подписать два договора. Один – кредитный договор между истцом, его супругой и АО «Россельхозбанк», второй –основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом между истцом и ответчиком.
Таким образом, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком добровольно изменены сроки подписания (заключения) основного договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, КН №, месторасположение: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с жилым одноэтажным домом, строительной площадью <данные изъяты> кв.м, на 28.08.2024.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По мнению истца, им не были подписаны указанные договоры, поскольку ответчик отказался дать ему гарантии по состоянию жилого дома, качеству материалов, из которых он выстроен, сроков эксплуатации, а также отсутствие коммуникаций на земельном участке. Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи подписал по принуждению ответчика.
Суд считает данные доводы надуманными, голословными, опровергаются вышеуказанными материалами дела, а также тем, что ФИО2 имел возможность не заключать спорное соглашение о расторжении предварительного договора на тех условиях, на которых оно подписано сторонами. Сведений о принуждении его ответчиком, суду не представлено. Напротив, истец получил денежные средства в размере 250 000 руб., претензий к ответчику 28.08.2024 не имел. Соглашение не признано недействительным. Также в судебном заседании истцом не заявлялось ходатайство о назначении экспертизы по качеству выполненных работ по постройке домовладения.
При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка с жилым домом № от 15.05.2024, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Новомосковский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение окончательной форме принято (изготовлено) 23.07.2025.
Председательствующий Михалина Е.Н.