УИД 74RS0012-01-2022-000244-81
Дело № 2-308/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
09 ноября 2023 год село Варна
Варненский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Зотовой А.С.,
при секретаре судебного заседания Нейгум М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об обязании исполнения договора купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и регистрации права собственности в Управлении Росреестра, и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и применении последствия недействительности сделки в виде приведения положения сторон в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 об обязании заключения договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование своих требований ФИО1, с учетом уточненного иска, указала, что в декабре 2016 года между ней и ФИО3 была достигнута договоренность о купле-продаже земельной доли, находящейся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области. В счет оплаты имущества были переданы денежные средства в размере 20 000 рублей. Кроме того, по договоренности, дополнительно она должна была нести все расходы по оформлению права собственности на ответчика, выделению земельного участка в натуре и заключению договора купли-продажи. Земельная доля была передана ей во владение и пользование. Письменный договор заключен не был, поскольку документы на ответчика оформлены не были, земельная доля, на тот момент, принадлежала матери ответчика ФИО4, умершей 09.01.1998 года. Для оформления сделки необходимо было оформить на ответчика наследство. 30 декабря 2015 года нотариусом Варненского муниципального района было выдано свидетельство о праве общей долевой собственности на земельный участок. Для дальнейшего оформления сделки ответчиком 19 января 2016 года была выдана доверенность на ее сына ФИО5 с правом регистрации права собственности земельного участка, выделении его в натуре, продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписания договора купли-продажи, передаточного акта. 19 января 2019 года срок доверенности истек, полномочия по доверенности реализованы не были. 26 марта 2022 года по доверенности с ней ответчиком была выдана доверенность на ФИО6, которая была подписана лично ответчиком и удостоверена нотариусом. В рамках действия полученной доверенности ФИО7 были поданы документы на регистрацию права собственности на выделенный земельный участок. 01 апреля 2022 года Росреестром по Челябинской области на основании свидетельства о праве на наследство было зарегистрировано право собственности за ответчиком на выделенный в натуре земельный участок площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. В рамках действия указанной доверенности 02 апреля 2022 года был составлен и заключен договор купли-продажи земельного участка. 04 апреля 2022 года доверенность на имя ФИО7 была отменена ответчиком. В связи с отменой доверенности договор купли-продажи земельного участка не был подан на государственную регистрацию. Связаться с ответчиком после 04 апреля 2022 года не удается. О намерении отказаться от продажи земельного участка или отменить доверенность ответчик ни истца, ни доверителя не извещал. Считает действия ответчика недобросовестными. Просит обязать ФИО3 исполнить договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра.
ФИО3 обратился со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 г. и применении последствий недействительности сделки в виде приведения положения сторон в первоначальное состояние.
В обосновании иска указал, что 30 декабря 2015 года ему было выдано свидетельство о праве на наследство на земельную долю площадью 12,33 га. в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 39946960 кв.м. находящийся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области на землях сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № Данную долю он намеревался сформировать в качестве самостоятельного земельного участка, которым собирался владеть пользоваться и распоряжаться. Для чего он обратился к ФИО5, который по его сведениям оказывал услуги по оформлению земельных участков. Для этого им была выдана доверенность на гражданина ФИО5, однако данное лицо никаких фактических действий не совершило и участок не выделило. В последующем он никому в пользование свою долю не передавал, ни с кем никаких соглашений не заключал. В начале 2022 года он действительно уполномочил ФИО6 на совершение действий связанных с оформлением земельного участка. Нотариусом была выдана общая доверенность на совершение всех операций. Сделано это было по просьбе ФИО7 так как, она мотивировала это тем, что если он надумает распорядиться земельным участком у нее уже будут полномочия по оказанию ему помощи, лишний раз ему не придётся тратить свое время и средства на совершение действий с землей. Никаких поручений ей относительно заключения договора он не давал. В рамках исполнения поручения ФИО12 были сданы соответствующие документы в Управления Росреестра, после чего земельный участок был поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в ЕГРН (к/н № Более никаких поручений по реализации участка кому бы то ни было он не давал. 04.04.2022 г. он заключил с ФИО8 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>. В начале мая 2022 года он от ФИО8 узнал, что в государственная регистрация договора аренды от 04.04.2022 между ним и ФИО8 приостановлена, так как в производстве Варненского районного суда Челябинской области находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к исполнению договора. Ответчик Инзелене утверждает, что между нами. в декабре 2016 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, оплата по которому была включена в порядок оплаты по оспариваемой сделке - договору купли-продажи земельного участка 02.04.2022 года. Указанное не соответствует закону, так как согласно ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли- продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На момент якобы имевшего место заключения предварительного договора, объект недвижимости еще не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а следовательно, не мог являться объектом купли-продажи. Согласно ч.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Таким образом, в силу указанных положений закона якобы имевшее место заключение предварительного договора и якобы имевшее место соглашение о предоплате - ничтожны. Более того, денежные средства ему якобы передавал сын ответчика, что не может быть квалифицировано как передача денег от Инзелене к ФИО9, так как доказательств уполномочивания на передачу денежных средств не представлено. В связи тем, что он не имел желания и воли на выбытие имущества из его законного владения, он не согласовывал с представителем сам факт отчуждения имущества, не согласовывал условия договора купли-продажи, не получал оплаты по спорному договору. Таким образом, заключение спорного договора помимо воли собственника предполагает злоупотребление правом со стороны лиц, подписавших данный договор, и противоречит положениям гражданского кодекса, данная сделка является недействительной. Согласно сведениям из ЕГРН стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 707 705 рублей, то есть в 42 раза дешевле, нежели, его кадастровая стоимость. Указанное, прямо говорит о том, что оспариваемая сделка заключена на крайне невыгодных для продавца условиях, фактически без встречного представления со стороны покупателя, так как истец денежные средства в 2016 году не получал, а оставшуюся часть по договору должен был получить через 5 дней после окончания государственной регистрации. Ответчик ФИО1 и лицо по доверенности ФИО6 заключили между собой договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения в нарушение положений ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не уведомили Администрацию Варненского района о предполагаемой сделке, в связи с чем, грубейшим образом, нарушили установленный порядок рассмотрения заявлений о продаже участков из земель сельхозназначения. Ввиду указанного Договор купли-продажи земельного участка также является недействительной сделкой. Просит признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и применить последствия недействительности сделки в виде приведения положения сторон в первоначальное состояние.
Истец по первоначальному иску – ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении к исковому заявлению. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.
Представитель ФИО1 - ФИО10 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился.
Ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску ФИО3 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился. От проведения почерковедческой экспертизы уклонился. Предоставив письменное мнение по иску, в котором просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, а его встречные требования удовлетворить.
Представитель ФИО3 – ФИО11 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился.
Третье лицо ФИО8 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных ФИО1 требований, пояснив, что между ним и ответчиком ФИО3 04 апреля 2022 года заключен договор аренды спорного земельного участка.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание при надлежащем извещении, не явился.
Представитель третьего лица администрации Лейпцигского сельского поселения Варненского района Челябинской области в судебное заседание при надлежащем извещении, не явился, предоставил мнение по существу заявленных требований, просил дело рассмотреть без его участия (л.д.50-51, т.2).
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в срок.
Частью 1статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Часть 3 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В судебном заседании установлено, что в декабре 2016 года между ФИО1 и ФИО3 была достигнута договоренность о купле-продаже земельной доли, находящейся в границах Лейпцигского сельсовета Варненского района Челябинской области. В счет оплаты земельного участка истец передала ответчику денежные средства в размере 10 000 рублей. Кроме того, по договоренности, дополнительно ФИО1 должна была нести все расходы по оформлению права собственности на ответчика, выделению земельного участка в натуре и заключению договора купли-продажи. Земельная доля была передана ФИО1 во владение и пользование. Письменный договор заключен не был, поскольку документы на ответчика оформлены не были, земельная доля, на тот момент, принадлежала матери ответчика ФИО4, умершей 09.01.1998 года. Для оформления сделки необходимо было оформить на ответчика наследство. 30 декабря 2015 года нотариусом Варненского муниципального района было выдано свидетельство о праве общей долевой собственности на земельный участок. Для дальнейшего оформления сделки ответчиком 26 марта 2022 года была выдана доверенность на ФИО6 с правом регистрации права собственности земельного участка, выделении его в натуре, продажи за цену и на условиях по своему усмотрению, подписания договора купли-продажи, передаточного акта. Данная доверенность была подписана лично ответчиком и удостоверена нотариусом. В рамках действия полученной доверенности ФИО7 были поданы документы на регистрацию права собственности на выделенный земельный участок. 01 апреля 2022 года Росреестром по Челябинской области на основании свидетельства о праве на наследство было зарегистрировано право собственности за ответчиком на выделенный в натуре земельный участок площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>. В рамках действия указанной доверенности 02 апреля 2022 года между истцом ФИО1 и ФИО12, действующей от имени ответчика ФИО3 был составлен и заключен договор купли-продажи данного земельного участка (т. 3 л.д. 10-11), приобщенный по ходатайству истца по первоначальному иску ФИО1 в судебном заседании 09.11.2023 г. Данный договор сторонами не оспорен, в связи с чем, оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется. Согласно приложения № 2 к указанному договору купли-продажи между ФИО1 и ФИО7, действующей от имени ответчика ФИО2 заключен акт приема-передачи спорного земельного участка.
04 апреля 2022 года доверенность на имя ФИО7 была отменена ответчиком. В связи с отменой доверенности договор купли-продажи земельного участка не был подан на государственную регистрацию. Расчет за земельный участок ФИО1 произвела в размере 10 000 рублей - 19 января 2016 года (т. 1 л.д. 43) и 26 августа 2022 года в размере 30 000 рублей (т. 2 л.д. 58).
Несмотря на то, что денежные средства в сумме 40 000 рублей за земельный участок ФИО3 получил и распорядился ими по своему усмотрению, он уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Учитывая, что обязательство по договору купли-продажи земельного участка между ФИО3 и ФИО1 сторонами не исполнено, причем по вине ответчика ФИО3, требования ФИО1 об обязании исполнить договор купли-продажи земельного участка правомерны, и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика ФИО3 о том, что никакой договоренности с истцом ФИО1 у него не было, денежные средства он не получал, а доверенность ФИО7 выдал только для выдела земельного участка в натуре и продажи по согласованию с ним, опровергаются материалами дела, в частности распиской о получении 10 000 рублей за продажу земельного пая и доверенностью, выданной на имя ФИО7 с правом продажи земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению.
В соответствии с заключением эксперта ФБУ Челябинская лаборатория судебной экспертизы от 17 октября 2023 года подписи от имени ФИО7, расположенные в акте приема-передачи земельного участка от 02.04.2022 г., выполнены самой ФИО7 (т. 2 л.д. 247-255).
Заключение 04 апреля 2022 года ответчиком ФИО3 и третьим лицом ФИО8 договора аренды спорного земельного участка, также свидетельствует о намеренном уклонении ФИО3 от исполнения обязанности по регистрации ранее заключенного договора купли-продажи.
Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Заявление ФИО3 о недействительности договора и применении последствий его недействительности не имеет правового значения, поскольку обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование недействительности, вызваны недобросовестными действиями самого ФИО3, а предъявление встречного иска направлено на уклонение от исполнения договорного обязательства (абзац четвертый пункта 2, пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса).
В связи с чем, исковые требования ФИО3 о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и применении последствия недействительности сделки в виде приведения положения сторон в первоначальное состояние, не подлежат удовлетворению.
При принятии искового заявления к производству по ходатайству истца судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, общей площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В связи с тем, что в настоящее время спор по существу рассмотрен, в связи с чем суд считает необходимым отменить меры по обеспечению иска по вступлению в законную силу решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать ФИО3 исполнить договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 123300 +/-3073 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Обязать Управление Росреестра России по Челябинской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 123300 +/-3073 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка от 02.02.2022 и применении последствия недействительности сделки в виде приведения положения сторон в первоначальное состояние, отказать в полном объеме.
По вступлению в законную силу решения суда отменить меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении земельного участка, общей площадью 123300+/-3072 кв.м. с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы в Варненский районный суд.
Председательствующий: А.С. Зотова