Решение по делу № 2-3035/2023 от 17.10.2023 - о возмещении расходов на устранение скрытых недостатков недвижимости и возврате неосновательного обогащения.

К делу № 2-3035/2023

УИД: 23RS0002-01-2023-000046-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Сочи 17 октября 2023 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пузеевой О.В.,

с участием

представителя истца ФИО1 – ФИО2 действующего по доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о возмещении расходов на устранение скрытых недостатков недвижимости и возврате неосновательного обогащения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 в котором просит: взыскать с Ответчика в пользу Истца сумму возмещения расходов на устранение скрытых недостатков в размере 3 675 124, 70 руб. (три миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч сто двадцать четыре рубля семьдесят копеек); расходов на оплату услуг экспертной организации в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей; моральный вред в размере 100 000 (сто тысяч) рублей; сумму, уплаченную в качестве государственной пошлины в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей

Исковые требования мотивированы тем, что между истом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23 июля 2021 года. Предметом договора купли-продажи являлся земельный участок, площадью 600+/- 8,57 кв.м., расположенный по адресу: РФ <адрес>, жилой дом, площадью: 111,7 кв.м., этажностью 2, расположенный по адресу: <адрес>. <адрес>. Расчет по договору произведен в полном объеме, что подтверждается распиской от 23 июля 2021 года и кредитным договором <***> от 23 июля 2021 года.

Земельный участок с кадастровым номером: №, жилой дом с кадастровым номером: №, а также перечисленное в акте приема- передачи имущество (мебель, оборудование) были переданы ФИО1 23 июля 2021 года по акту-приема передачи.

Прием объекта Истцом, не имеющим специальных строительных познаний, был выполнен путем визуального осмотра. При приеме объекта каких-либо дефектов и недостатков обнаружено не было, при этом отсутствие недостатков относится к п. 3 акта приема-передачи от 23.07.2021 года, согласно которому покупатель принял от продавца объект вместе с движимым имуществом: мебелью и бытовой техникой. При этом осуществляя осмотр у ФИО1 отсутствовали претензии к внутреннему содержанию дома, а именно к движимому имуществу, описанному в п. 3 акта приема- передачи от 23.07.2021г.

В соответствии с отчетом о рыночной стоимости дома № 157.21 от 15.07.2021 года, стены жилого дома представляют собой металлический каркас со стеновым заполнением, что подтверждает невозможность выявления вышеуказанных недостатков в момент визуального осмотра дома при его приемке по акту-приема передачи.

Истец переехал в дом только после 26 октября 2021 года, так как по просьбе Ответчика, дал возможность решить жилищные вопросы и перебраться в новый дом (факт переезда подтверждается перепиской между Истцом и Ответчиком). После подписания акта приема передачи от 23.07.2021г. между ФИО3 и ФИО1 ответчик продолжал проживать в жилом доме с кадастровым номером: №

В ходе эксплуатации жилого дома (проживания в нем истца) по истечении незначительного времени с момента приобретения объекта, ФИО1 обнаружил протекание воды в перекрытиях потолка, стен, пола кухни, наличие плесени на стенах.

Истец неоднократно сообщал Ответчику о выявленных недостатках объекта, что подтверждается перепиской, содержащей, в том числе, фото и видео-фиксацию выявленных недостатков.

25.10.2022 года Истец пригласил Ответчика для составления акта о дефектах жилого дома. Ответчик присутствовал при осмотре недостатков объекта, однако, от подписания акта отказался.

В целях подтверждения имеющихся недостатков объекта недвижимости, установления причин и момента их возникновения, а также возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома ФИО5 обратился в экспертную организацию.

Согласно заключению специалиста № 142/22 от 30 октября 2022 года, в ходе натурного осмотра жилого дома с кадастровым номером: 23:49:0401006:2963, расположенного по адресу: город Сочи, <...>, выявлено значительное снижение прочностных характеристик деревянных конструкций (каркас и СИП панели), их массовое разрушение, а также значительное снижение прочностных характеристик здания в целом. В ходе натурного осмотра специалистом было установлено, что объект исследования имеет элементы деревянного каркаса из брусков, стеновое заполнение выполнено из СИП панелей, снаружи фасады обшиты деревянной доской. Также в ходе натурного осмотра производился демонтаж облицовки фасада, в результате чего выявлено значительное замачивание СИП панелей и деревянных элементов каркаса, массовое гниение деревянных конструкций, отсутствие вентиляционного зазора, обеспечивающего выведение влаги из- под поверхности фасада. По итогам обследования специалистом сделаны выводы по поставленным вопросам: физический износ жилого дома составляет 60 %, техническое состояние «неудовлетворительное» близкое к «ветхому». Категория технического состояния здания - ограниченно-работоспособное, близкое к аварийному (пограничное состояние). Для дальнейшей эксплуатации необходимо проведение реконструкции, замена значительной части конструктивных элементов. При текущем состоянии конструкций требования ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не выполняются, конструктивная безопасность эксплуатации здания не обеспечена. При текущем состоянии конструкций требования СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 в пунктах 6.4; 6.7; 6.10 не выполняются. Выявлено наличие вредных факторов, влияющих на здоровье граждан (массовое гниение конструкций, плесень), жилой дома не пригоден для проживания, не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10, санитарным, эпидемиологическим и требованиям по охране здоровья людей и окружающей природной среды, предъявляемым для данного типа объектов. Эксплуатация здания в текущем состоянии может привести к разрушению конструктивных элементов от механических воздействий. По мнению специалиста, в текущем состоянии эксплуатация объекта исследования опасна для жизни и здоровья граждан.

Учитывая, что дефекты были скрыты обшивкой фасада и ветрозащитной пленкой, обнаружить их без демонтажа конструкций не представлялось возможным, выявленные дефекты являются скрытыми.

Ввиду того, что эксплуатация конструкций при наличии текущих дефектов опасна для граждан, данные выявленные дефекты являются критическими. Фактически, устранение дефектов возможно лишь путем замены конструктивных элементов (каркас и СИП панели), что не целесообразно экономически. Наличие выявленных дефектов препятствует использованию жилого дома по его целевому назначению (непригодно для постоянного проживания).

Выявленные дефекты не могли возникнуть в результате эксплуатации Заказчиком, были выявлены Заказчиком по истечении незначительного времени - стали видны последствия в виде протеканий и наличия плесени на поверхностях стен. Причиной дефектов являются ошибки, допущенные в процессе проектирования или монтажа конструкций (не выдержан принцип вентилируемых фасадов), так же вероятно использование некачественного материала.

Из заключения специалиста следует, что стоимость ремонта жилого дома (устранение дефектов), расположенного по адресу: г. Сочи, <...>, литер А., в ценах на дату проведения исследования, с учётом НДС 20% составляет: 4 829 407 (четыре миллиона восемьсот двадцать девять тысяч четыреста семь) рублей, 65 копеек.

Согласно договору подряда № 1/22 от 01.10.2022 года, справке о стоимости выполненных работ и затрат от 10.06.2023г., акту сверки расчетов по смете от 10.06.2023г., сметному расчету по ремонту дома от 10.06.2023г.и акту о приемке выполненных работ от 10.06.2023г. общая сумма восстановительного ремонта составила 3 675 124,7 (Три миллиона шестьсот семьдесят пять тысяч сто двадцать четыре, 70) руб. (3 147 816,30 рублей уже выплачены подрядчику за выполненную работу, на сумму 527 308,40 руб. работы еще ведутся)

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и пояснениях, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований просил отказать согласно доводам изложенным в возражениях.

Выслушав стороны, суд приходит к следующему выводу.

Между Истом - ФИО1 (Покупатель), и Ответчиком - ФИО3 (Продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 23 июля 2021 года.

Согласно п. 1.1. Договора предметом купли-продажи являлось следующее имущество:

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: дачное хозяйство, площадью: 600+/- 8,57 кв.м., расположенный по адресу: РФ Краснодарский край, г. Сочи, <...> участок 20/2, Кадастровый номер: 23:49:0401006:2883;

- жилой дом, площадью: 111,7 кв.м., количеством этажей, в том числе подземных этажей 2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, <...>, Кадастровый номер: 23:49:0401006:2963,

Согласно п. 2.1. Договора купли- продажи от 23.07.2021 года, стоимость земельного участка и жилого дома составила 2 315 000 (два миллиона триста пятнадцать тысяч) рублей.

Пунктом 2.2.3. Договора купли-продажи предусмотрена оплата 9 425 000 (девять миллионов четыреста двадцать пять тысяч) рублей за счет целевых кредитных средств на улучшение и благоустройство объекта.

Денежная сумма в размере 2 315 000 (два миллиона триста пятнадцать тысяч) рублей была внесена Истцом в полном объеме, что подтверждается распиской от 23 июля 2021 года и кредитным договором <***> от 23 июля 2021 года.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют условия, определяющие специальные требования к качеству продаваемого дома, необходимо исходить из того, что он должен соответствовать только одному требованию к качеству - быть пригодным к использованию по назначению, то есть для постоянного проживания.

В соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Поскольку законом не установлены специальные требования к качеству жилых домов, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.07.2021г., как следует из условий договора купли-продажи и обычаев, Ответчик был обязан передать Истцу жилой дом с земельным участком, пригодные для проживания. Данная обязанность была исполнена Ответчиком в полном объеме на момент подписания акта приема-передачи от 23.07.2021 года.

В акте приема-передачи от 23.07.2021 указано, что Покупатель принял от Продавца объект в том состоянии, в котором оно есть на момент подписания акта, удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленным путем его осмотра перед заключением настоящего акта, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец. С момента подписания настоящего акта Покупатель претензий к качеству недвижимого имущества не имеет.

Судом так же принято во внимание, что Ответчиком объекты недвижимого имущества приобретались Истцом с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, и до заключения кредитного договора проходили проверку специалистов ПАО Сбербанк, что подтверждается в т.ч. представленным Истцом в материалы дела Отчетом №157.21 от 15 июля 2021г. определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу; Краснодарский края, г. Сочи, <...>, выполненным по заказу Истца аккредитованными специалистами ПАО Сбербанк в области оценки - ООО «Урало-Сибирский центр независимой экспертизы».

В соответствии с вышеуказанным заключением об оценке рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...> по состоянию на 15 июля 2021г. составляет 13 564 000 (тринадцать миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи рублей), из которых стоимость жилого дома составляет 8291 000 (восемь миллионов двести девяносто один рубль) и стоимость земельного участка составляет 4 643 000 (четыре миллиона шестьсот сорок три тысячи рублей).

Исходя из указанного документа, на момент проведения оценки специалистами видимых дефектов не обнаружено, степень физического износа здания определена как не более 10% (л. 7 отчета №157.21).

Согласно частям 1-2 статьи 474 ГК РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи (законом, иными правовыми актами и т.д.), то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В иске указано и не оспаривается Истцом, что до покупки дома и земельного участка он был осмотрен Истцом, каких-либо дефектов либо недостатков обнаружено не было.

Суд соглашается с доводами ответчика, что истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от него требовалась до заключения сделки (ст. 401 ГК РФ). Приобретая домовладение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что Ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя (Истца) и (или) создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, Истцом суду не представлено.

Согласно п.1 статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 г. № 1 "О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина" разъяснено, что по общему правилу, установленному пунктами 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответственность за причинение вреда возлагается на лицо, причинившее вред, если оно не докажет отсутствие своей вины. В случаях, специально предусмотренных законом, вред возмещается независимо от вины причинителя вреда (пункт 1 статьи 1070, статья 1079, пункт 1 статьи 1095, статья 1100 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязанность по возмещению вреда может быть возложена на лиц, не являющихся причинителями вреда (статьи 1069, 1070, 1073, 1074, 1079 и 1095 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положений гражданского законодательства, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимыми условиями для возложения обязанности по возмещению вреда являются: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между наступлением вреда и противоправностью поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда. При этом именно Истец представляет доказательства, подтверждающие факт наличия вреда, а также доказательства того, что Ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

В качестве доказательства истцом представлено заключение специалиста №142/22. На разрешение специалиста поставлен вопрос о наличии скрытых дефектов /недостатков жилого дома с указанием методов устранения и их стоимости. Судом установлено, что заключение специалиста №142/22 не содержит сведений о том, когда возникли данные дефекты, что способствовало их образованию.

В материалы дела представлено заключение ООО Экспертно-правовая группа «ЮНИКА-С» №03/23-РЭ анализа достоверности представленного Истцом заключения специалиста №142/22 от 30 октября 2022г. Ряд выводов заключения №03/23-РЭ суд находит значимыми и имеющими место:

выводы специалиста о значительном снижении прочностных характеристик деревянных конструкций (каркас и СИП панели) выполнены голословно и вызывают сомнения, кроме того отсутствие подробного описания расположений повреждений, степени повреждений несущих деревянных конструкций может повлиять на выводы специалиста о значительном снижении прочностных характеристик деревянных конструкций (и как следствие к полному демонтажу здания как указано в заключении специалиста далее);

специалист относит изменения технического состояния деревянных конструкций к повреждениям (неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации) и определяет их как критические (при наличии которых использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо), при этом в ответе на указанный вопрос отсутствует обоснование того что использование продукции по назначению невозможно, кроме того так как данное изменение технического состояния деревянных конструкций относится к повреждениям, то они могли возникнуть как при изготовлении, транспортировании, монтаже так и при эксплуатации указанного строения, в том числе непосредственно Истцом;

в тексте заключения специалист изменения технического состояния деревянных конструкций относит к критическим, однако по описанию они относятся к значительным;

в заключении имеются ссылки СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, который на момент проведения исследования не действовал (окончание действия данного документа - 01.03.2021 г.);

специалист приходит к выводу о дешевизне и горючести OSB панелей, примененных в обследуемом жилом доме, при этом каким образом пожароопасность (негорючесть) OSB панелей, их дешевизна и отсутствие влагостойкости повлияло на увлажнение данных панелей жилого дома, а также на увлажнение (причину попадания влаги на конструкции здания) ненесущих и несущих конструкций, специалистом не исследовано;

в исследовательской части по вопросу принципа вентилируемых фасадов (по мнению специалиста не выдержан принцип вентилируемых фасадов) какие-либо исследования специалист не проводил, отсутствуют указание на нарушения каких-либо требований нормативных документов к устройству вентилируемых фасадов и других требований, позволяющих однозначно установить причину возникновения влаги в конструкциях жилого дома, что не позволяет отнести к дефектам имеющиеся изменения технического состояния конструкций жилого дома (не указаны какие нарушения норм имеются);

при решении поставленного вопроса, специалист вышел за рамки своей специальности, указывая что имеется негативное влияние имеющихся повреждений несущих конструкций и обшивки жилого здания на здоровье граждан, кроме того при решении данного вопроса эксперт руководствовался не действующей нормативной документацией (окончание действия СанПиН 2.1.2.2645-10-01.03.2021 г.);

- не в полном объеме произвел исследование по расчету физического износа жилого здания, не в полном объеме произвел обследование здания, не определил износ здания исходя из технического состояния всего здания (произвел исследование только выборочно - стен);

- расчет стоимости производился исходя из необходимости строительства аналогичного строения (в том числе стены, фундамент, крыша, окна, двери, полы, перекрытия, коммуникации, отделочные покрытия), в том числе строительства конструктивных элементов не имевших повреждений (например, фундамента), и конструктивных элементов исследование которых не производилось (например, окна, двери, перекрытия, крыша, пол, коммуникации, отделочные покрытия и т.д.), что может привести к необоснованному увеличению стоимости;

Таким образом, суд соглашается, что при производстве исследования, специалист не провел полного и всестороннего исследования по поставленному вопросу, выводы специалиста не позволяют проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, из чего следует, что заключение специалиста №142/22 от 30 октября 2022 года, выполненное специалистом ООО «СГЭИЛ» ФИО6 не соответствует требованиям действующего законодательства РФ и общепринятой методологии проведения данного вида исследования, а следовательно обоснованность выводов к которым пришел специалист в указанном заключении вызывают сомнения.

Исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1. ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Отказывая в удовлетворении иска суд исходит из того, что истец перед заключением договора осмотрел недвижимое имущества, не принял мер к более детальному исследованию его качественных характеристик с привлечением специалистов, препятствий в проведении которых ответчиком не чинились, истец подписал акт приема-передачи, подтвердив, что принимает недвижимое имущество в том состоянии в котором оно находится на момент подписания акта приема-передачи, не представил доказательств наличия скрытых дефектов образовавшихся до момента передачи товара, и об осведомленности ответчика об их существовании на момент продажи, договор купли-продажи не содержит определяющие специальные требования к качеству продаваемого дома, так же по заказу Истца аккредитованными специалистами ПАО Сбербанк в области оценки - ООО «Урало-Сибирский центр независимой экспертизы» была проведена оценка недвижимого имущества, с указанием процента износа не более 10.

Поскольку требование о взыскании морального вреда производно от основного, оснований для его удовлетворения не имеется.

В соответствии с положением ст. 98 ГПК РФ, в связи с отказом в иске, расходы истца на оплату услуг экспертной организации и государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о возмещении расходов на устранение скрытых недостатков недвижимости и возврате неосновательного обогащения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Адлерский районный суд в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2023 года.

Председательствующий подпись Р.В. Язвенко

Копия верна: судья секретарь