Дело № 3а-275/2023

42OS0000-01-2023-000186-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Альбек Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

19» мая 2023 года

дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СибПромРесурс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СибПромРесурс» (далее также ООО «СПР», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что Обществу на основании договора аренды земельного участка № 826-04, заключенного 11 февраля 2021 года с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенный по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, составляет 85 297 548,14 руб. однако его рыночная стоимость на указанную дату значительно ниже, что подтверждается отчетом независимого оценщика.

Поскольку арендная плата по договору определяется с использованием значения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал. Дополнительно пояснил, что административный истец как собственник объектов недвижимости расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, имеет преимущественное право его выкупа по цене, определяемой в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Административный ответчик Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу), заинтересованные лица администрация города Новокузнецка, Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу) представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (л.д. 86-87, 97).

От иных лиц возражений (отзывов) относительно требований административного истца не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений части 1 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В 2022 году на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 06 октября 2020 года №4-2/1724-п «О проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса» на территории Кемеровской области-Кузбасса проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех земельных участков учтенных в ЕГРН, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ.

Поскольку государственная кадастровая оценка, результаты которой оспариваются в настоящем деле, проведена на основании вышеуказанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, при разрешении возникшего спора подлежат применению правила статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, Общество является собственником объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 11 – 28, 75 - 78).

Вышеуказанный земельный участок предоставлен Обществу на основании договора аренды № 826-04, заключенного 11 февраля 2021 года с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (л.д. 29).

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 20 августа 2003 года (л.д. 11-28).

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2022 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 января 2023 года, составляет 85 297 584,14 руб. (л.д. 10).

Поскольку на спорном земельном участке расположены принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 75 - 78) следовательно, в соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации Общество как собственник расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность, выкупная цена которого определяется в соответствии со ст. 39.4 Земельного кодекса РФ и Законом Кемеровской области от 7.02.2013г. № 10-ОЗ «О цене земельных участков» для юридических лиц в размере 100 % от его кадастровой стоимости (п.6 ст.1).

Соответственно результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, в силу чего он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 30 марта 2023 года, то есть с соблюдением предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срока.

Из представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 42/23-2023 от 15 марта 2023 года, составленного оценщиком ООО «Сибирское юридическое бюро», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 1 января 2022 года составляет 8 764 000 руб. (л.д. 30-80).

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка – 1 января 2022 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанный отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что он содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (описано применение метода сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов и иных методов мотивирован. Оценщиком приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, с учетом характеристик исследуемого земельного участка подобраны наиболее соответствующие ему объекты-аналоги, применены корректировки на дату сделки, площадь, наличие железнодорожных путей, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу не представлено каких-либо возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины рыночной стоимости земельного участка, установленной оценщиком в вышеуказанном отчете.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 8 764 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Кемеровской области - Кузбассу о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «СибПромРесурс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 8 764 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский областной суд.

Председательствующий: Киклевич С.В.

Решение в окончательной форме принято «22» мая 2023 года.