Дело № 2-686/2025
УИД: 51RS0016-01-2025-000920-16
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 декабря 2025 года г. Кировск
Кировский городской суд Мурманской области в составе
председательствующего судьи Верченко А.С.
при секретаре Дудуевой Я.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Кировска Мурманской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Кировск о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Кировска Мурманской области о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ... между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 приобрела в собственность жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: .... Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 31978,40 руб. и была оплачена покупателем при заключении сделки. Остальная часть стоимости приобретаемой квартиры представляла собой обязанность покупателя по погашению имевшегося у продавца долга по оплате коммунальных услуг, в связи с чем квартира в силу закона находилась в залоге у продавца. Одновременно с правом собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости было зарегистрировано также обременение в виде залога в силу закона в пользу ФИО2
Истец надлежащим образом исполнила обязанность по погашению имевшегося у продавца долга по оплате коммунальных услуг, однако до настоящего времени обременение в ЕГРН не погашено, что препятствует распоряжению истцом принадлежащей квартирой. ... ФИО2 умер, наследственное дело после смерти ФИО2 не заводилось.
Поскольку самостоятельно ответчик с заявлением о погашении обременения в Росреестр не обращался, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры в судебном порядке.
Определением суда от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Кировск.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, настаивала на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Администрации г. Кировска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в представленном отзыве полагал, что является ненадлежащем ответчиком по делу.
Представитель ответчика Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Кировск в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в представленном отзыве полагал, что является ненадлежащем ответчиком по делу.
Суд, руководствуясь частями 3, 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
При этом залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке») предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 3 Закона «Об ипотеке» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В силу положений статьи 11 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения обязательств является надлежащее исполнение обязательства.
Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Судом установлено, что ... между покупателем ФИО3 (в настоящее время ФИО1) Ю.Д. с одной стороны и продавцом ФИО4, действующей на основании доверенности от ФИО2, с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения – квартиры по адресу: ....
Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 50000 руб. Продавец получил от покупателя при подписании договора сумму в размере 31978,40 руб. Продавец имеет задолженность по квартплате в размере 23021,60 руб., которая входит в цену квартиры. Данную задолженность обязуется погасить покупатель до ....
Материалами дела подтверждено, что право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ... было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Мурманской области ... под номером 51-01/03-4/2003-22, при этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) в этот же день внесена запись №... об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в пользу ФИО2 на срок до ....
Вместе с тем, представленными истцом квитанциями по оплате коммунальных услуг, а также сведениями ресурсоснабжающих организаций подтверждается отсутствие задолженности по коммунальным платежам, а, следовательно, исполнение стороной покупателя обязанности по оплате коммунальных услуг в размере 23021,60 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от .... Доказательств обратного суду не представлено, и судом таких обстоятельств не установлено.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт исполнения обязательств покупателем ФИО1 в части оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: ..., ....
Между тем, судом установлено, что до настоящего времени стороны договора с заявлением об отмене обременения жилого помещения в Управление Росреестра не обращались.
Согласно копии записи акта о смерти №... от ... ФИО2, ... года рождения, умер .... Наследственное дело, к имуществу умершего ФИО2, не заводилось, что подтверждается сведениями нотариусов г. Кировска Мурманской области.
На основании статьи 25 Закона «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из системного толкования приведенных норм права, следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.
Поскольку истец является титульным собственником указанного выше объекта недвижимости на основании сделки, которая не признана недействительной, сохранение записи о наличии на квартиру обременения ипотеки в силу закона на квартиру препятствует истцу в реализации ее права собственности по владению, распоряжению квартирой, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке на основании решения суда.
При этом, в соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке, п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указанное решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке, при условии обращения заинтересованных лиц, с соответствующим заявлением.
При таких обстоятельствах, требования ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, подлежат удовлетворению, что является основанием для погашения записи об ипотеке.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к Администрации г. Кировска Мурманской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Кировск о прекращении ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона – удовлетворить.
Прекратить ограничение (обременение) права собственности – ипотеку по договору купли-продажи от ... в отношении квартиры, кадастровый №..., по адресу: ..., зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости ..., запись регистрации №..., в пользу ФИО2.
Настоящее решение суда после вступления его в законную силу является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде ипотеки №... от ... на квартиру по адресу: ....
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Кировский городской суд Мурманской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий А.С. Верченко