Дело № 2-596/2022

УИД 44RS0005-01-2022-000938-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2022 года п. Сусанино

Буйский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Виноградовой М.В.,

при секретаре Смирновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буйского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц к Администрации Буйского муниципального района Костромской области, ФИО1 о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка,

установил:

Буйский межрайонный прокурор, действуя в интересах муниципального образования Буйского муниципального района, обратился в суд с иском к Администрации Буйского муниципального района, ФИО1 о признании недействительным пункта 6.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

Свои требования истец мотивировал тем, что Буйской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. В указанный договор было включено условие, содержащее право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (п.6.2 договора аренды), что противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству, в связи с чем являются недействительными (ничтожными). Наличие в договоре аренды незаконных условий, ущемляющих права арендатора земельного участка, может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендатора, что в свою очередь создаст нарушение права муниципального образования – Буйского муниципального района Костромской области на включение земельного участка в гражданский оборот и получение стабильной арендной платы за использование данного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела требования были дополнены о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя», а также указано, что исковые требования предъявлены в интересах неопределенного круга лиц.

В судебном заседании представитель истца старший помощник прокурора Буйского межрайонного прокурора Иманалиев Р.М. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Уточнил, что просит признать недействительным пункт 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя», в иске ошибочно указано «по инициативе» арендодателя, а не «по требованию».

Представитель ответчика Администрации Буйского муниципального района Костромской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, от главы администрации поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, разрешение требований оставляет на усмотрение суда. Ранее участвуя в судебном заседании, представитель ответчика по доверенности ФИО2 пояснила, что спорные условия были включены в договор в связи с тем, что они были указаны в стандартной форме договора, которая поступила из Администрации Костромской области. Кроме того, поскольку договор аренды заключен на срок более 5 лет, фактически спорные условия применению не подлежат, на что указано в п. 6.4 договора аренды.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещалась надлежащим образом, каких-либо возражений против удовлетворения требований не поступило.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка <данные изъяты>. Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный земельный участок расположен на территории Буйского муниципального района, государственная собственность на который не разграничена.

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно пункта 6.2 указанного договора аренды, досрочное расторжение Договора или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя возможны в следующих случаях:

при задержке внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (6.2.1); при использовании Участка с существенным нарушением условий Договора либо с неоднократными нарушениями (6.2.2); при использовании Участка не в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использование (6.2.3); при использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (6.2.4); при использовании участка, которое приводит к порче земель (6.2.5); при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (6.2.7); при неиспользовании Участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участка, а так же времени, в течение которого Участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (6.2.8); при изъятии Участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК РФ (6.2.9); в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (6.2.10).

Согласно п. 6. 5 указанного договора аренды, досрочное расторжение Договора или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя по основаниям, указанным в пунктах 6.2.3 и 6.2.4, не допускаются в период полевых сельскохозяйственных работ, в иных, установленных федеральными законами случаях.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в рамках проверки исполнения земельного законодательства администрацией Буйского муниципального района Костромской области при реализации полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прокуратурой выявлены нарушения действующего законодательства, а именно: при проверке договора аренды земельного участка №1585 установлено, что договор не соответствует требованиям ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, требованиям ст.ст. 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в него внесены условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя, тогда как досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, возможно только по решению суда. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд прокурора с настоящим иском.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании п. l ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из толкования вышеназванных норм закона, досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет возможно только по решению суда, поскольку ЗК РФ прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условия договора, содержащие право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора (пункты 6.2 и 6.5 договора аренды), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, негативным образом отражается на стабильности и устойчивости гражданского оборота в области земельных отношений. Наличие в договоре аренды незаконных условий может повлечь за собой расторжение заключенного договора аренды по инициативе арендодателя.

То обстоятельство, что в пункте 6.4 договора аренды указано на то, что «если иное не предусмотрено федеральным законодательством, досрочное расторжение Договора, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении Договора его Арендатором. Условия об односторонне отказе от Договора в данном случае не применяются», не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку изначально, условия, которые не соответствуют закону, не должны включаться в договор.

По этим же основаниям довод представителя ответчика на то, что оспариваемые положения были включены в связи с тем, что содержались в примерной форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением администрации Костромской области от 26 апреля 2016 года №75-ра не может быть признан состоятельным. Данная форма договора аренды разработана, как следует из ее содержания, без применения ее условий к сроку заключения такого договора, и при составлении конкретного договора аренды земельного участка его условия, касающиеся расторжения договора, должны указываться исходя из периода на который он заключен.

Согласно ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований прокурора. Признание недействительными указанных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды в целом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Буйского межрайонного прокурора действующего в интересах неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по инициативе Арендодателя».

Признать недействительным пункт 6.5 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Буйского муниципального района и ФИО1 в части слов «или односторонний отказ от Договора по требованию Арендодателя».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Буйский районный суд Костромской области (п. Сусанино) в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Виноградова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 ноября 2022 года